94,500,000원
창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리 329-11, 2층 201호 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 2022.10.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 해당 건물의 일련번호 1~15는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.04.19. 죽변수산업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,497,600,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2023-105호가 함께 기재되어 있습니다.
2024.10.15. 한 차례 임의경매개시결정이 등기됐지만 2024.12.31. 취하되어 2025.01.03. 그 등기가 말소됐고, 이후 2025.11.04. 현재 사건인 2025타경333의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 매각물건명세서 비고에는 “현황 공실 상태”로 기재돼 있어, 권리분석상 매수인에게 계산되는 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 2층 201호 · 도로명 경상남도 함안군 칠서면 공단상가3길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔 이용 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진죽변수산업협동조합(변경전: 죽변수산업협동조합) / 1,205,485,410원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.19. 근저당권 · 죽변수산업협동조합 · 채권최고액 1,497,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
임차인 없음, 현황 공실. 말소기준은 2023.04.19. 근저당권입니다. 2024년에 시작됐던 별도 임의경매는 취하 후 등기까지 말소됐고, 현재 사건의 2025.11.04. 임의경매개시결정은 말소기준보다 후순위라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저매각가는 94,500,000원으로 감정가 135,000,000원의 70%입니다. 다만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰됐으니 30% 싸다”라고 단정할 수 없습니다. 권리상 실질취득액은 94,500,000원이지만, 가격 메리트 판단은 주변 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 94,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 66,149,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 46,304,999원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,101,000원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 92,399,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 94,500,000원을 가정하면 집행비용 2,101,000원, 근저당권 배당 92,399,000원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 근저당 기준 미배당액은 1,405,201,000원이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안칠서우체국 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·소규모 공장이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 건물 동측으로 폭 6~7미터 내외 도로와 접합니다.
- 건물. 2022.10.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 감정평가상 일련번호 1~15는 오피스텔로 이용 중입니다. 해당 호실은 매각물건명세서 비고상 현황 공실 상태입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 중로2류와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 335.3㎡, 공시지가는 461,900원/㎡이며 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도·관련 공부와 외부 관찰을 기준으로 평가됐습니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서상 현황은 공실입니다. 매각기일 전 현장 점유 상태가 달라졌는지 재확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 94,500,000원은 감정가의 70%이지만 시세 할인율로 해석하지 말고, 주변 오피스텔 매매·임대 수준과 비교해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 기계식주차. 건물에 기계식주차설비가 있으므로 실제 이용 가능 여부와 운영 상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 등기에는 공동담보목록 제2023-105호가 기재돼 있습니다. 원본 등기와 공동담보목록을 함께 대조하세요.
- 관리비·세금. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납 여부와 공용관리비 등을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 수요
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023.04.19. 근저당권이 말소기준이고, 현재의 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인이 없고 현황 공실이므로 매수인 인수액은 0원, 현재 회차의 권리상 실질취득액은 94,500,000원입니다.
다만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 말할 근거는 없습니다. 주변이 일반산업단지와 근린생활시설·주택·소규모 공장이 혼재하는 지역이고 물건 용도도 오피스텔이므로, 실제 매매가격·임대수요·공실 지속 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
