창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리 329-11의 2층 203호 오피스텔입니다. 감정가는 58,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 40,600,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사우송개발이며, 2023.04.19. 설정된 죽변수산업협동조합의 채권최고액 1,497,600,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서 비고에는 현황 공실 상태로 기재돼 있고 별도 임차인 내역도 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 반면 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적고 내부 확인이 곤란했다고 밝혀, 실제 내부 이용상황과 관리상태는 응찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 2층203호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 칠서면 공단상가3길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 40,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,205,485,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2023.04.19. 죽변수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,497,600,000원이고 주식회사우송개발이 채무자입니다. 2024.10.15.에는 울진죽변수산업협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 있었지만 2024.12.31. 취하돼 2025.01.03. 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.11.04. 다시 2025타경333 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 권리는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개의 문제
현재 최저매각가는 40,600,000원으로 감정가 58,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실만 놓고 보면 가격은 감정가보다 낮아졌습니다. 그러나 이 오피스텔과 비교할 실거래 근거가 확인되지 않아 40,600,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판정하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 40,600,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 28,420,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 19,894,000원 | 34% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,130,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 39,469,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 40,600,000원 가정 시 근저당권 채권에는 39,469,200원이 배당되고, 미배당액은 1,458,130,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중인 것으로 평가됐으며, 매각물건명세서 비고에는 현황 공실 상태로 기재돼 있습니다.
- 위치. 함안칠서우체국 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.12.입니다. 위생·급배수·난방·E/V·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 335.3㎡, 지목 대, 상업기타 용도이며 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 재확인. 현장 조사 때 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도·관련 공부·외부관찰을 바탕으로 통상 상태를 상정해 감정평가했습니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있지만 현장 방문 시 실제 점유와 출입 가능 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 임대관계 점검. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 임대수요와 예상 공실기간은 가격 판단과 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 주변 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 크더라도 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다. 등기와 매각물건명세서 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 확인 후 판단
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.19. 죽변수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현황은 공실이며 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70%인 40,600,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 근거 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상인 만큼, 이 오피스텔은 권리보다는 실제 내부상태·임대수요·주변 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
