창원지방법원 2025타경333. 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11에 위치한 4층 403호 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물이며 사용승인일은 2022.10.12입니다. 소유자는 주식회사우송개발이고, 등기부에는 2023.04.19 설정된 죽변수산업협동조합의 근저당권이 확인됩니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,497,600,000원이며 공동담보목록 제2023-105호가 기재돼 있습니다.
현재 경매는 울진죽변수산업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 1,205,485,410원이고, 감정가 152,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 106,400,000원으로 내려왔습니다. 그러나 해당 금액을 최근 실거래와 비교할 근거가 확인되지 않아 감정가 대비 할인과 시세 대비 저렴함은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경333 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 칠서면 공단상가3길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 사용승인일 | 2022.10.12 |
| 소유자 | 주식회사우송개발 (단독소유) |
| 감정가 | 152,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 울진죽변수산업협동조합 (변경 전: 죽변수산업협동조합) |
| 신청채권자 청구액 | 1,205,485,410원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.19 · 을구 1번 · 죽변수산업협동조합 근저당권 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
| 현황 | 매각물건명세서상 공실 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 미배당은 승계되지 않는다
말소기준권리는 2023.04.19 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 죽변수산업협동조합이며 채권최고액은 1,497,600,000원입니다. 이 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
2024.10.15 등기된 종전 임의경매개시결정은 2024.12.31 취하됐고, 2025.01.03 등기 말소됐습니다. 이후 2025.11.04 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 후순위 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 감정가 대비 70%, 시장가치 검증은 별개
이 물건의 감정가는 152,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 106,400,000원입니다. 감정가의 70%에 해당하지만, 이는 감정가와의 비교일 뿐 실제 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 152,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 106,400,000원 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 2회 유찰 시 | 74,480,000원 | 감정가의 49% · 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 52,136,000원 | 감정가의 34% · 가정 시나리오 |
특히 이 물건은 함안군 칠서면의 일반산업단지에 위치한 오피스텔입니다. 인근에 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장이 혼재하고 있어 주거용 아파트와 동일한 기준으로 환금성을 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 실제 매매 및 임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,289,600원 |
| 1. 근저당 · 죽변수산업협동조합 | 1,497,600,000원 | 104,110,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | — | 1,393,489,600원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
채권최고액 기준의 예상배당입니다. 집행비용 2,289,600원을 차감한 104,110,400원이 근저당권자에게 배당되는 계산이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 미배당 1,393,489,600원은 채권최고액을 기준으로 산정한 배당 부족액으로, 실제 확정 채무잔액과는 다를 수 있습니다. 공동담보의 다른 물건에 대한 배당은 이 계산에 반영되지 않았으며, 당해세와 임차인 최우선변제도 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 남는다
| 구분 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 1,393,489,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 74,480,000원 | 72,739,360원 | 1,424,860,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 1,446,802,448원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 가정 모두 근저당권 채권액 전액을 배당하지 못하는 구조입니다. 하지만 근저당권 자체가 매각으로 소멸하므로 채권자의 미배당액을 낙찰자가 추가로 지급하는 구조는 아닙니다. 이 점에서 권리상 인수 부담과 실제 취득가격을 구분할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안칠서우체국 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 건물 동측으로 폭 6~7m 내외의 도로와 접합니다.
- 건물. 2022.10.12 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 대리석 붙임 및 드라이비트 마감 등이며 샤시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 승강기, 기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다. 실제 가동 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이자 지구단위계획구역 및 일반산업단지에 속합니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에도 포함됩니다.
- 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 산업단지 내 오피스텔로서 실제 매매 수요와 임차 수요 확인이 중요합니다. 인근 거래가격과 임대차 조건을 확인하기 전에는 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 동일 건물 및 인근 오피스텔의 최근 거래를 조사해 현재 최저가 106,400,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 확인되지 않은 내부 마감, 설비 작동, 누수 및 유지보수 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 매각물건명세서상 공실이지만 실제 점유 여부와 임대관계는 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 죽변수산업협동조합의 근저당권에는 공동담보목록 제2023-105호가 기재돼 있습니다. 담보 범위와 해당 호실의 권리관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비·설비비 확인. 체납 관리비와 기계식주차설비 등의 유지관리비, 향후 수리비 부담을 확인해야 합니다.
- 임대 수요 확인. 산업단지 인근 오피스텔의 실제 임대차 조건과 공실 수요를 조사해야 합니다. 현황 공실은 즉시 임대 가능하다는 보장이 아닙니다.
- 매각조건 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”
이 물건은 근저당권과 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 예상 인수액이 0원이라는 점에서 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저매각가는 106,400,000원으로 감정가의 70%이며, 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있습니다.
반면 채권최고액 기준 미배당 규모는 크고, 공동담보 근저당권이 설정돼 있으며, 감정평가 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 무엇보다 실제 거래 시세를 확인하지 못했으므로 감정가 대비 할인율을 시세 대비 저렴함으로 해석해서는 안 됩니다.
결론적으로 등기상 인수 부담은 없지만, 최근 실거래가격·실제 점유·내부 관리상태·오피스텔 수요를 확인한 후에야 입찰가격의 적정성을 판단할 수 있는 물건입니다. 추가 유찰에 따른 가격 하락도 가능성을 가정한 시나리오일 뿐, 시장가격이나 향후 낙찰 결과를 보장하지 않습니다.
