수원지방법원 2025타경101271. 경기도 군포시 금정동 길남타운 401호의 강제경매 사건입니다. 서울보증보험 주식회사가 270,000,000원을 청구했고, 현재 최저매각가는 121,651,000원입니다. 현재 유효한 등기상 근저당은 없으며, 말소기준권리는 2025.07.28. 강제경매개시결정으로 확인됩니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 쟁점은 등기상 담보권이 아니라 경매개시 이전에 전입한 점유자들의 실제 대항력과 보증금입니다.

과거 등기된 박건하의 임차보증금 260,000,000원은 주택임차권등기가 말소된 이력으로 확인됩니다. 이 금액을 현재 인수액으로 단정해서는 안 됩니다. 반면 다른 전입·점유 관련자들의 보증금은 확인되지 않아, 현재 최저가만으로 실질취득비용이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권 말소와 임차인 인수는 별개

등기상 과거 새안양신용협동조합의 근저당권은 최초 채권최고액 4,260,000,000원으로 설정되었다가 2,373,720,000원으로 변경된 후 말소됐습니다. 홍기은의 근저당권 60,000,000원도 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권을 현재 유효한 선순위 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.

2024년 등기된 박건하의 주택임차권 260,000,000원 역시 2024.04.18. 말소됐습니다. 과거 임차권등기가 존재했다는 사실과 현재 낙찰자가 보증금을 인수한다는 판단은 구별해야 합니다. 반대로 임차권등기가 말소됐다는 사실만으로 다른 전입자들의 권리까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차·점유 관계 — 13명, 인수액 산정 불가

현황조사 및 관련 문건에 나타나는 전입·점유 관련자는 13명입니다. 보증기관 승계자로 표시된 사람은 없지만, 이들이 모두 401호의 독립된 임차인이라는 사실도 확인되지 않습니다. 실제 임차인 수, 각자의 점유 범위, 임대차보증금과 대항력은 미확정입니다.

대항력 가능·미상은 확정적인 대항력 인정이 아닙니다. 보증금·확정일자·점유 및 임대차관계가 미확인인 상태를 의미합니다. 배당요구 접수도 우선변제권이나 전액 배당을 보장하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 36.9%라는 숫자의 함정

거래정보에는 2024.11. 거래 1건이 확인됩니다. 거래금액은 330,000,000원이며, 면적은 66.68㎡, 거래층은 9층입니다. 참고 대상면적은 70.63㎡로 표시되어 있고, 경매 물건은 4층 401호입니다.

최저가가 참고 거래금액의 36.9%라는 사실은 계산상 맞지만, 이것은 낙찰가만의 비교입니다. 거래 사례가 오래됐고 표본도 1건이며, 면적·층과 건물명 확인이 필요합니다. 현재 시장가격의 하락·상승 추세를 판단하기에도 충분하지 않습니다. 여기에 확인되지 않은 임차인 인수보증금까지 고려하면 실제 가격경쟁력은 전혀 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,651,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 이 예상배당은 신청채권자 중심의 단순 계산이며, 당해세·최우선변제 임차인·실제 임차보증금 배당을 반영하지 않았습니다. 신청채권 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 표상 매수인 인수 0원은 임차관계가 모두 확인된 확정 결과가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험을 분리

추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 이 표의 미배당액은 서울보증보험 청구채권의 부족액입니다. 임차인이 낙찰자에게 청구할 수 있는 인수보증금과 혼동해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 해결되지 않는 경우에는 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 확인됩니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역, 평지, 가로장방형 토지입니다. 토지면적은 293.1㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡로 표시됩니다.
• 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역에 포함되며, 철도보호지구 및 시가지경관지구 관련 제한이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 검토해야 합니다.
• 이용. 건물 내 오피스텔과 다세대주택이 혼재하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 비교 거래가 1건으로 제한적이고 소규모 건물에 해당하므로, 실제 매수 수요·호실별 용도·임대 상태에 따라 처분 난도가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 임차인 확정. 전입·점유 관련 13명이 401호와 어떤 관계인지, 다른 호실의 전입자가 혼재하지 않았는지 현황조사와 주민등록 관련 자료를 대조하세요.
• 대항력 조사. 각 점유자의 계약일·인도일·전입일, 임대차 대상 호실, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 및 우선변제권을 개별 판정하세요.
• 배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 접수 문건 및 보증금 관련 자료를 확인하고, 다른 점유자의 배당요구 여부도 별도로 확인하세요.
• 과거 임차권등기. 박건하 명의 임차권등기의 말소 사유와 보증금 반환 관계를 확인하세요. 말소된 보증금을 현재 인수액에 무조건 합산해서는 안 됩니다.
• 매수인 인수 검증. 배당표의 인수 0원 추정을 그대로 적용하지 말고, 실제 미배당 보증금과 낙찰자의 법적 인수 여부를 확인하세요.
• 시세 재검증. 2024.11. 거래와 대상 물건의 동일 건물 여부·면적·층 차이를 확인하고, 현재의 비교 가능한 거래 및 매물을 별도 검토하세요.
• 용도 확인. 집합건축물대장, 실제 이용상태, 주거용 사용 여부를 확인해 임차인 권리 및 이용 제한을 함께 판단하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 미납 관리비, 실제 점유자, 명도 협의 가능성, 인도명령 적용 여부를 조사하세요.
• 매각 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 문건과 법원 매각 공고를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “4회 유찰 = 안전한 저가 매수”는 아니다

이 물건의 최저가는 감정가 대비 40.96%까지 하락했습니다. 등기상 과거 근저당과 임차권도 말소되어 있어 표면적인 권리구조는 단순해 보입니다. 그러나 13명의 전입·점유 관련자에 대한 임대차관계와 보증금이 확인되지 않는다는 문제는 낙찰자에게 중대한 불확실성입니다.

과거 실거래 330,000,000원과 최저가 121,651,000원을 단순 비교하면 큰 할인처럼 보이지만, 실거래는 오래된 단일 사례이고 인수보증금도 확정되지 않았습니다. 다회유찰과 제한적인 거래 표본까지 겹쳐, 지금 단계에서 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 우선 실제 점유자와 보증금, 배당 및 인수 관계를 확정해야 합니다. 이를 통해 실질취득비용을 계산하고 현재의 객관적인 거래 시세를 검증하기 전까지는 최저가 하락만을 투자 근거로 삼아서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 먼저 인수 위험을 밝혀내는 데 있습니다.