🔻 감정가 70% 🏚️ 현황 공실 💸 인수 0원 ⚠️ 미배당 1,401,076,600원
창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리의 3층 302호 오피스텔입니다. 감정가는 141,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,700,000원입니다. 말소기준권리는 2023.04.19 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,497,600,000원입니다. 현재 진행 중인 경매개시결정은 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 낮아졌다는 사실만으로는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 없기 때문에 98,700,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 3층302호 · 도로명주소 공단상가3길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 98,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,205,485,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 현황 | 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매권리는 소멸
2023.04.19 소유권보존과 같은 날 죽변수산업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.10.15 한 차례 임의경매개시결정이 등기됐지만 2024.12.31 취하돼 2025.01.03 말소됐습니다. 이후 2025.11.04 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐으며, 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가 98,700,000원은 감정가 141,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 오피스텔 또는 인근 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 감정가 | 141,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 98,700,000원 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 69,090,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 48,363,000원 · 감정가 34.3% |
③ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,176,600원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 96,523,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,176,600원을 제외한 96,523,400원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,401,076,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 함안칠서우체국 남측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·소규모 공장 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.12입니다. 위생·급배수·난방·E/V·기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 6~7미터 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 335.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타이며 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 비교. 감정가 141,000,000원에서 98,700,000원으로 낮아졌지만 비교 실거래가 없으므로 인근 오피스텔 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 매각물건명세서 비고는 공실 상태이지만 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했고 임대관계는 미상이므로 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 건축물현황도·관련 공부·외부관찰을 토대로 통상적인 상태를 상정했습니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2023.04.19 근저당과 현재 경매개시결정의 등기 상태를 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 기준 근저당 미배당 1,401,076,600원은 크지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액과 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세 근거
이 사건은 확인된 임차인이 없고 현황은 공실이며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 권리관계는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 141,000,000원에서 한 차례 유찰돼 98,700,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없기 때문입니다. 따라서 핵심은 감정가 대비 70%라는 숫자 자체가 아니라 실제 시장가격과 내부 상태를 확인하는 것입니다.
