수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 10층 1002호, 다세대 물건입니다. 소유자는 김완주, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구금액은 270,000,000원입니다. 겉으로는 상당한 할인이 이뤄진 경매입니다. 감정가 333,000,000원에서 네 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 136,397,000원으로 낮아졌기 때문입니다.
하지만 권리구조를 확인하면 가격표의 의미가 완전히 달라집니다. 2020년부터 전입한 이현석의 임차보증금 295,000,000원이 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 배당 예상에서는 이현석에게 배당되는 금액이 0원이므로, 보증금 전액 인수가 예상됩니다.
따라서 이 물건에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금을 합친 총취득부담입니다. 더욱이 다른 전입자 12명의 임대차 실체와 보증금도 확인되지 않아 295,000,000원을 모든 위험이 포함된 확정 총액으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 10층 1002호 도로명주소: 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 비교대상 전용면적 66.68㎡ · 11층 건물 내 10층 1002호 |
| 소유자 | 김완주 (2020.07.22 소유권보존) |
| 감정가 | 333,000,000원 |
| 최저매각가 | 136,397,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 41%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2025.07.28 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 주요 인수권리 | 이현석 주택임차권 · 보증금 295,000,000원 중 미배당액 |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금
등기부에는 과거 새안양신용협동조합 근저당과 고은숙 근저당이 있었지만, 각각 2020년 12월에 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당의 채권최고액 4,260,000,000원·2,373,720,000원·60,000,000원을 현재 존속하는 담보채무나 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
현재 사건에서 제시된 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 이현석의 주택임차권등기는 2025.10.24에 이루어졌으므로 등기 순서만 보면 말소기준 이후입니다. 그러나 실제 임대차 관련 날짜는 그보다 훨씬 앞섭니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 보증금과 미확인 위험
가장 중요한 임차권자는 이현석입니다. 보증금 295,000,000원, 전입일 2020.12.21, 확정일자 2020.11.25이며 임차권등기가 존재합니다. 실제 배당 여부에 따라 인수액은 달라지지만, 현재 예상배당에서는 보증금에 대한 배당이 없어 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현석 | 2020.12.21 | 295,000,000원 | 대항력 有 | 배당 0원 가정 · 실제 배당 확인 | 인수 예상 |
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.08.18 | 인수 가능성 확인 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.08.05 | 인수 가능성 확인 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.10.13 | 인수 가능성 확인 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
현황조사상 전입자와 임차권자를 구분한 내역입니다. 이현석 외 12명은 실제 임차인인지, 동일 호실의 점유자인지, 다른 호실과 관련된 인원인지 확정되지 않았습니다. 전입일만으로 각자의 대항력과 보증금 인수책임이 확정되는 것은 아닙니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 중복신고자는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
비교 가능한 거래는 길남타워의 전용 66.68㎡, 2024년 11월 9층 거래 330,000,000원입니다. 확인된 표본은 1건이므로 이를 안정적인 현재 시세나 지속적인 거래 평균으로 단정하기 어렵습니다. 특히 거래 시점이 2024년 11월로, 2026년 현재 가격 수준을 판단하기에는 시차가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 66.68㎡ | 9층 | 330,000,000원 |
| 확인 거래 1건 | 66.68㎡ | — | 330,000,000원 |
표면상 최저가 136,397,000원은 비교거래 330,000,000원의 41.3%입니다. 그러나 실제로는 보증금 인수액을 더해야 합니다.
| 비교 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 333,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 136,397,000원 | 4회 유찰된 입찰 기준가격 |
| 이현석 보증금 | 295,000,000원 | 미배당 시 매수인 인수 |
| 실질취득 예상 | 295,000,000원 | 현재 배당 가정상 낙찰가 + 인수액 |
| 확인된 비교거래 | 330,000,000원 | 2024.11 · 9층 · 1건 |
실질취득 예상액 295,000,000원은 2024년 11월 거래 330,000,000원보다는 낮습니다. 하지만 그 차이만으로 현재 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 거래가 충분하지 않고, 보증금 인수 및 점유관계의 법적 불확실성이 크기 때문입니다. 감정가 대비 41.3%라는 할인율은 이 물건의 실질적인 투자 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,709,558원 |
| 1. 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 133,687,442원 |
| 2. 이현석 임차보증금 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당 | — | 136,312,558원 |
| 매수인 보증금 인수 예상 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 매수인이 인수할 임차보증금은 매각대금에서 배당되는 항목이 아니므로 배당 합계에 포함하지 않았습니다. 이 예상은 이현석에 대한 배당 0원을 전제합니다. 실제 배당순위·배당요구 적법성·우선변제 여부·당해세·최우선변제 등에 따라 배당 및 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가 하락과 인수액 변화
현재 회차와 추가 유찰 시나리오의 매각가격, 예상배당과 미배당 금액을 비교하면 이 사건의 핵심 구조가 더욱 분명해집니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 136,397,000원 | 133,687,442원 | 136,312,558원 |
| 5회 유찰 시 | 109,117,600원 | 106,789,954원 | 163,210,046원 |
| 6회 유찰 시 | 87,294,080원 | 85,322,787원 | 184,677,213원 |
미배당 열은 서울보증보험 주식회사의 청구액 대비 미회수액입니다. 이현석의 임차보증금 인수액과는 별개의 금액이며, 신청채권자의 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미가 아닙니다.
| 회차 | 낙찰가 | 보증금 인수 예상 | 실질취득 예상 |
|---|---|---|---|
| 현재 | 136,397,000원 | 295,000,000원 기준 | 약 295,000,000원 |
| 5회 유찰 | 109,117,600원 | 295,000,000원 기준 | 약 295,000,000원 |
| 6회 유찰 | 87,294,080원 | 295,000,000원 기준 | 약 295,000,000원 |
실질취득 열은 대항력 있는 보증금이 매각대금보다 크고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 인수형 구조를 나타냅니다. 회차별 인수 예상액 295,000,000원은 보증금 규모를 표시한 것으로, 낙찰대금에 동일한 금액을 단순 가산한 값이 아닙니다. 실제 인수금은 배당 결과에 따른 미변제 잔액으로 확정됩니다. 미확인 임차인의 별도 인수액과 부대비용은 제외했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 11층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 및 기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도. 경매 대상은 다세대 물건입니다. 감정평가상 건물 전체에는 오피스텔 이용 부분과 다세대주택 이용 부분이 혼재하므로, 대상 호실의 실제 이용상태와 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
- 도로. 남동측 약 4m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역이며 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 사항도 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡입니다. 이 면적은 건물 전체 부지에 관한 값으로 대상 호실의 전용면적이나 개별 대지권 면적은 아닙니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 2020.07.03 사용승인된 건물로, 관련 거래 비교 표본이 적고 경매 유찰 이력도 많습니다. 단일 과거 거래를 기준으로 매도 가능 가격을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이현석 임차보증금. 보증금 295,000,000원과 전입·확정일자, 임차권등기 및 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 원본으로 대조해야 합니다. 실제 배당 여부에 따라 미반환 보증금 인수액이 결정됩니다.
- 전입자 12명 확인. 실제 임차인인지, 동거인인지, 다른 호실의 점유자인지, 임대차계약 당사자와 점유 범위를 구분해야 합니다. 각 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인해야 합니다.
- 배당요구 검토. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 내용과 증빙서류, 보증금, 배당순위 및 대항력 판단을 별도로 확인해야 합니다.
- 총취득부담. 현재 최저가 136,397,000원만 자금계획에 반영하면 안 됩니다. 이현석 보증금에 따른 실질취득 약 295,000,000원과 추가 인수 가능성, 취득 부대비용을 함께 검토해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 비교거래는 2024.11 단 1건입니다. 2026년 현재의 동일 면적·유사 층 거래와 실제 매물가격, 임대차 시장을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유. 다수 전입 기록과 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 점유권원, 명도 가능성 및 소요비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도와 규제. 다세대·오피스텔 혼재 건물의 공부상 용도와 대상 호실의 이용상태, 대지권 및 토지이용규제를 입찰 전 검증해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.36억에 낙찰받아도 1.36억짜리 집이 아니다”
이 사건은 법원경매에서 가장 조심해야 할 대항력 있는 임차보증금 인수형의 전형적인 위험을 보여줍니다. 감정가 333,000,000원인 물건이 136,397,000원까지 떨어졌지만, 그 하락 자체가 실질적인 저가매수를 보장하지는 않습니다.
이현석의 보증금 295,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 현재 배당 가정에서는 보증금 전액 인수가 예상되며, 낙찰가와 인수금의 합계는 약 295,000,000원입니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아져도 이 구조는 크게 달라지지 않습니다.
2024년 11월의 비교거래 330,000,000원과 비교하면 실질취득 예상액이 낮기는 합니다. 하지만 그것은 오래된 단일 거래와의 비교일 뿐이며, 다른 전입자 12명의 미확인 권리까지 해결된 가격이 아닙니다.
결론은 명확합니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 이현석의 최종 미배당 보증금, 다른 전입자들의 실제 임대차관계, 그리고 현재 시세의 재확인입니다. 이 세 가지가 정리되기 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰을 서두르기 어렵습니다. 가격보다 인수, 유찰보다 권리확인이 먼저입니다.
