창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리 329-11, 4층 402호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사우송개발이고, 2023.04.19. 설정된 죽변수산업협동조합 근저당 1,497,600,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-105호가 붙어 있으며, 현재 매각가 98,700,000원을 가정해도 근저당권자에게 배당되는 금액은 96,523,400원에 그쳐 1,401,076,600원의 미배당이 남습니다. 그러나 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
등기상 2024.10.15. 한 차례 임의경매개시결정이 있었으나 2024.12.31. 취하됐고, 2025.01.03. 해당 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.11.03. 창원지방법원 마산지원의 2025타경333 임의경매개시결정이 다시 내려졌습니다. 권리 흐름 자체는 복잡하지 않지만, 현재 최저가가 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 4층 402호 · 도로명 경상남도 함안군 칠서면 공단상가3길 66 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,205,485,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 현황 | 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리
신고된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고상 현황은 공실 상태입니다. 감정평가 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황과 점유관계는 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 시세 확인이 선행돼야 한다
감정가는 141,000,000원, 현재 최저매각가는 98,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 69,090,000원(49%), 3회 유찰 시는 48,363,000원(34.3%)입니다.
다만 이 리포트에서는 실거래 비교값을 근거로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 확인할 수 없으므로, 70%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 간주하지 않습니다. 오피스텔은 개별 호실의 임대수익, 공실률, 관리상태와 주변 수요에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있어 현장과 실제 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 96,523,400원 |
| 미배당 | - | 1,401,076,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,176,600원을 제외한 96,523,400원이 근저당권자에게 배당되고 1,401,076,600원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 함안칠서우체국 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·소규모 공장 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.12.입니다. 외벽은 대리석 붙임·드라이비트 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 6~7미터 내외의 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 중로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황은 공실이지만 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 점유·내부 이용상황·관리상태를 재확인하세요.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없으나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 근저당에는 공동담보목록 제2023-105호가 붙어 있습니다. 해당 공동담보 전체의 경매·변제 진행 상황도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 현재 98,700,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 주변 오피스텔 실거래·임대료·공실 수준을 대조한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 기계식주차. 기계식주차설비의 이용 가능 여부와 유지·관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격 확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.19. 죽변수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 신고된 임차인은 없으며 현황은 공실입니다. 현재 회차에서 근저당 미배당이 1,401,076,600원 발생하지만 이는 매각으로 소멸하는 담보권의 배당부족액으로, 낙찰자 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 141,000,000원에서 1회 유찰돼 98,700,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격이 싸다고 단정할 단계는 아닙니다. 이 사건은 권리보다 시세·공실·임대수요를 확인해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리 안전성은 긍정적이지만, 가격 메리트와 환금성은 실제 시장 확인을 거쳐 별도로 판단해야 합니다.
