수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 10층 1001호의 강제경매입니다. 소유자는 김완주이며, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 채권자의 청구금액은 270,000,000원. 감정가 342,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가격이 140,083,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 상당히 낮은 가격이지만, 이 물건은 등기부보다 점유관계에서 더 큰 변수가 발생할 수 있는 유형입니다.
현재 등기부에서 확인되는 말소기준권리는 2025년 7월 28일의 강제경매개시결정입니다. 과거 새안양신용협동조합과 고은숙의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 반면 현황조사 등에 기재된 전입자들은 모두 강제경매개시결정 이전에 전입한 것으로 나타납니다. 다만 전입일이 앞선다는 사실만으로 대항력이나 매수인 보증금 인수가 확정되는 것은 아닙니다. 각 전입자의 실제 임차관계, 해당 호실의 점유 여부, 보증금과 임대차 종료·배당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 10층 1001호 도로명주소: 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 및 오피스텔 혼재 건물 |
| 면적 참고 | 비교 대상 면적 67.63㎡ · 실거래 비교 호실 66.68㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 11층 건물 · 승강기 및 기계식 주차설비 |
| 소유자 | 김완주 (2020.07.22 소유권보존 · 단독소유) |
| 감정가 | 342,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,083,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 41%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.28 강제경매개시결정 (갑구 4번) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유관계 | 전입자 13명 기재 · 개별 점유 호실 및 임차조건 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 실질 인수액 미확정 · 임차보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
과거 설정된 새안양신용협동조합의 근저당권은 공동담보 채권최고액 4,260,000,000원으로 시작해 변경 등기를 거쳤으나, 2021년 4월 말소됐습니다. 고은숙의 근저당권 60,000,000원도 이미 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당권 금액을 현재 매수인이 인수할 채무로 더해서는 안 됩니다.
현재 권리분석의 기준은 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.03.17 국의 압류는 매각으로 말소될 예정입니다. 다만 압류등기의 말소와 조세채권의 배당 문제는 구별해야 하며, 실제 세금채권과 법정기일에 따른 배당 순서는 별도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 전입자 13명, 보증금 미상
현황조사 및 매각물건명세서 등에 임차인으로 분류된 인물 13명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고 인물은 포함되어 있지 않습니다. 다만 길남타운은 여러 호실로 구성된 건물이므로, 아래 인물 전부가 1001호의 실제 임차인 13명이라고 확정할 수는 없습니다. 각자의 점유 호실과 임대차계약을 먼저 특정해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 미확정 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 배당요구 확인 2025.08.18 · 승계 위험 미확정 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 미확정 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 미확정 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 미확정 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 배당요구 확인 2025.08.05 · 승계 위험 미확정 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 미확정 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 미확정 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 미확정 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 배당요구 확인 2025.10.13 · 승계 위험 미확정 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 미확정 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 미확정 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 승계 위험 미확정 |
대항력 '가능·미상'은 말소기준권리 이전 전입 사실에 따른 확인 필요 표시이며, 대항력이 법적으로 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 우선변제권과 매수인 승계 여부도 개별 계약·점유·배당관계 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 42.4%, 그러나 총취득가가 관건
가격 비교 자료에서 확인되는 거래는 2024년 11월, 전용 66.68㎡, 9층, 330,000,000원의 실거래 1건입니다. 비교 대상 면적은 67.63㎡로 면적 차이가 있고, 거래 시점도 현재 매각기일보다 앞섭니다.
| 구분 | 거래시점 / 조건 | 가격 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 실거래 비교 | 2024.11 · 66.68㎡ · 9층 | 330,000,000원 | 단일 거래 참고가격 |
| 감정가 | 본건 감정평가 | 342,000,000원 | 최초 평가금액 |
| 현재 최저가 | 4회 유찰 | 140,083,000원 | 비교 거래가의 42.4% |
| 실질취득금액 | 낙찰가 + 인수보증금 | 미확정 | 인수 위험 검증 필요 |
현재 최저매각가격 140,083,000원은 확인된 330,000,000원 거래가의 42.4%입니다. 금액만 나란히 비교하면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 거래는 2024.11 단일 표본으로, 2026년 매각 시점의 실제 시장가격이나 최근 가격 추세를 충분히 설명하지 못합니다. 특히 본건은 임차보증금 인수액이 확인되지 않았으므로 이 비율을 그대로 실제 할인율 또는 투자수익의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,761,162원 |
| 1. 서울보증보험 주식회사 강제경매 신청채권 |
270,000,000원 | 137,321,838원 |
| 신청채권 미배당 | — | 132,678,162원 부족 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수(계산상) | — | 0원 |
위 배당은 집행비용과 신청채권을 중심으로 한 추정입니다. 당해세·최우선변제 및 임차인의 배당권·보증금 인수를 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 신청채권의 미배당 132,678,162원 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 별도로 성립하는 임차보증금 인수책임은 남을 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격보다 미배당과 인수 위험
현재 회차와 추가 유찰 시 예상 매각가격 및 채권자 미배당 규모는 다음과 같습니다. 낙찰가가 내려갈수록 신청채권자가 회수하는 금액은 감소하지만, 그 사실만으로 매수인의 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 약 41% |
140,083,000원 | 137,321,838원 | 132,678,162원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 33% |
112,066,400원 | 109,697,470원 | 160,302,530원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 26% |
89,653,120원 | 87,639,364원 | 182,360,636원 |
추가 유찰 후 최저가가 112,066,400원 또는 89,653,120원으로 낮아지는 경우에도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면 실질취득금액은 낙찰가보다 커집니다. 인수형 임차관계가 확인될 경우 최저가가 더 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 커진다고 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 금정동 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전 및 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 용도 혼재. 감정평가에서 다세대주택으로 이용하는 호실과 오피스텔로 이용하는 호실이 구분되어 있습니다. 본건 1001호의 정확한 이용상태는 별도 대조가 필요합니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 가장형 토지로, 남동측 약 4m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 293.1㎡이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 지역·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역 등과 관련되며 철도보호지구 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 확인됩니다. 실제 적용 범위와 거래·이용 제한은 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 점유관계는 별개입니다.
- 환금성. 길남타워의 비교 대상 세대수는 7세대이며 준공일은 2020.07.03입니다. 확인된 실거래는 1건에 불과하고, 경매물건 평균 유찰도 3.9회로 나타나 매도 시 가격 형성 및 거래 소요기간에 주의할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 1001호의 점유자 특정. 전입자 13명 중 누가 실제 이 호실에 점유·거주하는지, 다른 호실과 혼재된 전입정보는 없는지 확인해야 합니다.
- 임대차계약 원본. 실제 임차인의 보증금, 차임, 계약일, 확정일자, 임대차 종료 여부 및 보증금 반환 상황을 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 전입신고일뿐 아니라 점유·주민등록 등 대항요건을 종합 확인하고, 임차인별 대항력 성립 및 소멸 여부를 구분해야 합니다.
- 배당요구·승계. 안태진, 주종삼, 한춘섭의 배당요구 문건과 다른 전입자의 배당요구 여부를 확인하고, 배당 후 잔존 보증금이 매수인에게 승계되는지 검토해야 합니다.
- 과거 근저당 말소 확인. 새안양신용협동조합과 고은숙의 근저당권 말소 상태를 최종 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 체납 조세 검토. 국의 압류와 관련해 당해세 및 법정기일에 따른 배당 순서, 실제 배당금 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 용도와 내부 상태. 1001호의 다세대·오피스텔 사용 구분, 구조, 설비 및 내부 수리 필요성을 현장과 건축물대장으로 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 2024.11 실거래 330,000,000원만으로 현재 시세를 확정하지 말고, 동일 용도·면적·층의 거래와 현재 매도 호가를 검증해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 점유자 인도·명도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 법원 공고의 최신 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — “41%에 사는 것”과 “41%에 취득하는 것”은 다릅니다
군포 길남타운 1001호는 감정가 342,000,000원에서 최저매각가 140,083,000원까지 낮아진 4회 유찰 물건입니다. 2024년 실거래 330,000,000원과 비교하면 최저가는 42.4% 수준입니다. 그러나 낮은 최저가만으로 안전한 할인 매수라고 결론 낼 수 없습니다.
과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매개시결정과 이후 압류도 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 반면 경매개시결정 이전에 전입한 임차인 후보 13명의 보증금과 점유 호실이 명확하지 않습니다. 해당 호실에 대항력 있는 임차인이 존재한다면 실제 취득부담은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서 현재 실질취득금액과 시세 대비 가격 메리트는 확정할 수 없습니다.
더욱이 실거래 비교 사례는 2024년 거래 1건에 그쳐 현재 가격 추세를 판단하기 어렵고, 소규모·용도 혼재 건물이라는 환금성 변수도 있습니다. 종합하면 이 물건은 표면상 할인 폭은 크지만 임차관계 확인 전에는 입찰을 보류해야 하는 고위험 검토 대상입니다. 승부처는 유찰을 더 기다리는 것이 아니라, 1001호의 실제 임차인과 매수인 인수보증금을 정확히 확정하는 것입니다.
