창원지방법원 2025타경333. 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11에 위치한 5층 503호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사우송개발이며, 2023년 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 김태호 명의의 근저당권이 설정되었고, 앞서 진행된 경매가 취하된 다음 현재의 임의경매가 개시되었습니다. 현재 경매와 관련해 등기상 확인되는 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다.

최저매각가는 감정가의 70%인 106,400,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았고, 감정평가 당시 내부 확인도 어려웠습니다. 권리 소멸 여부와 별개로 실제 거래가격·내부 상태·임대관계를 확인해야 가격 판단이 가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 공동담보는 확인

권리분석의 출발점은 2023.04.19 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 죽변수산업협동조합이 근저당권자이며 채권최고액은 1,497,600,000원입니다. 공동담보목록 제2023-105호가 기재되어 있습니다. 이 권리는 말소기준권리로서 매각으로 소멸할 예정입니다.

2024.05.17에는 김태호 명의의 을구 2번 근저당권이 설정되었습니다. 등기 내용상 채권최고액은 22,000,000원이고 채무자는 조명제입니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 이 근저당권의 실제 채권액은 확인되지 않아 예상배당에서는 배당액 0원으로 계산되어 있습니다.

2024.10.15 개시된 앞선 임의경매는 취하되어 2025.01.03 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.11.03 개시결정에 따른 2025.11.04 등기이며, 이 경매개시결정등기 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 앞선 경매의 취하와 현재 경매를 혼동하지 않아야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 70%지만 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 106,400,000원으로, 감정가 152,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 감정가 대비 가격이 내려온 것은 확인되지만, 실제 거래가격이 어느 수준인지는 별개의 문제입니다.

향후 유찰을 가정하면 최저가는 74,480,000원, 52,136,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 이는 유찰이 실제 발생했다는 뜻이 아니며, 각 회차에서 해당 가격으로 낙찰된다는 의미도 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)

집행비용 2,289,600원은 추정치입니다. 죽변수산업협동조합의 배당은 채권최고액 기준이며, 공동담보에 따른 실제 채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 김태호 근저당권은 등기상 채권최고액 22,000,000원이 확인되지만 실제 채권액이 미상이므로 배당 계산에서 제외되었습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

매각대금 106,400,000원에서 집행비용 2,289,600원을 제외한 104,110,400원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,393,489,600원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

여기서 중요한 점은 미배당액과 인수액의 차이입니다. 선순위 근저당권 채권액이 매각대금보다 크더라도, 해당 근저당권이 매각으로 소멸하는 경우 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 배당 모형에서 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 매수인 인수는 별개

회차가 진행되어 매각가격이 낮아지면 선순위 근저당권자가 배당받는 금액은 줄고 미배당액은 늘어나는 것으로 계산됩니다. 그렇다고 매수인이 부족한 채권액을 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.

다만 이 근저당권에는 공동담보목록 제2023-105호가 기재되어 있습니다. 채권최고액 전체를 이 오피스텔 한 호실의 실제 채무액으로 해석하거나, 여기에 표시된 미배당액을 전체 공동담보 채무의 확정 부족액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보별 배당과 실제 채권액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함안칠서우체국 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하며 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 동측으로 폭 6~7미터 내외의 도로와 접합니다.
• 건물. 2022.10.12 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 및 기계식주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 평탄한 세장형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 335.3㎡이고 공시지가는 461,900원/㎡입니다. 해당 면적과 공시지가는 토지에 관한 정보이며 개별 503호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함되며, 중로2류와 접합니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 내부를 확인하지 못해 실제 내부 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 산업단지와 근린생활시설이 혼재하는 입지의 오피스텔입니다. 비교 실거래와 임대수요가 확인되지 않아 매각 소요기간이나 실제 환금성을 확정적으로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준과 공동담보. 을구 1번 근저당권의 말소 여부와 공동담보목록 제2023-105호를 원본으로 확인하세요. 공동담보 전체 채권액과 해당 호실의 배당 관계를 구분해야 합니다.
• 후순위 근저당. 김태호 명의 을구 2번 근저당권은 채권최고액 22,000,000원으로 기재되어 있습니다. 매각으로 소멸할 예정이지만 실제 채권액과 등기 변동 여부를 확인하세요.
• 점유·임대차. 명세서상 공실이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 임대차 현황을 확인하여 예상하지 못한 인수 또는 인도 문제가 없는지 점검하세요.
• 시세 확인. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 실거래, 매물가격, 실제 거래 가능가격을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정해서는 안 됩니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 이용상태, 누수, 설비, 난방, 주차설비 및 수선 필요 여부를 점검하세요.
• 관리비. 미납 관리비와 공용부분 관련 비용을 관리주체에 확인하고 취득비용에 반영하세요.
• 회차 확인. 현재 최저가는 106,400,000원입니다. 추가 유찰 가격은 가정이므로 실제 매각기일과 최저매각가격의 변경 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 관련 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 죽변수산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 김태호 근저당권과 현 경매개시결정등기도 매각으로 소멸할 예정입니다. 예상배당에서 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.

그러나 공실 기재와 임대관계 확인은 별개입니다. 실제 내부 확인도 이루어지지 않았으므로 점유·임대차·관리상태를 추가로 점검해야 합니다. 공동담보 채권의 배당 부족액을 매수인 인수액으로 오해해서도 안 됩니다.

가격 측면에서는 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%인 106,400,000원까지 내려왔습니다. 그럼에도 최근 실거래와 실제 환금성이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 유리한지 판단할 수 없습니다. 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 비교 가능한 거래가격과 실제 물건 상태입니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만, 가격·점유·내부 상태에 대한 추가 검증이 필요한 오피스텔입니다.