창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리 329-11의 4층 401호 오피스텔입니다. 감정평가상 일련번호 물건들은 오피스텔로 이용 중이며, 본건 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 사용승인일은 2022.10.12입니다. 현황은 공실 상태로 기재되어 있습니다.
권리의 기준점은 2023.04.19 설정된 죽변수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,497,600,000원이고 공동담보목록 제2023-105호가 기재되어 있습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.11.04 접수되어 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 4층401호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 칠서면 공단상가3길 66 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,205,485,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.04.19 소유권보존과 같은 날 죽변수산업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.10.15에는 울진죽변수산업협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐지만 2024.12.31 취하되어 2025.01.03 말소됐습니다. 이후 2025.11.04 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐으며, 이는 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 1회 유찰, 현재 감정가의 70%
감정가는 135,000,000원이고 현재 최저매각가는 94,500,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차의 매각가율은 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 66,149,999원(49%), 3회 유찰 시 46,304,999원(34%)으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 94,500,000원 | 1,405,201,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 66,149,999원 | 1,433,040,701원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 46,304,999원 | 1,452,528,491원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 92,399,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 94,500,000원 가정 시 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 근저당권자에게 배당되고, 미배당액은 1,405,201,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안칠서우체국 남측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·소규모 공장이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.12입니다. 위생·급배수·난방·E/V·기계식주차설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 6~7미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 335.3㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.04.19 을구 1번 죽변수산업협동조합 근저당이 기준입니다.
- 공실 재확인. 현황은 공실이지만 감정 당시 내부 확인이 곤란했고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 건축물현황도·관련 공부와 외부관찰을 기초로 통상적 상태를 상정해 감정된 만큼 내부 이용상황과 관리상태 확인이 필요합니다.
- 가격 기준 분리. 현재 최저가 94,500,000원은 감정가의 70%라는 의미이지, 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 66,149,999원, 3회 유찰 시 46,304,999원으로 계산된 가격 변화를 함께 보세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 크더라도 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 현재 가격
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.19 근저당이 말소기준이고 이후 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황은 공실이며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재는 1회 유찰되어 감정가 135,000,000원에서 94,500,000원, 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다만 70%라는 유찰률과 실제 시장가격은 별개의 기준입니다. 권리보다 중요한 다음 확인 포인트는 현장 점유·내부 상태와 실제 거래 가능한 가격대입니다.
