창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리 329-11의 5층 501호 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이고 사용승인일은 2022.10.12., 일련번호 1~15가 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 권리분석 중심은 2023.04.19. 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,497,600,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다.
그 뒤 2024.05.22. 김철권 명의의 채권최고액 27,482,000원 근저당권이 추가됐고, 2025.11.04. 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 매각물건명세서상 현황은 공실입니다. 따라서 제공된 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 후순위 담보권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 5층501호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 칠서면 공단상가3길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 1,205,485,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 점유 현황 | 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현황은 공실 상태로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2023.04.19. 죽변수산업협동조합 근저당권이며, 2024.05.22. 김철권 근저당권과 2025.11.04. 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정·등기된 권리라 매각으로 소멸합니다. 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정은 금지
현재 최저매각가는 94,500,000원으로 감정가 135,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 40,500,000원이 낮아졌지만, 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 가격 메리트는 서로 다른 문제입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 94,500,000원 | 70% | 1,432,683,000원 |
| 2회 유찰 시 | 66,149,999원 | 49% | 1,460,522,701원 |
| 3회 유찰 시 | 46,304,999원 | 34.3% | 1,480,010,491원 |
유찰이 이어지면 매각가는 낮아지지만, 이 사건에서는 담보채권 총액이 매각가보다 훨씬 커 회차가 내려갈수록 미배당액이 더 커집니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 가격 매력도는 주변 오피스텔의 실제 거래·임대수익·공실률과 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,000원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 92,399,000원 |
| 2. 근저당 · 김철권 | 27,482,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,525,082,000원, 예상 배당액은 92,399,000원, 미배당액은 1,432,683,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안칠서우체국 남측 인근이며, 부근은 근린생활시설·단독주택·소규모 공장이 혼재하는 지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2022.10.12.이며 위생·급배수·난방·E/V·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 6~7미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적 335.3㎡, 지목은 대, 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도·공부·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실과 시세 대비 저평가는 동일하지 않습니다. 주변 오피스텔 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 명세서상 공실이지만 입찰 직전 실제 점유 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정평가 때 내부 확인이 곤란했으므로 내부 이용상황·관리상태·수선 필요성을 현장에서 재점검해야 합니다.
- 임대수요. 근린생활시설·단독주택·소규모 공장이 혼재하고 일반산업단지에 포함된 입지이므로 실제 오피스텔 임대수요와 공실기간을 확인해야 합니다.
- 기계식주차. 기계식주차설비가 있는 만큼 사용 가능 여부와 관리상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격의 답은 아직 없다
이 사건에서 가장 명확한 부분은 권리입니다. 2023.04.19. 죽변수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 김철권 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 없이 공실이어서 제공된 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 135,000,000원에서 한 차례 유찰되어 94,500,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격이 시세보다 낮다는 결론은 낼 수 없습니다. 부근 이용상황과 공실 상태, 오피스텔이라는 용도를 감안하면 권리보다 실제 임대수요·환금성·내부 상태를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
