🏷️ 70% · 🏠 공실 · ✅ 인수 0원 · 💰 최저가 102,200,000원
창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리 329-11의 5층 504호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이고, 매각물건명세서 비고에는 현황 공실 상태로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사우송개발이며, 등기상 가장 먼저 확인되는 담보권은 2023.04.19 설정된 죽변수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,497,600,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.05.17 김태호 명의 근저당이 추가됐고, 2025.11.04 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 칠서면 공단상가3길 66 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,205,485,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 현황 | 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 현황은 공실로 기재돼 있고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.04.19 죽변수산업협동조합 근저당이 말소기준이므로 그 이후의 김태호 근저당과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 102,200,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 2회 유찰 시 71,540,000원, 3회 유찰 시 50,078,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 102,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 71,540,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 50,078,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 근저당 · 김태호 | 22,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 2,230,800원을 제외한 99,969,200원이 선순위 근저당에 배당되고, 해당 근저당의 미배당액은 1,397,630,800원입니다. 후순위 근저당과 소유자 잔여배당은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 과거 경매 이력과 현재 사건
2024.10.15에도 울진죽변수산업협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐으나, 2024.12.31 취하됐고 2025.01.03 해당 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.11.04 현재 사건인 2025타경333의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안칠서우체국 남측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·소규모 공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.12입니다. 위생·급배수·난방·E/V·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 6~7미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 토지 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 335.3㎡이며 평지의 가로장방 형태입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실·내부 상태 확인. 현황은 공실이지만 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 수는 없습니다.
- 오피스텔 수요 확인. 근린생활시설·주택·소규모 공장이 혼재하고 일반산업단지에 포함된 입지이므로 실제 임대수요와 공실 가능성을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 기계식주차설비 확인. 기계식주차설비가 있으므로 이용 가능 여부와 관리상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별도
이 사건은 현황 공실, 조사된 임차인 없음, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후의 권리도 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 102,200,000원으로 감정가 146,000,000원의 70%까지 내려와 있지만, 실거래 시세 비교 없이 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 따라서 핵심은 권리 리스크보다 실제 시장가·임대수요·공실 가능성과 내부 상태를 확인하는 것입니다.
