수원지방법원 2025타경101271. 경기도 군포시 금정동 길남타운 9층 901호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 다세대이며, 서울보증보험 주식회사가 270,000,000원을 청구한 강제경매입니다. 감정가 342,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 140,083,000원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 약 41% 수준으로, 겉으로는 큰 가격 차이가 눈에 들어옵니다.

문제는 등기보다 점유·임차관계에 있습니다. 등기부의 과거 근저당권들은 2021년에 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 등기권리만 보면 비교적 단순하지만, 현황조사 등에 등장하는 13명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다. 전입 사실만으로 대항력이 확정되지는 않지만, 실제 주택 인도·점유와 임대차관계가 확인되면 매수인에게 보증금 반환 위험이 발생할 수 있습니다. 특히 전입자별 점유 부분이 미상이라 이들이 901호에 해당하는지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차관계는 별개

2025.07.28의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기부상 담보권이 정리된다는 것과, 대항력 있는 임차인의 보증금 반환의무가 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이번 물건에서 핵심 확인 대상은 말소 근저당이 아니라 선행 전입자들의 실제 임차관계입니다.

② 전입자·임차인 분석 — 가장 중요한 위험

현황조사 등을 통해 파악된 전입자는 13명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자로 표시된 사람은 없지만, 이 사실만으로 13명이 모두 독립된 임대차계약을 체결한 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 실제 임차인 수, 세대 구성, 전입자의 901호 점유 여부부터 확인해야 합니다.

아래 전입일은 모두 2025.07.28 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 미상이므로, 대항력은 '가능·미상', 우선변제권은 '미확인', 매수인 승계는 '가능성 미해소'로 구분해야 합니다.

배당요구 신고 표시는 문건접수상 확인된 신청을 뜻하며, 우선변제권의 성립이나 배당 가능 금액이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 전입자의 거주 호실·실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당순위는 별도로 검증해야 합니다.

③ 시세 비교 — 42.4%라는 숫자에 속지 말 것

비교자료상 실거래가격은 330,000,000원이며, 현재 최저매각가 140,083,000원은 그 금액의 42.4%입니다. 하지만 이것만으로 시장가격 대비 저렴하다고 확정하는 것은 위험합니다.

따라서 330,000,000원은 동일 물건의 현재 검증된 시세가 아니라 과거 단일 비교사례로만 취급해야 합니다. 최근 거래의 상승·하락 추세를 판정할 만한 연속 거래도 확인되지 않습니다. 현재 최저가가 비교거래의 42.4%라는 사실은 수치상 맞지만, 실질취득비용과 정확한 최근 시세가 불확실하므로 가격 메리트가 입증된 상태는 아닙니다.

길남타워 비교자료에는 총 7세대, 준공일 2020.07.03이 표시돼 있습니다. 그러나 명칭과 물건 동일성이 확인되지 않은 만큼 이러한 단지 정보도 경매 대상 길남타운 901호의 확정 정보로 취급해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,083,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 2,761,162원을 제외하면 서울보증보험 주식회사에 137,321,838원이 배당되는 계산입니다. 신청채권 270,000,000원 중 132,678,162원이 미배당됩니다.

위 배당표는 확인된 신청채권 중심의 단순 추정입니다. 임차보증금·최우선변제·당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 임차인 배당이 인정되면 신청채권자 배당액과 미배당액도 달라질 수 있습니다. 신청채권의 미배당액은 그 자체로 매수인 인수채무를 뜻하지 않으며, 임차인 보증금 인수 위험과 구별해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험은 남는다

단지 비교자료상 평균 유찰 횟수는 3.9회이며, 이 사건은 이미 4회 유찰됐습니다. 다만 유찰 횟수가 많다는 사실만으로 물건의 적정가치나 향후 낙찰 가능성을 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 군포시 금정동 군포양정초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 11층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역이며 철도보호지구 관련 사항이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 있어 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 건물 내 일부 호실은 오피스텔, 일부 호실은 다세대주택으로 이용된 것으로 조사됐습니다. 901호의 개별 용도와 실제 이용상태는 건축물대장 및 감정평가 대상 호실 대조가 필요합니다.
• 환금성. 비교 실거래가 2024.11 한 건에 한정되고 건물명도 달라, 해당 물건의 거래 활성도와 적정 환금가격을 신뢰성 있게 판정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 901호 점유자 특정. 전입자 13명 중 실제 매각 대상 901호를 점유하는 사람과 다른 호실 거주자, 동일 세대 구성원을 구분해야 합니다.
• 임대차계약 확인. 실제 임차인별 보증금·계약일·임대차 목적물·주택 인도일·점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제. 선행 전입 사실만으로 대항력이 확정되지 않습니다. 확정일자, 점유, 배당요구, 우선변제 및 최우선변제 요건을 각각 검토해야 합니다.
• 배당요구 3명 검증. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 문건을 확인하고 보증금 전액 배당 가능성과 매수인 승계 여부를 따져야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 확인된 인수보증금을 낙찰대금에 더해 계산하고, 미확인 금액을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
• 실거래 원본 확인. 길남타운과 길남타워가 동일 건물인지, 비교 거래가 동일 용도·유사 면적·유사 층인지 확인하고 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다.
• 현장·명도 확인. 실제 거주자, 점유 호실, 무단점유 여부, 인도 가능성을 확인하고 명도 비용과 절차를 검토해야 합니다.
• 건축물대장·관리비. 개별 호실의 법적 용도, 위반건축물 여부, 기계식 주차 이용 및 미납 공용관리비를 확인해야 합니다.
• 매각기일 최종 확인. 2026.10.27 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서와 기일 변경 또는 정지 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확인되지 않은 보증금이 더 크다”

이 사건은 감정가 342,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 140,083,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격 차이는 크지만, 전입자 13명 중 실제 임차인과 901호 점유자가 특정되지 않았고, 보증금도 확인되지 않았습니다.

과거 근저당권이 이미 말소됐다는 사실은 긍정적입니다. 그러나 매수인의 핵심 위험은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성입니다. 현재의 배당계산상 인수액 0원을 실제 권리 안전으로 해석해서는 안 됩니다.

더구나 330,000,000원의 실거래 비교는 2024.11 단일 거래이며, 비교 건물명도 일치하지 않습니다. 따라서 최신 시세와 비교한 실질적인 할인율이 입증됐다고 보기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류·권리 확인 우선입니다. 901호의 실제 점유·임대차 관계, 보증금, 우선변제 및 매수인 인수액이 확인되고 정확한 비교 시세가 확보되기 전에는, 감정가의 41%라는 숫자만으로 매력적인 경매물건이라고 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실질취득비용의 확정입니다.