수원지방법원 2025타경101271. 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 7층 701호입니다. 물건의 용도는 오피스텔이고, 감정가는 297,000,000원입니다. 네 차례 유찰되어 최저매각가격이 121,651,000원까지 하락했습니다. 감정가와 비교하면 약 59.04% 할인된 가격입니다. 하지만 이 큰 할인율만 보고 응찰한다면 중요한 권리관계를 놓칠 수 있습니다.
등기부에는 김광윤 명의의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 보증금은 290,000,000원이고 전입 및 점유개시일은 2021.06.15, 확정일자는 2021.05.20 및 2023.05.12입니다. 이 사건 말소기준권리인 2025.07.28 강제경매개시결정보다 임차인의 권리 발생 시점이 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당받지 못한 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 7층 701호 도로명: 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 내 7층 701호 |
| 시세 연계 대상 면적 | 70.63㎡ (실거래 비교 대상 66.68㎡) |
| 소유자 | 김완주 · 단독소유 |
| 감정가 | 297,000,000원 |
| 최저매각가격 | 121,651,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.28 · 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 김광윤 · 보증금 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
등기부의 최초 근저당권자 새안양신용협동조합은 최초 채권최고액 4,260,000,000원으로 근저당권을 설정했고, 이후 2,373,720,000원, 780,000,000원으로 변경한 내역이 있습니다. 고은숙의 근저당권 채권최고액은 60,000,000원이었습니다. 다만 두 근저당권은 2021.06.15 이미 말소됐습니다. 과거 채권최고액을 현재의 매수인 인수채무에 더해서는 안 됩니다.
문제는 2024.06.04 등기된 김광윤의 주택임차권입니다. 임차인의 전입·점유 시점과 임차권등기 모두 2025.07.28 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재하고, 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
② 임차인·전입자 분석 — 확정된 2.9억과 추가 미상 위험
김광윤은 보증금 290,000,000원이 명시된 등기 임차권자입니다. 그 밖에 현황조사상 전입자 12명이 확인됩니다. 이들은 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차 관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 독립된 대항력과 보증금 인수를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김광윤 | 2021.06.15 | 290,000,000원 | 대항력 있음 | 배당순위 확인 필요 시뮬레이션상 0원 |
미배당 인수 전액 290,000,000원 가정 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2025.08.18 배당요구 | 확인 필요 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2025.08.05 배당요구 | 확인 필요 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 2025.10.13 배당요구 | 확인 필요 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
확인되는 인원은 등기 임차권자 1명과 추가 전입자 12명입니다. 추가 전입자들의 실제 임차인 여부, 각자의 독립된 임대차 관계, 점유 및 보증금이 확정된 것은 아닙니다. 동일 세대·동거·권리 중복 여부를 확인하기 전에는 이들을 별개의 보증금 채권자로 단정하거나 보증금을 임의 합산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 41%의 착시
시세 비교에 확인되는 거래는 2024년 11월의 330,000,000원 거래 1건입니다. 해당 거래는 9층, 전용 66.68㎡이며, 비교 대상 물건의 연계 면적은 70.63㎡입니다. 따라서 정확히 같은 면적의 거래라고 볼 수 없고, 2026년 매각기일 기준으로는 시차도 존재합니다.
| 비교 항목 | 거래·조건 | 금액 |
|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2024.11 · 9층 · 66.68㎡ | 330,000,000원 |
| 감정가 | 경매 평가금액 | 297,000,000원 |
| 현재 최저가 | 4회 유찰 · 감정가의 40.96% | 121,651,000원 |
| 김광윤 인수보증금 | 현재 배당 가정상 전액 인수 | 290,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 최저가 + 확인된 인수보증금 | 411,651,000원 |
| 실질취득 / 과거 실거래 | 실거래 대비 124.7% | +81,651,000원 |
최저가만 비교하면 실거래 330,000,000원의 36.9% 수준입니다. 하지만 김광윤의 보증금 전액 인수를 반영한 실질취득 추정액은 411,651,000원입니다. 비교 거래금액보다 81,651,000원 높습니다. 따라서 최저가가 시세보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
실거래 연계 단지명은 '길남타워'로 표시되어 있으나, 경매 목적물의 주소상 건물명은 '길남타운'입니다. 명칭 및 면적 차이가 있으므로 실제 동일 건물·동일 용도에 대한 비교인지 확인해야 합니다. 또한 2024.11 거래 1건만으로 2026년 현재의 확정 시세나 가격 추세를 판정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,651,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,503,114원 |
| 1. 임차권 · 김광윤 | 290,000,000원 | 0원 |
| 2. 신청채권자 · 서울보증보험 | 270,000,000원 | 119,147,886원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김광윤 보증금 매수인 인수 | 290,000,000원 | 290,000,000원 인수 |
집행비용은 추정치이며, 채권자 배당액은 제시된 시뮬레이션에 따릅니다. 신청채권자 미배당액은 150,852,114원입니다. 김광윤의 290,000,000원은 매각대금에서 배분되는 금액이 아니라 매수인 인수로 별도 표시한 금액입니다. 실제 배당에서는 임차인의 우선변제권 인정 여부, 배당요구, 법정 배당순위, 다른 전입자들의 권리 및 세금 등에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
다음 회차에서 최저가가 더 내려갈 수는 있습니다. 하지만 매각가 하락과 보증금 인수 위험 감소는 다른 문제입니다. 아래는 각 회차의 배당 시뮬레이션에서 김광윤 보증금 290,000,000원을 전액 인수하는 것으로 유지한 계산입니다.
| 회차 | 최저매각가격 | 인수보증금 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 121,651,000원 | 290,000,000원 | 411,651,000원 |
| 5회 유찰 시 | 97,320,800원 | 290,000,000원 | 387,320,800원 |
| 6회 유찰 시 | 77,856,640원 | 290,000,000원 | 367,856,640원 |
6회 유찰 시나리오까지 가격이 하락해도, 전액 인수 가정하의 실질취득액은 367,856,640원입니다. 이는 확인되는 과거 실거래 330,000,000원보다 높습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어난다는 사실 자체가 가격 경쟁력을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 및 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 시가지경관지구(중심) 등에 해당하며 과밀억제권역, 철도보호지구 관련 제한도 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 293.1㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 실거래 연계 단지의 거래 표본은 1건이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회, 매각률은 0.0%로 표시됩니다. 표본과 집계범위에 유의해야 하나, 현재 자료만으로 원활한 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김광윤 임차권 인수 확인. 임차권등기 원문과 매각물건명세서를 대조하고, 보증금 290,000,000원의 실제 배당 및 인수범위를 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 확정일자 2021.05.20 및 2023.05.12, 전입·점유개시일 2021.06.15를 기준으로 우선변제권 성립 여부와 실제 배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 추가 전입자 12명 조사. 전입자들의 실제 점유, 세대 관계, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 독립적인 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 전입자 확인. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 관련 서류와 법원의 채권신고 내용을 대조해야 합니다.
- 실질취득액 중심 판단. 최저매각가격 121,651,000원만을 투자금으로 보지 말고, 인수보증금 및 추가 미확정 채무까지 고려해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 2024.11 거래 1건과 경매 목적물의 건물명·면적 차이를 확인하고, 현재 동일 건물·동일 면적의 거래와 매물가격을 조사해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자·임차인의 관계, 인도 가능성, 미납 공용관리비 및 기계식 주차설비 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 문건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 41%여도 싸다고 할 수 없다”
이 물건은 4회 유찰되면서 최저가가 121,651,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 임차권자의 보증금 290,000,000원이 핵심 위험입니다. 현재 시뮬레이션처럼 보증금 전액을 인수하면 실질취득 부담은 411,651,000원으로, 확인되는 과거 거래금액 330,000,000원을 크게 웃돕니다.
게다가 다른 전입자 12명의 임대차 관계와 보증금이 미확정이고, 실거래 비교 역시 오래된 1건에 의존합니다. 오피스텔이라는 용도, 반복 유찰, 환금성 관련 불확실성까지 고려하면 권리와 가격 모두 높은 주의가 필요한 물건입니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계의 우선 검증입니다. 배당에서 김광윤에게 지급되는 금액, 실제 매수인 인수잔액, 추가 전입자들의 권리와 최신 시세를 확인하지 않고 낮은 최저가만을 근거로 응찰하기에는 부담이 큽니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최종 실질취득액입니다.
