수원지방법원 2025타경101271. 경기도 군포시 금정동 길남타운 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가는 297,000,000원인데 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 152,064,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인이 아니라 임차인 인수입니다. 을구 5번 김광윤의 주택임차권은 보증금 290,000,000원, 전입·점유개시 2021.06.15, 확정일자 2021.05.20 및 2023.05.12로 기재돼 있고, 2025.07.28 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

더 큰 문제는 김광윤 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사에는 김광윤을 포함해 모두 13명의 점유·임차 관련 신고가 잡혀 있습니다. 김광윤 외 12명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 12명을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 주된 임차권만 계산해도 실질취득이 약 290,000,000원 수준이고, 미상 임차관계가 추가로 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

② 임차인 — 주된 2.9억 인수 + 미상 점유자 12명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 위 13명은 각각 별도의 점유·임차 관계로 확인해야 합니다. 특히 김광윤 외 12명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 전입일이 모두 2025.07.28 말소기준보다 앞선 만큼, 이들을 단순 소멸 대상으로 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

③ 가격 — 1.52억이 아니라 실질취득 약 2.9억부터 본다

현재 최저가는 152,064,000원으로 감정가 297,000,000원의 51.2%입니다. 하지만 대항력 있는 290,000,000원 임차보증금이 낙찰가보다 크므로, 이 사건은 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 미배당 인수의 합계가 주된 임차권 기준으로 약 290,000,000원 수준에 수렴하는 구조로 봐야 합니다. 따라서 1.52억이라는 최저가만으로 ‘반값 매물’이라고 평가할 수 없습니다.

실질취득 약 290,000,000원은 김광윤 임차권만 반영한 기준입니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 점유·임차 신고자의 추가 부담은 포함하지 않았습니다.

④ 실거래 비교 — 약 2.9억 기준으로 봐야 한다

매칭된 실거래 표본은 1건입니다. 2024.11, 66.68㎡, 9층이 330,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 152,064,000원은 이 거래금액의 46.1%지만, 그 비율은 임차권 인수를 빼고 본 숫자라 가격 메리트 판단에 쓰면 안 됩니다. 주된 임차권을 반영한 실질취득 약 290,000,000원은 330,000,000원의 약 87.9% 수준입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 152,064,000원 가정)

현재 시나리오에서 신청채권자 미배당은 120,864,896원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근. 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 철도보호지구, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 293.1㎡ · 공시지가 2,640,000원/㎡ · 지목 대 · 평지·가로장방형입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래·경매 표본. 총 7세대, 매칭 실거래 1건. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김광윤 임차권 원본 확인. 보증금 290,000,000원, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 12명 확인. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 추가 인수금액이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 152,064,000원만 보고 330,000,000원 실거래와 비교하지 말고, 주된 임차권 기준 실질취득 약 290,000,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
• 추가 유찰의 효과 제한. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 내려가도 주된 임차권 기준 총 취득부담은 약 290,000,000원 수준에 머뭅니다.
• 시세 표본 부족. 매칭 거래가 2024.11의 330,000,000원 한 건뿐이므로 개별 호수의 상태와 현재 거래 가능 가격을 별도 검증해야 합니다.
• 배당 외 부담. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.52억짜리 경매”로 보면 안 된다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 297,000,000원에서 세 번 유찰돼 152,064,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 결론은 달라집니다. 김광윤의 대항력 있는 290,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서 있고 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 주된 임차권만 놓고도 약 290,000,000원 수준으로 봐야 합니다.

매칭 실거래 330,000,000원보다 낮기는 하지만 표본은 한 건뿐이고, 무엇보다 김광윤 외 12명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험이 남아 있습니다. 평균 유찰횟수도 3.0회이며 현재 이미 3회 유찰된 상태입니다. 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 사건이 아니라, 미상 임차관계를 모두 해소한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다. 주된 임차권만 반영한 2.9억이 출발점이고, 확인되지 않은 임차 부담은 그 위에 얹힐 수 있습니다.