수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 6층 601호 오피스텔입니다. 등기부상 2020년 새안양신용협동조합의 채권최고액 4,260,000,000원 근저당과 홍기은의 60,000,000원 근저당이 있었지만, 각각 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 제공된 말소기준 표시는 2025.07.28 강제경매개시결정이며 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 김영은·이상호·김기철·강혜영· 김광윤·이선행·이요셉·안태진·주종삼·한춘섭·이현석·이원희·김태중 등 13명의 임차인이 확인됩니다. 모두 전입일은 2025.07.28보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수 없고, 각 임차인은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 어렵다

2020년 설정된 두 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 제공된 말소기준권리는 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 등기 자체만 보면 현재 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 다수의 임차인이 이 기준일보다 먼저 전입해 있어, 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부에 따라 매수인 승계 범위가 달라질 수 있습니다.

② 임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인 필요

보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 현황조사상 이름 기준 임차인은 13명입니다. 다만 각 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 승계 범위는 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 46.1%만 보고 싸다고 하면 안 된다

비교 실거래 자료는 길남타워, 면적 70.63㎡ 매칭 자료입니다. 확인된 거래는 2024.11, 66.68㎡, 9층, 330,000,000원 한 건이며 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 330,000,000원입니다.

현재 최저가는 비교 실거래의 46.1%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율 자체가 가격 메리트를 확정해 주지 않습니다. 임차인 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 + 승계 보증금으로 계산되는 실질취득가가 얼마인지 알 수 없기 때문입니다. 비교 거래도 1건이므로 시세 대표성에는 한계가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,064,000원 가정)

현재 시뮬레이션에서는 서울보증보험 주식회사 청구액 270,000,000원 중 149,135,104원이 배당되고 120,864,896원이 미배당됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 유찰될수록 채권자 미배당은 커진다

낙찰가가 낮아질수록 신청채권자 미배당은 커집니다. 더 중요한 점은 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰로 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없다는 것입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 그만큼 매수인 부담이 남을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 자료 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 용도. 사건 용도는 오피스텔이며, 감정평가상 해당 건물에는 오피스텔과 다세대주택 이용 호실이 함께 존재합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역·과밀억제지역·철도보호지구 등이 표시되어 있습니다.
• 토지. 공시지가 2,640,000원/㎡, 토지면적 293.1㎡, 평지·가로장방 형태입니다.
• 거래 표본. 길남타워 총 7세대, 2020.07.03 준공 자료이며 확인된 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 13명 임차인의 보증금 확인. 가장 우선할 항목입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
• 확정일자·점유 범위 확인. 전입일만으로 대항력과 우선변제권을 확정하지 말고 실제 점유, 계약관계, 확정일자를 대조해야 합니다.
• 배당요구 확인. 안태진은 2025.08.18, 주종삼은 2025.08.05, 한춘섭은 2025.10.13 배당요구 기록이 있습니다. 나머지는 별도 확인이 필요합니다.
• 배당표를 인수액으로 오해하지 말 것. 현재 예상배당표의 매수인 인수 0원 계산은 임차인 보증금이 반영되지 않은 상태여서 실제 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다.
• 실거래 비교의 한계. 최근 12개월 비교 거래가 1건뿐이므로 330,000,000원을 확정 시세처럼 사용하지 말고 호실 조건과 실제 인수액을 함께 보아야 합니다.
• 오피스텔·복합 이용 확인. 감정평가상 건물 내 오피스텔과 다세대주택 이용 호실이 함께 존재하므로 대상 601호의 실제 이용상태와 공부를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 먼저 13명의 보증금을 풀어야 한다”

이 물건은 감정가 297,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 152,064,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 비교 실거래 330,000,000원과 비교하면 표면상 큰 가격 차이가 보입니다. 그러나 현황조사상 임차인이 13명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 실제 매수인이 얼마를 승계할지 알 수 없습니다.

따라서 이 사건은 ‘감정가 대비 51%’나 ‘실거래 대비 46.1%’가 핵심이 아닙니다. 먼저 각 임차인의 대항력 성립 여부와 보증금, 배당가능액을 확인한 뒤 낙찰가 + 실제 승계액 = 실질취득가를 계산해야 비로소 가격 비교가 가능합니다. 지금 단계의 결론은 가격 메리트 판단 보류, 임차인 권리 확인이 선행입니다.