수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 10층 1002호, 전용 66.68㎡로 조회된 다세대 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 김완주이고, 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 270,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 등기부상 과거 새안양신용협동조합 근저당과 고은숙 근저당은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준은 2025.07.28. 강제경매개시결정입니다.
문제는 이 기준일보다 앞서 전입한 사람들이 많다는 점입니다. 현황조사상 이름이 확인되는 사람은 13명이고, 그중 이현석은 임차보증금 295,000,000원, 전입일 2020.12.21., 확정일자 2020.11.25.가 확인되며 2025.10.24. 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 10층 1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 66.68㎡ · 11층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김완주 · 2020.07.22. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 170,496,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
등기부상 2020년 설정된 근저당권들은 2020.12.21.과 2020.12.23. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2025.07.28. 강제경매개시결정입니다. 이현석은 2020.12.21. 전입·점유를 시작했고 임차권등기 내용상 보증금 295,000,000원과 확정일자 2020.11.25.가 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 1명은 확정, 12명은 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 2025.08.18 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 295,000,000원 | 2025.10.24 | 있음 | 없음 | 있음 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 2025.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
이현석 외 12명은 전입일이 모두 2025.07.28.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 안태진·주종삼·한춘섭은 배당요구 접수 사실도 확인되므로, 각자의 임대차 실체·보증금·점유 범위를 매각물건명세서와 임대차 관련 원자료에서 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
확인된 동일 면적 실거래는 전용 66.68㎡, 2024.11., 9층, 330,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 330,000,000원이며 표본은 1건입니다. 따라서 이 금액을 넓은 의미의 시장 평균으로 과신하기보다는 확인 가능한 비교 기준으로만 보는 것이 적절합니다.
| 구분 | 금액 | 실거래 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 333,000,000원 | 100.9% | 확인 실거래보다 높음 |
| 현재 최저가 | 170,496,000원 | 51.7% | 단독 비교 금지 |
| 실질취득 | ≈ 295,000,000원 | 약 89.4% | 미상 점유 위험 반영 전 |
| 확인 실거래 | 330,000,000원 | 100.0% | 2024.11. · 9층 · 1건 |
표면상 최저가는 실거래의 51.7%에 불과하지만, 이 수치는 투자 메리트를 판단하는 기준이 아닙니다. 대항력 임차권 보증금을 반영한 실질취득 약 295,000,000원은 확인 실거래 330,000,000원보다 35,000,000원 낮은 수준입니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 미상 점유자 12명의 추가 부담이 해소되지 않았기 때문에 “시세보다 싸다”라고 단정할 단계가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,186,944원 |
| 인수 · 임차인 이현석 보증금 | 295,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 167,309,056원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 167,309,056원이 배당되어 102,690,944원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 이현석에게는 배당액이 0원으로 계산돼 보증금 미변제 위험이 매수인 측에 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 핵심 총액은 그대로
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 170,496,000원 | 167,309,056원 | 102,690,944원 | ≈ 295,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 136,396,800원 | 133,687,245원 | 136,312,755원 | ≈ 295,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 109,117,440원 | 106,789,796원 | 163,210,204원 | ≈ 295,000,000원 |
현재 회차에서 4회·5회 유찰로 넘어가면 최저가는 136,396,800원, 109,117,440원까지 내려갑니다. 하지만 이현석 보증금이 낙찰가를 계속 웃도는 구조이므로, 대항력 인수형 가격 비교에서는 실질취득 총액이 약 295,000,000원 수준으로 유지됩니다. 결국 추가 유찰 자체가 경제성을 크게 개선하는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 다세대 물건입니다. 감정평가상 해당 건물은 오피스텔 이용 호와 다세대주택 이용 호가 함께 있는 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 2,640,000원/㎡, 토지면적 293.1㎡입니다. 철도보호지구·시가지경관지구 등에 저촉되고 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 거래 표본. 길남타워 전용 66.68㎡ 실거래는 2024.11. 330,000,000원 1건이 확인돼 시세 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이현석 임차권 원문 확인. 임대차계약일 2020.11.17., 확정일자 2020.11.25., 전입·점유 2020.12.21., 보증금 295,000,000원의 연결관계를 원문과 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 12명 확인. 각 인원의 실제 점유 여부, 임대차계약 유무, 보증금, 확정일자, 점유 부분을 확인해야 추가 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구자 확인. 안태진 2025.08.18., 주종삼 2025.08.05., 한춘섭 2025.10.13.의 배당요구 내용과 채권 성격을 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 170,496,000원, 4회 유찰 136,396,800원, 5회 유찰 109,117,440원만 비교해서는 안 됩니다.
- 실거래 1건의 한계. 330,000,000원은 전용 66.68㎡ 9층의 2024.11. 거래 1건이므로 층·상태·실제 용도 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 건물 내 오피스텔 이용 호와 다세대 이용 호가 혼재하므로 1002호의 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·명도 확인. 체납 관리비와 당해세, 실제 점유자별 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “51.7% 최저가”보다 295,000,000원과 12명의 미상이 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 333,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 170,496,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 이현석의 보증금이 295,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에, 실제 가격 판단은 약 295,000,000원의 실질취득을 중심으로 해야 합니다. 이는 확인 실거래 330,000,000원보다 낮지만, 그 실거래가 단 1건이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자 12명이 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 “3회 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라 확정된 대항력 임차권 1건과 다수의 미상 점유관계를 먼저 해소해야 가격을 논할 수 있는 사건입니다. 확인된 보증금만 놓고 보면 실거래 대비 약 10.6% 낮지만, 미상 점유자 중 추가 승계부담이 확인되면 그 여유는 빠르게 사라질 수 있습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
