창원지방법원 2025타경333. 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11에 위치한 3층 304호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사우송개발이며, 2023년 소유권보존등기와 함께 죽변수산업협동조합의 근저당권이 설정되었습니다.

이 근저당권은 채권최고액 1,497,600,000원으로 기재되어 있으며 공동담보목록 제2023-105호가 붙어 있습니다. 이 금액은 개별 오피스텔의 실제 대출잔액이나 매수인이 인수할 금액을 의미하지 않습니다. 본건은 해당 근저당권을 말소기준으로 하여 경매가 진행되는 구조로, 매각에 따라 근저당권과 후순위 경매개시결정등기가 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.

가격은 감정가 146,000,000원에서 한 차례 유찰을 거쳐 102,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다. 주변 실거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 낙찰 기회라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

말소기준권리는 2023.04.19 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 죽변수산업협동조합이며, 등기된 채권최고액은 1,497,600,000원입니다. 공동담보목록 제2023-105호가 기재되어 있습니다.

2024년에는 같은 협동조합 채권자의 임의경매개시결정이 등기되었으나, 해당 경매는 취하되어 2025.01.03 등기가 말소되었습니다. 이후 2025.11.03 새로운 임의경매개시결정이 이루어졌고 2025.11.04 현재 사건의 경매개시결정등기가 접수되었습니다.

현재 경매개시결정등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하며, 말소기준 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 등기상 매수인에게 승계되는 권리는 확인되지 않았고, 산정된 인수액은 0원입니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 실거래 기준 미확인

본건의 감정가는 146,000,000원입니다. 한 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 102,200,000원으로, 감정가의 70%에 해당합니다.

후속 회차 금액은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이나 실제 낙찰가격을 의미하지 않습니다.

해당 오피스텔은 함안군 칠서면 대치리 소재 물건으로, 주변에는 근린생활시설과 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재합니다. 실질적인 가격 판단에는 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 매매 사례와 임대료, 공실 여부, 관리비 및 내부 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.

특히 감정평가 당시 내부를 확인하지 못하고 건축물현황도, 관련 공부 및 외부관찰을 토대로 통상적인 상태를 상정했다는 점에 주의해야 합니다. 내부 보수 필요성이나 실제 이용상태에 따라 개별 물건의 가치가 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 금액이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액이 매각대금보다 크므로, 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션에서는 미배당이 발생하고 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 피담보채무 잔액이나 공동담보물의 배당관계가 확정된 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 및 인수 시나리오

현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 모두 매수인 인수액 0원으로 산정됩니다. 채권자에게 배당되지 못한 금액은 채권관계의 문제이며, 말소되는 근저당권의 미배당액을 매수인이 그대로 승계하는 구조로 분석되어 있지 않습니다.

다만 매각가격이 내려간다는 사실만으로 적정 매수가격이 확인되는 것은 아닙니다. 동일한 오피스텔의 시장가격, 임대수익과 실제 공실 상태를 파악해야 각 회차의 경제성을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치와 주위환경. 경상남도 함안군 칠서면 대치리 소재 함안칠서우체국 남측 인근입니다. 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하며, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다. 본건 동측으로 노폭 약 6~7m의 도로와 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 사용승인일은 2022.10.12이며 외벽은 대리석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샤시창호 등입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다. 실제 작동상태와 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 335.3㎡이고, 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 및 배출시설설치제한지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역과 중로2류 접합 사항도 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 현황은 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택 및 공장이 혼재한 지역의 오피스텔인 만큼 실제 매수 수요와 임대 수요를 확인해야 합니다. 거래가격과 임대료가 확인되지 않아 환금성이 양호하다고 단정하거나 매각기간을 예측할 근거는 부족합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 감정가 146,000,000원과 최저가 102,200,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 매매 사례를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검토. 임대관계가 미상인 만큼 실제 임대료, 보증금, 공실 가능성 및 유지관리비를 확인하여 취득가격의 경제성을 검토해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 매각물건명세서상 공실이지만 현재 점유자가 없는지, 임대차 또는 사용관계가 있는지를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 이용상황, 누수, 설비 작동상태, 수리 필요성 등을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 을구 1번 근저당권에 공동담보목록 제2023-105호가 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 실제 피담보채무 및 배당관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 기계식주차 및 관리비. 기계식주차설비의 운영·관리 상태와 이용 가능 여부, 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 매각기일과 진행상태. 매각기일은 2026.10.01입니다. 입찰 전 기일 변경, 취하, 정지 및 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 확인하고 배당과 인수관계의 변동 여부를 점검해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다”

이 오피스텔은 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정등기가 매각으로 소멸하고, 분석상 매수인 인수액은 0원인 물건입니다. 매각물건명세서에도 공실 상태로 기재되어 있어 확인된 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계가 미상이었고 내부 조사도 이루어지지 않았으므로 실제 점유와 내부 상태는 다시 확인해야 합니다.

가격은 한 차례 유찰되어 146,000,000원에서 102,200,000원으로 내려왔습니다. 하지만 현재 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서는 최저가가 적정가격인지, 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 주변 거래사례와 임대수익을 확인하지 않고 추가 유찰만 기다리는 것 역시 적정가격을 보장하는 방법은 아닙니다.

권리상 인수는 0원으로 정리되지만, 가격·점유·내부 상태는 확인이 필요합니다. 본건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장가격과 물건 상태를 반영한 실질취득비용입니다.