수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 6층 602호 오피스텔입니다. 등기부만 놓고 보면 현재 살아 있는 근저당이나 압류가 보이지 않고, 2025.07.28. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 과거 새안양신용협동조합 근저당은 2021.07.12. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부에 남아 있는 후순위 권리의 인수 문제는 단순합니다.

문제는 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람이 13명이고, 전입일은 2020.10.23.~2024.04.29. 사이입니다. 모두 경매개시결정일인 2025.07.28.보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 이를 근거로 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 특히 보증금 규모를 알 수 없어 낙찰자가 실제로 부담할 금액 역시 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 어렵다

2020.07.22. 새안양신용협동조합이 채권최고액 4,260,000,000원의 근저당을 설정했고, 이후 채권최고액이 2,373,720,000원, 780,000,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당은 2021.07.12. 일부포기로 말소되어 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.07.28. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.

② 점유자 13명 — 보증금이 모두 미상

실제 점유자로 조사된 사람은 13명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 13명을 그대로 실제 점유관계 확인 대상으로 봐야 합니다. 이 중 배당요구가 확인되는 사람은 안태진·주종삼·한춘섭입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않고, 전원 보증금·확정일자가 확인되지 않아 잔존 보증금 인수 여부를 계산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 ‘실질취득가’는 아직 모른다

시장 비교 자료는 길남타워, 비교면적 71.91㎡이며 최근 확인 거래는 2024.11. 9층 66.68㎡, 330,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 330,000,000원입니다. 현재 최저가 153,088,000원은 이 금액의 46.4%입니다.

다만 이 사건에서는 153,088,000원과 330,000,000원만 비교해 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 대항력이 성립하는 임대차가 확인되고 미배당 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 인수 보증금이 됩니다. 현재는 보증금 자체가 미상이어서 실질취득가를 산출할 수 없습니다. 따라서 46.4%라는 할인율은 권리관계 확인 전 단계의 표면가격일 뿐입니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,088,000원 가정)

현재 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 임차인 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 0원은 점유자 13명의 실제 임대차관계까지 해소된 금액으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미상 인수는 그대로 남는다

낙찰가가 153,088,000원에서 122,470,400원, 97,976,320원으로 내려가면 신청채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 더 중요한 것은 임차인 보증금입니다. 대항력이 인정되는 임대차의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 미배당액이 매수인에게 승계된다면, 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 단순히 내려가지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정평가 이용상태상 일부 호수는 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용 중이며 이 사건의 용도는 오피스텔입니다.
• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 승강기·도시가스 난방·소화전·기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심), 과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
• 토지. 대 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡, 평지·가로장방·상업기타 이용입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 시장 자료상 총 7세대, 최근 거래는 1건이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 13명 전원 임대차관계 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 부분·계약 당사자를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당요구 여부 확인. 안태진·주종삼·한춘섭 외 점유자는 배당요구가 확인되지 않아 개별 상태 확인이 필요합니다.
• 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 나오면 낙찰가에 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 표면 할인율 경계. 153,088,000원은 최근 거래 330,000,000원의 46.4%지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 경매 통계상 평균 유찰도 3.0회입니다. 반복 유찰 배경에 점유·임대차 불확실성이 있는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값처럼 보여도 인수액이 모르면 반값이 아니다”

이 사건은 감정가 299,000,000원에서 3회 유찰돼 153,088,000원까지 내려왔습니다. 최근 확인 거래 330,000,000원과 비교하면 46.4%여서 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 본질은 가격이 아니라 점유자 13명의 미상 임대차관계입니다.

등기부는 오히려 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고 현재 말소기준은 강제경매개시결정입니다. 반면 점유자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나, 최저가 153,088,000원을 곧바로 실질취득가로 보고 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인 전에는 실질취득비용 자체가 미확정. 이 사건은 그 한 문장으로 정리됩니다.