수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 11층 1101호 다세대 물건입니다. 감정가는 408,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 208,896,000원입니다. 경매는 서울보증보험 주식회사가 270,000,000원을 청구하며 개시됐습니다.
권리분석의 출발점은 2020.07.22 설정된 새안양신용협동조합 근저당입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 오승찬의 전세권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현황조사에서 확인된 13명의 전입일도 전부 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력 있는 임차인도, 매수인이 떠안을 보증금도 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 11층 1101호 |
| 용도 / 건물 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 |
| 소유자 | 김완주 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 208,896,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 확인일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 다수 점유 확인 필요
말소기준권리는 2020.07.22 새안양신용협동조합 근저당입니다. 이후 2023.01.30 설정된 오승찬의 전세권 50,000,000원과 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
현황조사상 실제 임차인은 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.07.22 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 전원 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 안태진 | 2020.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.08.18 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이현석 | 2020.12.21 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.08.05 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이상호 | 2021.04.05 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.10.13 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이원희 | 2024.04.29 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
② 시세 비교 — 63.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보기 어렵다
시세 참고 데이터의 최근 거래는 2024.11, 66.68㎡, 9층, 330,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 330,000,000원이고, 현재 최저가 208,896,000원은 이 값의 63.3%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 66.68㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 330,000,000원 |
문제는 비교의 질입니다. 시세 데이터는 단지명을 ‘길남타워’로 표시하고 있고, 비교 거래 면적은 66.68㎡인 반면 시세 비교 기준 면적은 83.34㎡이며 면적 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 63.3%는 참고 수치일 뿐, 현재 최저가가 동일 조건 실거래보다 확실히 저렴하다는 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,724,544원 |
| 2. 근저당 · 새안양신용협동조합 | 4,260,000,000원 | 205,171,456원 |
| 3. 전세권 · 오승찬 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 4,580,000,000원, 예상 배당액은 205,171,456원, 미배당액은 4,374,828,544원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근이며, 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구에 속하고 철도보호지구와 과밀억제권역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 가로장방형 토지이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정서상 대상 건물 내 호실들은 오피스텔과 다세대주택이 혼용되고 있으며, 본 사건의 용도는 다세대로 분류돼 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 등기 확인일은 2026.07.24이고 매각기일은 2026.09.22입니다. 근저당 채권최고액 변경 이력도 있어 최신 원본 대조가 중요합니다.
- 13명 점유 현황 확인. 권리상 대항력은 없지만 실제 임차인 수가 많습니다. 현재 점유자와 각 호실 사용관계, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 13명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 최우선변제 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 전세권 말소 확인. 오승찬 전세권 50,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정이지만, 낙찰 후 말소 절차가 정상 진행되는지 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확대. 현재 비교 가능한 거래는 2024.11의 66.68㎡ 330,000,000원 한 건이며 면적이 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 용도 거래 확인이 선행돼야 합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 현재 최저가는 208,896,000원이고, 4회 유찰 시 167,116,800원, 5회 유찰 시 133,693,440원 시나리오가 제시돼 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2020.07.22 새안양신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권과 13명의 전입은 모두 그보다 늦습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 실제 임차인 13명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 근저당 채권최고액에는 변경 이력이 있으며, 시세 역시 면적이 맞지 않는 단 1건에 의존합니다. 3회 유찰로 최저가가 208,896,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기보다는, 권리는 인수 0원, 가격과 점유는 추가 검증으로 결론 내리는 것이 맞습니다.
