수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 9층 901호의 다세대 물건입니다. 감정가는 342,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 175,104,000원입니다. 등기부에서 기존 근저당권은 2021.04.01 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 김영은·이상호·김기철·강혜영·김광윤·이선행·이요셉·안태진·주종삼·한춘섭·이현석·이원희·김태중 등 13명입니다. 모두 2025.07.28 이전에 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 보고서에서는 이들을 일률적으로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 9층 901호 · 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 | 다세대 · 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 |
| 소유자 | 김완주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 175,104,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 실거래 비교 | 2024.11 · 66.68㎡ · 9층 · 330,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 임차인 확인이 핵심
2020년 설정된 새안양신용협동조합 근저당과 고은숙 근저당은 2021.04.01 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 이 권리 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 13명, 보증금 전부 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 미상 | 2025.08.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 미상 | 2025.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 13명입니다. 안태진은 2025.08.18, 주종삼은 2025.08.05, 한춘섭은 2025.10.13 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부도 확정되지 않습니다. 무엇보다 모든 임차인의 보증금이 미상이라 인수 가능 금액 자체를 계산할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 53.1% 할인보다 ‘실질취득 미상’이 먼저
비교 실거래는 2024.11 전용 66.68㎡, 9층의 330,000,000원 1건입니다. 제공된 최근 비교 평균도 330,000,000원이며, 현재 최저가 175,104,000원은 그 53.1% 수준입니다. 표면 가격만 놓고 보면 큰 폭으로 내려온 것은 맞습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 비율 |
|---|---|---|
| 감정가 | 342,000,000원 | - |
| 현재 최저가 | 175,104,000원 | 감정가의 51.2% |
| 2024.11 비교 실거래 | 330,000,000원 | - |
| 최저가 ÷ 최근 비교가 | - | 53.1% |
| 실질취득 | 미상 | 임차보증금 확인 필요 |
실거래 표본은 1건뿐입니다. 이 가격 하나를 절대적인 시세로 보기보다는, 임차인 보증금과 실제 인수액을 먼저 확정한 뒤 총 취득비용 기준으로 다시 비교해야 합니다.
④ 배당 시뮬레이션 (현재 최저가 175,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,251,456원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 171,852,544원 |
| 미배당 | - | 98,147,456원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으나, 임차인 보증금·확정일자·배당 범위가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 0원은 임차보증금 인수위험까지 확정한 결과로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 175,104,000원 | 171,852,544원 | 98,147,456원 |
| 4회 유찰 시 | 140,083,200원 | 137,322,035원 | 132,677,965원 |
| 5회 유찰 시 | 112,066,560원 | 109,697,628원 | 160,302,372원 |
유찰이 거듭되면 매각가격은 140,083,200원, 112,066,560원으로 내려가지만 신청채권의 미배당은 오히려 커집니다. 더 중요한 점은 임차인 보증금이 확인되지 않는 한 가격 하락만으로 매수인의 총 부담이 얼마인지 알 수 없다는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 건물 내 호별로 오피스텔과 다세대주택이 혼재하며, 본 사건 용도는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,640,000원/㎡, 토지면적은 293.1㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심), 과밀억제권역·과밀억제지역, 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 13명 전원의 보증금 확인. 현재 금액이 모두 미상이라 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정. 전입일만으로 단정하지 말고 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자를 함께 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭 외 임차인의 배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단은 총액 기준. 최저가 175,104,000원만 비교하지 말고 낙찰가와 인수 보증금을 합친 실질취득비용을 330,000,000원 비교거래와 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 13명으로 조사된 만큼 각 점유 범위와 인도 가능성을 개별 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차보증금 확인이 먼저
감정가 342,000,000원이 3회 유찰 끝에 175,104,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 비교 실거래 330,000,000원의 53.1%이기도 합니다. 하지만 이 사건은 가격 메리트를 계산하기 전에 권리금액부터 확정해야 하는 물건입니다.
13명의 실제 임차인이 모두 기준권리보다 앞서 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 그중 대항력이 인정되는 임차인이 있고 배당 후 보증금이 남는다면 낙찰자가 그 금액을 인수할 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서 “1억 7,510만 원에 사는 물건”이라고 볼 수 없습니다. 실질취득가 미상, 임차인 리스크 미해소. 3회 유찰이라는 할인율보다 13명의 임대차계약과 보증금을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
