창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리 329-11, 3층 303호 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 주식회사우송개발이고, 2023.04.19 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 1,497,600,000원이며, 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현황은 공실로 조사됐고 임차인 신고도 없어, 현재 자료 기준 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 152,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 106,400,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 가지고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 현지 시세와 환금성 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,205,485,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 현황 | 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에는 현황이 공실 상태로 기재돼 있고, 임차인 신고 내역도 없습니다. 따라서 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 2023.04.19 죽변수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 2025.11.04 접수된 현재의 임의경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 106,400,000원으로 감정가 152,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 74,480,000원(49%), 3회 유찰 시 52,136,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 실거래 비교자료가 없어 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 특히 감정평가 요항상 주변은 근린생활시설·단독주택·소규모 공장이 혼재하고, 일반산업단지에 속한 오피스텔입니다. 입찰 전에는 동일 건물 또는 인근 오피스텔의 실제 매매가와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 104,110,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 106,400,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 전액을 충족하지 못해 1,393,489,600원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안칠서우체국 남측 인근이며, 근린생활시설·단독주택·소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.12입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·E/V설비·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 6~7미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 335.3㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 매각기일 전 실제 점유 상태 변동 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도·관련 공부·외부관찰을 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다.
- 임대수요 확인. 주변이 근린생활시설·단독주택·소규모 공장이 혼재하고 일반산업단지에 포함된 지역이므로 오피스텔 임대수요를 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 106,400,000원에서 추가 유찰 시 74,480,000원, 52,136,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 가격과 환금성을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 시세·환금성이 승부처
현재 자료만 보면 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인 신고가 없고 공실이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2023.04.19 죽변수산업협동조합 근저당 이후의 현재 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 152,000,000원에서 1회 유찰돼 106,400,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문에 현재 가격이 시장가보다 싼지는 확인되지 않았습니다. 주변 용도와 공실 상태, 내부 확인 제한까지 고려하면 권리 안전성보다 현지 시세·임대수요·환금성 검증이 우선되는 물건입니다.
