창원지방법원 2025타경333. 함안군 칠서면 대치리 소재 오피스텔 4층 404호입니다. 소유자는 주식회사우송개발이며, 2023년 죽변수산업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 기존 경매개시결정이 취하되어 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정이 새로 등기됐습니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 별도의 문제입니다. 감정가 146,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 102,200,000원으로 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요를 확인하지 않은 상태에서 가격 경쟁력을 단정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 매각으로 소멸

말소기준권리는 2023.04.19 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 죽변수산업협동조합이며 채권최고액은 1,497,600,000원입니다. 공동담보목록 제2023-105호가 기재되어 있습니다.

해당 근저당권은 말소기준권리 자체로서 매각으로 소멸할 예정입니다. 2024년에 개시됐던 별도 임의경매는 취하되어 등기부상 말소됐으며, 현재 진행 중인 2025타경333 사건의 경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸할 예정입니다.

② 가격 비교 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

감정가는 146,000,000원입니다. 현재 한 차례 유찰되어 최저매각가가 102,200,000원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 70%에 해당합니다.

추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

이 물건은 일반상업지역 및 일반산업단지 내 오피스텔입니다. 가격 검토에서는 아파트 시세를 대신 적용하지 말고 유사한 입지·용도·규모의 오피스텔 실거래와 실제 임대 조건을 확인해야 합니다. 특히 내부 상태와 공실 여부가 실제 거래가격 및 임대수익에 미치는 영향을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

최저가 102,200,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 2,230,800원을 제외한 99,969,200원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 0원입니다.

채권최고액 1,497,600,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 1,397,630,800원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있고, 공동담보에 따른 배당 관계도 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 변화

추가 유찰이 발생하면 최저매각가격은 낮아지고, 근저당권자의 예상 회수액도 감소합니다. 그러나 매각으로 근저당권이 소멸하는 구조이므로 미배당액이 매수인에게 전가되는 것은 아닙니다.

한편 최저가가 내려가는 것과 시세보다 저렴해지는 것은 별개입니다. 실제 시세가 확인되지 않았으므로 각 회차의 가격 적정성을 평가할 수 없습니다. 유찰 회차 자체를 매수가격의 적정성 근거로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함안칠서우체국 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 건물 동측으로 폭 6~7m 내외 도로에 접합니다.
• 용도 및 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 사용승인일은 2022.10.12입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 건물입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 기계식주차설비가 설치되어 있습니다. 개별 설비의 실제 작동 상태는 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 속하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 중로2류에 접합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지면적은 335.3㎡이며, 공시지가는 461,900원/㎡입니다. 해당 수치는 토지 전체에 관한 정보로, 개별 404호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔의 실제 매매가격과 거래 빈도, 공실 기간, 임차 수요 및 임대료를 확인해야 합니다. 현재 확인된 사실만으로 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 동일 건물 및 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 최신 거래, 층별·면적별 차이를 확인한 뒤 102,200,000원의 가격 적정성을 판단하세요.
• 공실 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재되어 있으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사 원본과 현장 점유 상태를 대조하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 누수·설비·마감재·난방 및 기계식주차설비 상태를 확인하고 필요한 수선비를 별도로 산정하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2023-105호가 기재되어 있습니다. 관련 담보물의 처분·배당 현황 및 채권 잔액을 확인하세요.
• 임대수요와 수익성. 주변 오피스텔의 실제 임대료, 공실 기간, 관리비와 임대 수요를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 체납 관리비를 확인하고, 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 금액을 점검하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 최종 매각조건을 법원 공고로 확인하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 감정평가서를 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2023년 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 임차인은 없고 예상 인수액은 0원입니다. 과거 경매개시결정은 취하되어 이미 말소됐습니다.

다만 권리 소멸이 예상된다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 판단은 동일하지 않습니다. 명세서상 공실이지만 감정평가에서는 임대관계와 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 실제 점유와 시설 상태를 재점검해야 합니다.

가격 측면에서도 판단을 유보해야 합니다. 감정가 146,000,000원 대비 현재 최저가 102,200,000원은 70% 수준이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문입니다. 현재 가격이 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.

따라서 이 사건은 등기상 인수액 0원이라는 사실을 확인하되, 실거래 시세·현장 점유·내부 상태·공동담보 관계를 별도로 검증해야 하는 오피스텔로 정리할 수 있습니다. 추가 유찰 여부와 관계없이 실제 취득가격의 적정성은 확인된 시장가격을 기준으로 판단해야 합니다.