창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리 329-11, 2층 202호 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2023.04.19. 죽변수산업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,497,600,000원입니다. 이 근저당권보다 뒤에 등기된 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김진상의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.12.12.로 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다.
이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 보증금을 떠안는다”가 아니라 배당으로 얼마가 변제되는지입니다. 현재 최저매각가 106,400,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 김진상 보증금 31,000,000원이 전액 배당되고, 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에도 명시됐듯 실제 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있으므로, 최종 배당관계 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 2층202호 · 경상남도 함안군 칠서면 공단상가3길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 1,205,485,410원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.19. 근저당권 · 죽변수산업협동조합 · 채권최고액 1,497,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기상 소유권보존과 말소기준 근저당권은 모두 2023.04.19. 접수됐습니다. 임차인 김진상의 전입신고·점유개시·확정일자는 그보다 앞선 2022.12.12.이고, 임차보증금은 31,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.12.29.에 이뤄졌지만 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유는 말소기준권리보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김진상 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 31,000,000원 | 2022.12.12 / 2022.12.12 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
② 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 106,400,000원으로 감정가 152,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
가격 측면에서 확인 가능한 것은 회차별 최저매각가뿐입니다. 현재 회차 106,400,000원, 2회 유찰 시 74,480,000원, 3회 유찰 시 52,136,000원입니다. 제공된 세 시나리오 모두 임차보증금 31,000,000원이 전액 배당되는 구조로 계산돼 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 1. 임차인 김진상 보증금 | 31,000,000원 | 31,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 73,110,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금이 전액 배당되고 근저당권에는 73,110,400원이 배당됩니다. 근저당권 미배당액은 1,424,489,600원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안칠서우체국 남측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·소규모 공장이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.12., 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 6~7미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
- 내부상태. 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 관련 공부를 토대로 감정됐으므로 내부 이용상황·관리상태 재확인이 필요합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 회차별 배당·인수 체크
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 106,400,000원 | 73,110,400원 | 1,424,489,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 74,480,000원 | 41,739,360원 | 1,455,860,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 52,136,000원 | 19,797,552원 | 1,477,802,448원 | 0원 |
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 김진상은 대항력 있는 임차인이므로 보증금 31,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 2번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 연결돼 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 주변 오피스텔 실거래·임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 재확인. 현장조사에서 내부 확인이 곤란했으므로 실제 내부 이용상황과 관리상태를 확인해야 합니다.
- 용도·입지 확인. 일반상업지역이면서 일반산업단지에 포함된 입지이므로 실제 수요와 환금성은 현장과 거래사례로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최종 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 현재 계산상 인수는 0원”
이 사건은 임차인이 없는 단순 말소형은 아닙니다. 김진상의 전입·점유·확정일자가 2022.12.12.로 말소기준권리보다 빠르기 때문에 분명한 대항력 임차인 사건입니다. 다만 현재 최저매각가 106,400,000원 기준 예상배당에서는 보증금 31,000,000원이 전액 변제되고, 제공된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “대항력 존재 = 즉시 인수”가 아니라 “배당 완료 여부가 핵심”입니다. 현재 계산상 인수위험은 해소되지만, 실제 배당에서 미변제액이 생기면 잔액 인수 가능성이 다시 살아납니다. 가격 면에서는 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 결국 이 물건은 임차보증금 전액 배당 확인과 현장 내부상태 확인이 입찰 전 핵심입니다.
