수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 4층 401호 오피스텔입니다. 감정가는 297,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 152,064,000원, 감정가의 51.2%입니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구액은 270,000,000원입니다.
등기만 보면 과거 새안양신용협동조합 근저당과 홍기은 근저당, 박건하의 주택임차권은 이미 말소돼 있습니다. 현재 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사에 이름이 확인된 사람이 13명이고 이들의 전입일은 모두 경매개시결정보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않은 사람이 대부분이므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 4층401호 |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김완주 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 152,064,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 점유관계가 핵심
2020년 설정된 새안양신용협동조합 근저당과 홍기은 근저당은 2021년에 말소됐고, 박건하의 임차보증금 260,000,000원 주택임차권 역시 2024.04.18 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 인원 13명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 가능·미상 | 미상 | 2025.08.18 | 없음 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 가능·미상 | 미상 | 2025.08.05 | 없음 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 가능·미상 | 미상 | 2025.10.13 | 없음 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 집계된 사람은 없어 실제 확인 인원은 13명입니다. 이 가운데 자료상 확인되는 배당요구는 안태진·주종삼·한춘섭 3명입니다. 그러나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당액은 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 46.1%는 ‘표면가격’일 뿐
확인되는 최근 거래는 2024.11 전용 66.68㎡, 9층 330,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건으로 330,000,000원입니다. 현재 최저가 152,064,000원은 이 금액의 46.1%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 · 2024.11 | 66.68㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 330,000,000원 |
| 본건 감정가 | 70.63㎡ | 4 | 297,000,000원 |
| 현재 최저가 | 70.63㎡ | 4 | 152,064,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 152,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,896원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 149,135,104원 |
| 미배당 | - | 120,864,896원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산에서는 신청채권 270,000,000원 중 149,135,104원이 배당되고 120,864,896원이 미배당됩니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자들의 법적 지위와 인수액까지 확정됐다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명 개별 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유부분을 확인해야 합니다.
- 인수액부터 계산. 낙찰가 152,064,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 미배당 보증금이 있으면 이를 더한 실질취득가로 최근 실거래 330,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당요구 확인. 확인되는 배당요구는 안태진·주종삼·한춘섭이며, 나머지 점유자의 배당요구 및 권리신고 상태는 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 과거 임차권 구분. 박건하의 260,000,000원 주택임차권은 2024.04.18 말소된 이력이므로 현재 점유자들과 혼동하지 않아야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰 상태이고 해당 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 가격만이 아니라 점유·명도 위험을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인별 권리신고·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “46.1% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액
현재 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 297,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 152,064,000원까지 내려왔고, 최근 확인된 330,000,000원 거래와 비교하면 46.1%입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 점유관계가 먼저입니다. 확인된 전입 점유자가 13명이고 모두 2025.07.28 말소기준보다 앞선 전입일을 갖는 반면, 보증금·확정일자·점유부분이 충분히 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득가를 152,064,000원으로 고정할 수 없습니다. 임차인별 대항력과 미배당 보증금을 확인해 인수액을 확정한 뒤에야 비로소 330,000,000원 시세와 제대로 비교할 수 있습니다. 표면가격은 낮지만, 권리확정 전에는 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
