수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 4층 402호, 감정평가상 오피스텔 이용 물건입니다. 이 사건의 핵심은 경매 최저가가 아닙니다. 말소기준은 2023년 4월 28일 서울보증보험의 가압류인데, 김치용의 전입일은 2020년 10월 6일, 확정일자는 2020년 8월 18일이며 주택임차권등기도 2022년 12월 7일에 마쳐져 있습니다. 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 최저매각가 153,088,000원에서 집행비용 2,943,232원을 먼저 차감하면 김치용에게 150,144,768원이 배당되고, 보증금 260,000,000원 중 109,855,232원이 남습니다. 그래서 매수인의 경제적 부담은 153,088,000원에서 끝나지 않고 262,943,232원까지 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 줄면서 인수액이 늘기 때문에, 실질취득은 약 2.6억원대에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 4층 402호 · 도로명 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김완주 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 153,088,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 청구 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 293.1㎡ · 공시지가 2,640,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2020년 새안양신용협동조합 근저당권은 같은 해 10월 6일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023년 4월 28일 서울보증보험 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김치용의 임차권은 말소기준보다 앞서므로 배당 후 미변제 보증금이 매수인에게 남습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 14명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으므로, 아래 기재 인원은 실제 확인 대상 14명입니다. 이 중 김치용은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 확인돼 대항력과 우선변제권이 명확합니다. 나머지 점유자 상당수는 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로, ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김치용 | 2020.10.06 | 260,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 |
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
안태진은 2025.08.18, 주종삼은 2025.08.05, 한춘섭은 2025.10.13 배당요구 관련 문건이 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
가격 비교에 사용할 수 있는 거래 표본은 2024년 11월 330,000,000원 1건입니다. 최저가 153,088,000원만 놓으면 이 거래가의 46.4%라 매우 싸 보이지만, 대항력 있는 김치용의 미배당 보증금을 더한 실질취득은 262,943,232원입니다. 즉 비교 기준 자체를 최저가에서 실질취득으로 바꿔야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 66.68㎡ | 9 | 330,000,000원 |
실질취득 262,943,232원은 확인 가능한 실거래 330,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 대상 면적은 71.91㎡로 매칭돼 있어도 거래 물건은 66.68㎡·9층입니다. 따라서 3.30억원을 곧바로 확정 시세로 단정하기보다 참고값으로 보는 것이 안전합니다. 특히 미상 점유자들의 보증금이 확인되기 전에는 현재 계산된 가격 차이를 그대로 투자여력으로 잡으면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,943,232원 |
| 1. 임차인 김치용 보증금 | 260,000,000원 | 150,144,768원 |
| 2. 서울보증보험 가압류 | 267,493,341원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 청구 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김치용 보증금의 미배당액은 109,855,232원이며 이를 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동한다
| 회차 | 매각가 | 김치용 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 153,088,000원 | 109,855,232원 | 262,943,232원 |
| 4회 유찰 시 | 122,470,400원 | 140,044,186원 | 262,514,586원 |
| 5회 유찰 시 | 97,976,320원 | 164,187,254원 | 262,163,574원 |
현재 1.53억원에서 5회 유찰 시 9,797만원까지 최저가가 내려가도, 김치용 인수액은 1.10억원에서 1.64억원으로 늘어납니다. 결과적으로 매각가+인수액은 계속 약 2.62억원대입니다. 이 유형에서 “한 번 더 유찰되면 20% 싸진다”는 계산이 성립하지 않는 이유입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건 해당 호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 길남타워 관련 확인 가능한 거래는 2024.11 한 건, 330,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김치용 인수액 반영. 현재 회차 입찰가 153,088,000원만 보지 말고 최소 109,855,232원의 보증금 인수를 합산해 판단해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 말소기준 전 전입자들의 실제 임대차계약서·보증금·확정일자·점유관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭의 문건접수 내용과 배당요구의 효력·금액을 매각기일 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 실거래 보수적 적용. 330,000,000원 거래는 표본 1건이므로 층·면적·상태 차이를 감안해 상한가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 낙찰가가 낮아질수록 김치용 인수액이 늘어 실질취득이 약 260,000,000원대에 고정되는 구조를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.53억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 감정가 299,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 153,088,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 가격처럼 보입니다. 하지만 김치용에게 배당되지 않는 109,855,232원을 인수하면 실질취득은 262,943,232원입니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌어 총부담은 약 2.62억원대에 머뭅니다.
확인 가능한 실거래 330,000,000원과 비교하면 여지는 있지만, 그보다 앞서 풀어야 할 문제가 있습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 말소기준 전 전입자가 다수 존재한다는 점입니다. 이들의 실제 임대차관계가 정리되기 전까지는 262,943,232원조차 최종 취득원가라고 단정할 수 없습니다. 결론은 가격은 매력 가능성, 권리는 고위험 확인형입니다.
