창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리 329-11의 5층 502호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이며, 2022.10.12 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 현재 회차는 한 차례 유찰돼 감정가 141,000,000원에서 98,700,000원으로 내려온 상태입니다.
권리관계의 기준점은 2023.04.19 설정된 죽변수산업협동조합의 근저당권 채권최고액 1,497,600,000원입니다. 이후 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2024.10.15의 임의경매개시결정은 2024.12.31 취하돼 2025.01.03 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 5층 502호 · 도로명 경상남도 함안군 칠서면 공단상가3길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진죽변수산업협동조합(변경전: 죽변수산업협동조합) / 1,205,485,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 현황 | 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 공실 상태로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준으로는 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 실거래 비교는 별도 확인
현재 최저매각가는 98,700,000원으로 감정가 141,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 69,090,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 48,363,000원(감정가 34.3%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 98,700,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 69,090,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 48,363,000원 | 34.3% | 0원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 저평가 여부는 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 지표가 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저가가 실제 거래시세보다 낮은지 여부는 이 수치만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 96,523,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 2,176,600원과 근저당권자 배당 96,523,400원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,401,076,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안칠서우체국 남측 인근. 부근은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2022.10.12. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6~7미터 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실·점유 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있지만 감정 당시 내부 확인이 어려웠으므로 실제 점유 및 내부 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 141,000,000원의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 오피스텔 실거래와 비교하세요.
- 임대수요 확인. 주변이 근린생활시설·단독주택·소규모 공장과 일반산업단지가 혼재하는 입지이므로 임차수요와 공실 가능성을 확인하세요.
- 기계식주차 확인. 기계식주차설비의 실제 이용 가능 여부와 운영·관리 상태를 확인하세요.
- 관리상태 확인. 감정 시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 내부 마감·설비 상태와 추가 비용 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2023.04.19 근저당권이 말소기준이고, 현재 사건의 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 정리됩니다. 확인된 임차인이 없고 현황도 공실로 기재돼 있어, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 98,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 매력을 확정할 수는 없습니다. 대상은 일반산업단지 내 일반상업지역에 위치한 오피스텔이고, 실제 거래시세 비교가 없는 만큼 입찰 판단의 핵심은 주변 오피스텔 시세·임대수요·공실 가능성·내부 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 권리보다 가격과 환금성을 더 세밀하게 봐야 하는 사건입니다.
