창원지방법원 2025타경333. 경상남도 함안군 칠서면 대치리 329-11, 3층 301호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사우송개발이고, 2023.04.19. 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권 1,497,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인이 승계할 권리로 계산된 금액은 0원입니다.

가격은 감정가 135,000,000원에서 1회 유찰돼 94,500,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 이 할인율 자체를 가격 메리트로 단정해서는 안 됩니다. 특히 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했고, 현재 매각물건명세서 비고는 공실 상태로 기재돼 있어 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 신고는 없습니다. 매수인에게 계산된 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2023.04.19. 죽변수산업협동조합 근저당권입니다. 2024.10.15. 임의경매개시결정은 2024.12.31. 취하를 원인으로 2025.01.03. 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.11.04. 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 70%지만 시세 검증이 필요하다

현재 최저매각가는 94,500,000원으로 감정가 135,000,000원의 70%입니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세와 같은 비교 기준이 확인되지 않으므로 “감정가 대비 30% 하락 = 시세보다 저렴”이라는 결론은 성립하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)

현재 최저가 94,500,000원 가정 시 근저당권 채권에는 1,405,201,000원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권자 측 미회수액이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함안칠서우체국 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설·단독주택·소규모 공장 등이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2022.10.12.입니다. 위생·급배수·난방·E/V·기계식주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 6~7미터 내외 도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 461,900원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근·유사 오피스텔의 실제 매매가격을 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란했고, 건축물현황도·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가했습니다.
• 공실 재확인. 매각물건명세서 비고는 공실 상태이나 현장 점유·사용관계는 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
• 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 임대차·점유 관계를 현장에서 재확인하세요.
• 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액 1,405,201,000원은 채권자 측 미회수액이며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고 현재 확인된 임차인 신고가 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 비교적 단순한 구조입니다. 반면 가격은 다릅니다. 한 차례 유찰돼 감정가 135,000,000원에서 94,500,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 게다가 현황은 공실이고 내부 확인도 곤란했던 만큼, 권리보다 실제 시세와 내부 상태 확인이 이번 입찰의 핵심입니다.