수원지방법원 2025타경101271. 경기도 군포시 금정동 길남타운 6층 601호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김완주, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구금액은 270,000,000원입니다. 등기상 기존 근저당권들은 이미 말소됐고, 2025년 7월 28일의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 등기된 담보권만 보면 단순하지만, 권리분석의 진짜 변수는 등기부 밖의 점유관계입니다.

현황조사에는 총 13명의 명의가 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 각각의 실제 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당 후 인수관계가 확정되지 않았으므로 전원을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 분류하고, 실제 임대차 및 목적물 관련성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 단순하지만 점유가 핵심

2020년에 설정됐던 새안양신용협동조합의 채권최고액 4,260,000,000원 근저당권과 홍기은의 채권최고액 60,000,000원 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 특히 앞선 근저당권은 공동담보목록이 표시된 권리로, 과거 채권최고액을 현재 이 호실의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 임차인의 보증금 반환채무 인수는 별개의 문제입니다. 말소기준일 전에 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 위험을 결정하는 핵심

현황조사 및 문건접수상 총 13명이 기재돼 있습니다. 보증기관 승계로 표시된 명의는 없으나, 이들 모두가 실제로 이 경매 대상 호실의 별도 임차인인지는 확인되지 않았습니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되기 전에는 인수금액을 확정할 수 없습니다.

대항력 '가능·미상'은 말소기준일 이전 전입 사실에 따른 추가 확인 대상이라는 뜻이며, 대항력 확정 판정이 아닙니다. 우선변제권은 확정일자 등 요건 확인이 필요합니다. 신고된 배당요구 역시 배당요구의 적법성·종기 준수·실제 배당액을 보장하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 36.9%라는 숫자의 착시

가격 비교에 사용되는 길남타워 거래는 2024년 11월, 전용 66.68㎡, 9층, 330,000,000원의 단 1건입니다. 경매 대상과 매칭된 기준면적은 70.63㎡로, 비교 거래와 면적도 다릅니다. 2026년 10월 매각기일과 비교하면 거래 시점도 오래됐습니다.

최저가를 비교 거래금액으로 나누면 36.9%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 과거 단일 거래 대비 최저매각가의 비율입니다. 현재의 적정 시세를 신뢰성 있게 입증한 수치도 아니며, 인수금액을 포함한 실질취득가격의 할인율도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,651,000원 가정)

배당표는 제시된 단순 추정 시나리오입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 신청채권자에게 잔여 매각대금을 배분한 계산이며, 당해세·임차인 우선변제·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 계산상 인수 0원 표시는 임차보증금 인수액을 확인해 반영했다는 의미가 아닙니다. 미배당 채권액 또한 그 자체가 매수인 인수채무라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 예상배당과 취득위험

유찰될수록 최저가는 하락하지만, 신청채권자의 미배당액은 증가하는 것으로 계산됩니다. 다만 이 미배당액은 일반 채권의 배당부족액으로, 곧바로 낙찰자의 부담액이 되는 것은 아닙니다. 별도로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근에 있으며, 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 4m 포장도로에 접하고 있습니다. 대지 형상은 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등의 규제가 표시돼 있으며 철도보호지구 저촉사항이 있습니다.
• 토지 현황. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 거래 통계상 단지 규모는 7세대로 표시돼 있으나 감정평가상 건물은 여러 호실로 구성돼 있어 통계 범위 확인이 필요합니다. 비교 실거래가 1건에 그쳐 가격 검증이 제한적이며, 4회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인과 해당 호실 확인. 현황조사 명의 13명이 모두 601호와 관련된 사람인지, 다른 호실 입주자나 동거인 등이 섞인 것은 아닌지 현황조사 원본과 점유관계를 대조해야 합니다.
• 보증금 확인. 실제 임대차계약의 보증금·월세·계약기간·반환 현황을 확인하고 미배당 시 매수인 인수 가능액을 따져야 합니다.
• 대항력·우선변제 판단. 전입신고일뿐 아니라 실제 점유 개시, 임대차 대상, 주거용 사용 여부, 확정일자 및 선순위권리와의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구와 명세서 확인. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 관련 서류, 배당요구 종기 및 최신 매각물건명세서 기재를 확인해야 합니다. 다른 명의자의 신고 여부도 재확인해야 합니다.
• 실질취득총액 계산. 최저매각가만 보지 말고 인수하는 미배당 보증금과 취득부대비용을 합산한 뒤 시세와 비교해야 합니다.
• 최근 시세 재검증. 2024.11 거래 한 건만으로는 현재 가치 판단이 부족합니다. 실제 용도와 면적이 일치하는 최신 거래 및 주변 유사 물건을 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 임대차관계를 확인하고 인도 절차, 이사 협의, 공용부분 관리비 체납 가능성을 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 접수문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 41% ≠ 실질취득 41%”

이 사건은 감정가 297,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 121,651,000원까지 하락했습니다. 비교 거래금액 330,000,000원과의 단순 비율은 36.9%이지만, 그 거래는 2024년의 단일 사례이고 면적도 다릅니다.

더 중요한 것은 13명의 점유·임차 관련 명의와 미상인 보증금입니다. 전입일이 모두 말소기준권리보다 빠른 만큼 대항력 여부를 확인할 필요가 있고, 실제 인수보증금이 존재한다면 낮은 낙찰가의 이점이 상쇄될 수 있습니다. 등기상 근저당권이 말소됐다는 사실만으로 권리가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류입니다. 현재 가격이 싸다고 확정할 수 없고, 유찰을 더 기다리는 것만으로 위험이 해결되는 구조도 아닙니다. 실제 임차인 수, 점유관계, 보증금, 대항력, 배당 후 인수액을 확인하여 실질취득총액을 계산할 수 있게 된 이후에야 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.