수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 10층 1001호 다세대주택입니다. 감정가 342,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 175,104,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 확인된 330,000,000원 거래의 절반 수준입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현재 등기상 말소기준으로 선언된 권리는 2025.07.28 강제경매개시결정이고, 현황조사에서 확인된 13명의 전입일은 모두 이보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이들을 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성이 있는 점유자들이 다수 존재하는 고위험 구조입니다.
배당계산표에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 이는 확인된 임차보증금 액수가 반영된 결과가 아닙니다. 실제 임차보증금이 존재하고 배당으로 전부 회수되지 않는 선순위 임차인이 확인된다면 낙찰자가 미배당액을 인수할 수 있습니다. 따라서 175,104,000원이라는 최저가만으로 시세 대비 46.9% 할인이라고 결론내리는 것은 위험하며, 실질취득가는 임대차관계 확인 뒤에야 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 10층 1001호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태상 일련번호 3~6, 13은 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 김완주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 175,104,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
2020년 새안양신용협동조합 근저당과 고은숙 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년 국세 압류 역시 같은 해 해제로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정이며, 이후 2026.03.17 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 보증금 미상 13명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영은 | 2021.08.02 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선행 | 2020.10.23 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 2025.08.18 | 해당 없음 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 2025.08.05 | 해당 없음 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 2025.10.13 | 해당 없음 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미상 | 해당 없음 |
안태진·주종삼·한춘섭은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않고, 13명 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 어느 임차인이 얼마를 배당받고 얼마가 남는지, 낙찰자가 인수할 금액이 있는지는 현재 금액으로 산출할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 53.1%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
면적 매칭된 거래는 길남타워 66.68㎡, 9층, 2024.11 거래 330,000,000원 1건입니다. 비교 대상 면적은 67.63㎡이며 최근 12개월 평균으로 잡힌 값 역시 330,000,000원입니다. 현재 최저매각가 175,104,000원은 이 금액의 53.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 66.68㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.63㎡ 비교 | 1건 | 330,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 175,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,251,456원 |
| 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 171,852,544원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 98,147,456원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 13명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 0원을 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 승강기·도시가스 난방·기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 철도보호지구, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 비교 자료상 길남타워는 7세대이며 확인된 매매는 2024.11 한 건입니다. 거래 표본이 1건뿐이라 시세 판단 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 13명의 실제 점유·임대차관계 확인. 현재 명단이 실제 임차인인지, 각 호실·부분을 누가 점유하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 모두 미상입니다. 계약서·매각물건명세서·현황조사 원문을 통해 금액을 확인하기 전에는 실질취득가를 계산하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자는 모두 확인되지 않았고, 배당요구 접수는 안태진·주종삼·한춘섭만 확인됩니다.
- 최저가 53.1% 착시 경계. 175,104,000원은 실거래 330,000,000원의 53.1%지만 인수금이 추가되면 비교 기준은 낙찰가가 아니라 실질취득가입니다.
- 유찰 회차 점검. 현재 3회 유찰, 다음 시나리오는 140,083,200원, 그 다음은 112,066,560원이나 인수금이 남는다면 낙찰가 하락이 곧 총취득비 하락을 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관계를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “53% 할인”보다 13명의 보증금이 먼저다
이 물건의 숫자는 분명 강합니다. 감정가 342,000,000원이 175,104,000원까지 내려왔고, 확인된 실거래 330,000,000원과 비교하면 53.1% 수준입니다. 그러나 권리분석에서는 가격보다 먼저 인수 가능성을 계산해야 합니다. 말소기준보다 먼저 전입한 13명의 보증금이 모두 미상이고, 확정일자도 확인되지 않아 현재는 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
따라서 결론은 “싼 물건”이 아니라 “싸 보이지만 인수금이 열려 있는 물건”입니다. 임대차관계가 정리되어 실제 인수액이 0원임이 확인된다면 175,104,000원이라는 가격은 실거래 대비 큰 폭의 할인입니다. 반대로 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득가로 다시 시세와 비교해야 합니다. 현재 단계에서는 가격 가점보다 권리 확인이 우선이며, 확인 없이 들어가기에는 위험도가 높습니다.
