수원지방법원 2025타경101271. 경기도 군포시 금정동 길남타운 4층 402호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김완주이며, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 가압류 청구금액은 267,493,341원, 강제경매 신청 청구금액은 270,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 40.96%인 122,470,000원입니다. 여기까지 보면 매우 큰 폭으로 할인된 경매처럼 보이지만, 등기부 을구 3번의 선순위 주택임차권을 확인하면 판단이 완전히 달라집니다.
김치용은 2020.10.06. 전입 및 점유를 시작했고 확정일자는 2020.08.18.입니다. 임차권등기는 2022.12.07.에 이루어졌습니다. 반면 현재 말소기준권리로 제시된 서울보증보험의 가압류는 2023.04.28.입니다. 따라서 김치용의 임차관계는 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 얼마나 떨어졌는지가 아닙니다. 낙찰가와 인수보증금을 합친 실제 부담이 얼마인지, 그리고 다른 전입 명의자들이 독립된 보증금 반환청구권을 가진 임차인인지 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 4층 402호 도로명주소: 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 비교 대상 면적 | 71.91㎡ |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 · 승강기 및 기계식 주차설비 |
| 소유자 | 김완주 (단독소유) |
| 감정가 | 299,000,000원 |
| 최저매각가 | 122,470,000원 · 감정가의 40.96% · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.28. 서울보증보험 주식회사 가압류 (갑구 2번) |
| 선순위 인수권리 | 을구 3번 김치용 주택임차권 · 미반환 보증금 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 2020.07.22. 설정된 새안양신용협동조합 근저당권은 채권최고액이 4,260,000,000원으로 기재되어 있지만, 2020.10.06. 이미 말소된 권리입니다. 채권최고액을 현재 매수인이 인수할 채무로 해석해서는 안 됩니다. 또한 공동담보로 설정되었던 근저당권이므로 그 금액을 이 호실만의 실제 대출액으로 볼 수도 없습니다.
현재 살아 있는 말소기준권리는 2023.04.28. 서울보증보험 가압류입니다. 이후 2025.07.28. 강제경매개시결정이 등기되었으며, 이 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 김치용의 임차권은 이보다 먼저 성립한 대항력 있는 임차관계이고, 명세서에 미배당 보증금 인수가 명시되어 있습니다.
김치용 임차권: 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차관계입니다. 보증금이 배당으로 전부 지급되지 않으면 남은 금액을 매수인이 부담합니다.
따라서 말소되는 가압류가 있다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 1건, 미상 점유관계 다수
임차관계 조사에 나타나는 명의는 총 14명입니다. 이 가운데 김치용 1명은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서로 보증금 및 대항력·우선변제권을 확인할 수 있습니다. 나머지 13명은 현황조사에 나타나지만 보증금, 확정일자, 실제 임대차관계 등이 확인되지 않습니다.
특히 김치용 이외의 명의자 중 12명은 2023.04.28. 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 다만 전입일이 빠르다는 사정만으로 각자가 독립된 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유, 주택 인도, 계약관계 및 보증금 여부를 확인해야 합니다.
| 명의자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김치용 | 2020.10.06. | 260,000,000원 | 있음 | 있음 | 있음 | 본인 |
| 이선행 | 2020.10.23. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 안태진 | 2020.10.29. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.08.18. | 없음 |
| 이현석 | 2020.12.21. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 김태중 | 2020.12.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 강혜영 | 2021.02.18. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 주종삼 | 2021.03.08. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.08.05. | 없음 |
| 김기철 | 2021.04.01. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 이상호 | 2021.04.05. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 김광윤 | 2021.06.15. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 한춘섭 | 2021.07.20. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.10.13. | 없음 |
| 김영은 | 2021.08.02. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 이요셉 | 2021.11.30. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
| 이원희 | 2024.04.29. | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 확인 필요 | 없음 |
김치용의 보증금 260,000,000원은 등기부에 기재된 미반환액입니다. 보증기관 대위·승계 명의자로 확인된 사람은 없으며, 서울보증보험은 별도의 가압류 및 경매 신청채권자로 나타납니다. 위 조사 명의자 14명이 모두 서로 독립된 임대차보증금을 가진 임차인이라는 의미는 아닙니다.
임차권등기 2022.12.07. · 원래 임대차보증금 270,000,000원 중 미반환액 260,000,000원.
현재 최저가 기준 예상 배당액은 119,955,420원이고, 미배당액은 140,044,580원입니다. 명세서에 따라 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다.
다만 이들의 현재 점유 여부, 계약의 독립성 및 보증금 반환청구권은 별도로 확인해야 합니다. 김치용의 140,044,580원만 더하면 모든 인수 위험이 해소된다고 볼 수 없습니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산하지도, 0원으로 확정하지도 않아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,514,580원 |
| 1. 김치용 임차보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 119,955,420원 |
| 2. 서울보증보험 가압류 | 267,493,341원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 경매 신청채권 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 122,470,000원 |
집행비용은 추정치이며 당해세 및 최우선변제 등의 변수는 반영되지 않았습니다. 가압류 청구금액과 경매 신청 청구금액은 동일한 서울보증보험의 채권 표시이므로, 별개의 확정 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
| 예상 낙찰가 | 122,470,000원 |
|---|---|
| 김치용 보증금 | 260,000,000원 |
| 김치용 예상배당 | 119,955,420원 |
| 매수인 인수액 | 140,044,580원 |
| 실질취득(확인분) | 262,514,580원 |
즉 122,470,000원 + 140,044,580원 = 262,514,580원입니다. 여기에는 다른 조사 명의자의 미확인 보증금, 취득 관련 세금 및 명도·관리비 등의 추가 부담이 포함되지 않았습니다.
④ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
김치용의 선순위 임차보증금이 매각대금보다 크기 때문에 유찰이 계속되어 최저매각가가 내려가더라도 그만큼 배당액이 감소하고 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 실질취득 부담이 미반환 보증금 260,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득(확인분) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 122,470,000원 | 140,044,580원 | 262,514,580원 |
| 5회 유찰 가정 | 97,976,000원 | 164,187,568원 | 262,163,568원 |
| 6회 유찰 가정 | 78,380,800원 | 183,430,054원 | 261,810,854원 |
현재 회차에서 6회 유찰 가정까지 표면 매각가는 크게 낮아지지만, 확인된 실질취득액은 262,514,580원에서 261,810,854원으로 소폭만 변화합니다. 차이는 집행비용 추정 등의 영향에 따른 것으로, 추가 유찰이 곧 그만큼의 취득가격 할인으로 이어지는 것은 아닙니다.
⑤ 시세 비교 — 1.22억이 아니라 2.63억을 비교해야 한다
시세 비교 자료에는 길남타워라는 단지명으로 2024.11. 전용 66.68㎡, 9층, 거래금액 330,000,000원의 거래 1건이 기재되어 있습니다. 반면 경매 대상 등기상 명칭은 길남타운이며, 비교 대상 면적은 71.91㎡, 경매 호실은 4층입니다.
따라서 이 거래는 건물명 확인, 면적 및 층 차이 검토가 필요한 제한적인 비교 사례입니다. 특히 2024.11. 거래는 2026.10. 기준 최근 12개월 이내 거래가 아니며, 거래 1건만으로 현재 시세나 가격 추세를 확정할 수 없습니다.
| 비교 기준 | 시점 / 면적 | 금액 |
|---|---|---|
| 본건 감정가 | 경매 감정 | 299,000,000원 |
| 본건 최저매각가 | 2026.10.27. | 122,470,000원 |
| 본건 실질취득(확인분) | 71.91㎡ 비교 대상 | 262,514,580원+ |
| 실거래 비교 사례 | 2024.11. · 66.68㎡ · 9층 | 330,000,000원 |
| 확인분 실질취득 ÷ 비교 거래가 | 참고 비율 | 약 79.5% |
최저매각가 122,470,000원은 비교 거래금액의 37.1%이지만, 김치용 보증금 인수액까지 포함한 262,514,580원은 비교 거래금액의 약 79.5%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 최저가 대비 실거래 비율만으로 시세보다 매우 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
비교 거래가격과 확인분 실질취득액 사이에 차이가 있더라도, 거래 시점이 오래되었고 거래 표본이 1건이며, 대상 면적과 건물명에도 차이가 있습니다. 더욱이 미확인 임차인 위험까지 남아 있어 그 차액을 실제 투자이익이나 확정된 가격 메리트로 볼 근거는 부족합니다.
가격 차이만으로 권리 위험을 보상받는다고 판단하기 어려우며, 현 단계에서 가격 매력에 높은 점수를 부여할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전 및 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 경매상 용도는 오피스텔입니다. 감정평가상 같은 건물 내 일부 호실은 오피스텔, 일부 호실은 다세대주택으로 이용되고 있어 본건의 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 도시지역, 시가지경관지구 및 과밀억제권역에 해당하며 철도보호지구 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 ㎡당 2,640,000원입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 설비 유지관리는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 비교 거래 표본이 제한적이고 동일 호실과 정확히 대응하는 현재 거래가격을 확정하기 어렵습니다. 관련 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 3.9회이며, 본건은 이미 4회 유찰되었습니다. 임차권 및 명도 위험을 고려하면 일반적인 공실 물건보다 재매각 부담이 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김치용 보증금 잔액. 등기부상 미반환 보증금 260,000,000원과 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다. 추가 반환이나 권리 변동이 있었는지도 확인 대상입니다.
- 배당액과 인수액. 현재 회차 추정 인수액 140,044,580원은 집행비용과 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 예상배당액을 확정 배당금으로 취급하지 않아야 합니다.
- 다른 전입 명의자 13명. 각 명의자의 실제 점유 여부, 독립된 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 퇴거 여부를 확인해야 합니다. 단순 전입 명의와 독립된 대항력 임차인을 구별하는 것이 핵심입니다.
- 배당요구 접수자. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 관련 문건을 확인하고 청구금액, 법적 지위 및 김치용 임차권과의 관계를 살펴야 합니다.
- 임차권등기와 명도. 김치용의 임차권등기 말소 조건, 보증금 반환과 인도 사이의 관계, 실제 현재 점유자를 구분해 확인해야 합니다. 낙찰 후 인도명령만으로 모든 문제를 해결할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 최저가가 아닌 낙찰가와 미배당 보증금의 합계를 기준으로 응찰 가능 여부를 판단해야 합니다. 추가 유찰이 실질취득 비용을 크게 낮춰주지 않는 구조임을 반영해야 합니다.
- 실거래 비교 검증. 등기상 길남타운과 거래사례상 길남타워의 동일 건물 여부부터 확인해야 합니다. 66.68㎡ 거래와 71.91㎡ 비교 대상의 차이, 2024.11. 거래시점도 고려해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태. 주거용 사용 여부와 공부상 용도, 실제 호실의 시설 상태, 주차 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 기타 부담. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분, 관련 세금 및 점유자 인도 비용을 확인해야 합니다. 현재 실질취득 계산에는 이러한 추가 비용이 포함되지 않았습니다.
- 원본 서류 재확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건 및 감정평가서를 재확인해야 합니다. 특히 임차권등기와 임차관계의 변동 여부가 중요합니다.
맺으며 — “1.22억 낙찰이 1.22억 취득은 아니다”
이 물건의 함정은 숫자 하나에 있습니다. 감정가 299,000,000원에서 4회 유찰된 최저매각가 122,470,000원만 보면 매우 큰 폭의 가격 인하처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 김치용의 보증금 260,000,000원은 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 증가하는 구조이기 때문에, 확인된 실질취득액은 약 262,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
게다가 문제는 김치용 한 사람으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 다른 명의자 13명이 나타나고, 그 가운데 12명은 말소기준보다 전입이 빠릅니다. 이들의 대항력과 보증금은 아직 개별적으로 확정할 수 없습니다. 김치용의 확인된 인수액은 출발점이지 전체 위험의 상한이 아닙니다.
2024.11.의 330,000,000원 거래사례와 비교하면 확인분 실질취득액이 낮은 것은 사실입니다. 하지만 해당 거래는 시점이 오래되었고 면적·층이 다르며, 건물명 일치 여부도 검증해야 합니다. 따라서 그 차이를 확정된 시세차익으로 볼 수 없습니다. 다수의 미확인 임차관계와 4회 유찰이라는 부담도 함께 고려해야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 임차관계 정밀 확인입니다. 김치용의 미반환 보증금 처리와 다른 조사 명의자의 법적 지위가 확인되지 않는 한, 최저매각가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 이 사건은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 실제로 얼마를 인수하고, 누구에게 어떤 권리가 남는지를 먼저 판단해야 하는 고위험 임차권 인수형 경매입니다.
