수원지방법원 2025타경101271. 경기도 군포시 금정동 743-9, 길남타운 6층 602호입니다. 오피스텔로 분류된 이 물건은 감정가 299,000,000원에서 네 차례 유찰되며 최저매각가가 122,470,000원으로 내려왔습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 270,000,000원입니다. 등기상 소유자는 김완주이고, 과거 새안양신용협동조합의 근저당권은 2021년 7월 12일 말소되었습니다. 따라서 현재 등기상 확인되는 말소기준권리는 2025년 7월 28일의 강제경매개시결정입니다.

여기까지만 보면 등기 권리관계가 단순한 물건처럼 보입니다. 하지만 현황조사에 나타난 전입 관련 인원은 13명입니다. 가장 이른 전입일은 2020년 10월 23일, 가장 늦은 전입일은 2024년 4월 29일로, 모두 경매개시결정일보다 앞섭니다. 전입일만으로 이들 전원을 법적으로 대항력 있는 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 실제 임대차계약, 해당 호실 점유, 주거용 사용 여부, 보증금, 확정일자 등을 확인해야 합니다. 바로 이 불확실성이 4회 유찰이라는 가격 하락보다 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 중요한 것은 선행 점유관계

말소기준권리는 2025년 7월 28일 강제경매개시결정입니다. 새안양신용협동조합의 근저당은 2020년 7월 22일 설정되었고, 최초 채권최고액은 4,260,000,000원이었습니다. 이후 2,373,720,000원, 780,000,000원으로 변경된 다음 2021년 7월 12일 말소되었습니다. 이는 별개의 근저당 채무를 합산해야 하는 구조가 아니라 동일 근저당권의 변경 및 말소 이력입니다. 현재 그 채권최고액을 매수인 인수금으로 계산해서는 안 됩니다.

반면 점유관계는 다릅니다. 현황조사에 등장하는 13명의 전입신고일은 전부 말소기준일보다 빠릅니다. 전입 및 실제 점유, 임대차의 유효성 등 법적 요건이 갖춰졌다면 경매개시결정보다 선행하는 임차권이 문제될 수 있습니다. 등기부에서 근저당이 말소되었다는 사실만으로 임차보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유자 분석 — 13명의 전입, 인수 여부는 미확정

현황조사에 나타난 전입 관련 인원은 총 13명입니다. 이 중 안태진·주종삼·한춘섭은 배당요구 관련 문건 접수도 확인됩니다. 다만 각자의 임대차 목적 부분, 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계는 확정되지 않았습니다. 아래의 대항력 표시는 확정 판정이 아닌 선행 전입에 따른 가능성을 의미합니다.

대항력 가능·미상: 선행 전입일은 확인되지만 임대차계약·실제 점유·주거용 사용 등 법적 요건의 충족 여부는 확정되지 않은 상태. 우선변제 미상: 확정일자 및 보증금 등 권리관계 확인 필요. 승계·인수 미확정: 매수인이 최종 부담할 보증금이 산정되지 않았다는 의미. 배당요구 확인 안 됨은 배당요구를 하지 않았다고 확정하는 의미가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 37.1%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다

실거래 비교자료에 표시된 거래는 2024년 11월 330,000,000원입니다. 비교 대상의 면적은 66.68㎡, 층수는 9층이며, 이 사건은 6층 602호입니다. 비교자료의 대상 면적은 71.91㎡로 표시되어 있어 거래 사례의 면적과도 차이가 있습니다.

최저가 122,470,000원을 실거래 비교가 330,000,000원으로 나누면 37.1%입니다. 하지만 이는 인수금액을 제외한 숫자입니다. 매수인이 부담할 보증금을 모르는 상황에서 실질취득원가가 시세보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.

비교 단지의 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 3.9회, 낙찰률 0%가 표시되어 있습니다. 이 사건 자체도 이미 4회 유찰되었습니다. 다만 비교자료의 표본 규모와 건물 동일성이 충분히 확인되지 않아, 이러한 통계만으로 향후 낙찰 가능성이나 적정가격을 확정할 수는 없습니다. 반복 유찰은 가격 매력뿐 아니라 점유·권리 및 환금성 위험을 함께 살펴봐야 할 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,470,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래, 집행비용과 신청채권자 청구금액을 반영한 산술 배당 추정입니다. 임차인 우선변제·최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당금액이 달라질 수 있습니다.

집행비용 2,514,580원을 제외하면 신청채권자에게 119,955,420원이 배당되는 계산입니다. 신청채권 270,000,000원 중 150,044,580원은 배당되지 못하고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 일반적인 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수보증금은 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 인수위험은 남는다

현재 회차를 포함한 매각가·배당 추정 시나리오입니다. 아래 미배당액은 신청채권에 관한 계산이며, 임차보증금 인수액을 뜻하지 않습니다.

각 회차의 배당액 및 채권 미배당액은 추정치입니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권, 임차인 권리와 배당요구 여부 등에 따라 달라집니다. 소유자 잔여금은 모든 시나리오에서 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 군포시 금정동 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 11층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임, 내벽은 도배와 일부 타일, 창호는 샷시창호 등입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 접도. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 진입·주차·차량 이용 편의는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 제한이 관련되어 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 가장형 토지이며, 토지면적은 293.1㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다. 해당 수치는 토지 전체에 관한 사항입니다.
• 건물 이용형태. 동일 건물 내 오피스텔과 다세대주택이 혼재합니다. 임차인의 주거용 사용과 호실별 점유 확인이 권리분석 및 향후 매각 가능성 판단에 중요합니다.
• 거래·환금성. 비교 건물 통계에는 총 7세대, 준공일 2020.07.03으로 표시되어 있습니다. 확인된 실거래는 2024년 11월 1건으로, 실제 경매 목적물과 비교 건물의 동일성 및 최근 매매수요를 추가 확인해야 합니다.
• 공부·건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 13명 전입자의 호실별 점유 확인. 김영은·이상호·김기철·강혜영·김광윤·이선행·이요셉·안태진·주종삼·한춘섭·이현석·이원희·김태중의 전입 관련 내역을 확인하고, 실제 602호를 점유하는 사람이 누구인지 주민등록 관계 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금 및 임대차계약서 확인. 각 전입자의 임대차보증금, 임대차 목적 부분, 계약당사자, 계약기간, 주택 인도일 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되어야 실질취득원가를 계산할 수 있습니다.
• 대항력·우선변제권 개별 판정. 전입일이 경매개시결정보다 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다. 점유·주거용 이용·전입·확정일자 및 권리순위를 임차인별로 검토해야 합니다.
• 배당요구 관련 서류 대조. 안태진은 2025.08.18, 주종삼은 2025.08.05, 한춘섭은 2025.10.13 배당요구 관련 문건이 확인됩니다. 각 문건의 내용과 배당요구의 적법성, 우선변제 성립 여부 및 예상 배당액을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서의 인수조건 확인. 선행 대항력 임차인이 있는지, 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는지 확인해야 합니다. 배당표의 산술상 인수 0원만으로 판단하지 않아야 합니다.
• 과거 근저당 말소 재확인. 새안양신용협동조합 근저당권의 2021.07.12 말소 사실과 경매개시결정의 말소기준권리 지위를 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
• 실거래 비교 대상 확인. '길남타운'과 '길남타워'의 동일성을 확인하고, 66.68㎡ 거래와 목적물 602호의 면적·층·용도·건물 상태를 비교해야 합니다. 2024년 11월 거래 1건만으로 현재 적정가격을 확정해서는 안 됩니다.
• 명도 및 점유해소 계획. 실제 점유자가 확인되면 각자의 권원과 인도·퇴거 조건을 확인해야 합니다. 대항력 임차인이 존재하는 경우 단순한 인도명령만으로 해결되지 않을 수 있습니다.
• 관리비·주차·설비 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성, 기계식 주차설비 이용 조건, 난방·승강기 및 내부 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 최종 입찰가 검토. 122,470,000원 또는 향후 유찰가격을 기준으로 단순 할인율을 계산하지 말고, 확정된 보증금 인수액 및 부대비용을 포함한 취득원가를 산정한 뒤 현재 실거래와 비교해야 합니다.

맺으며 — “감정가 41%”보다 중요한 것은 보증금 13명의 실체

이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 299,000,000원짜리 오피스텔이 122,470,000원까지 하락했고, 과거 실거래 비교가 330,000,000원과의 차이도 큽니다. 그러나 그것만으로 저렴한 경매라고 판단하기에는 해결되지 않은 문제가 많습니다.

과거 근저당은 말소되었고 등기상 권리구조는 복잡하지 않습니다. 하지만 경매개시결정보다 앞서 전입한 13명의 점유·임대차관계와 보증금이 미확정입니다. 적법한 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 매수인이 이를 인수할 수 있으며, 이 경우 낙찰가가 내려가더라도 실질취득원가가 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

게다가 실거래 비교자료는 2024년 11월의 1건으로, 현재 목적물과 면적 및 건물 식별에도 확인이 필요한 부분이 있습니다. 현재 시세 대비 유리한 취득인지 확정하기 어렵습니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 가격상 기회와 위험을 동시에 시사합니다.

따라서 이 사건의 결론은 “권리·점유 및 실질취득원가 확인 전 입찰 보류”입니다. 먼저 13명의 실제 점유 호실, 임대차계약 및 보증금, 우선변제와 배당 가능성을 확정해야 합니다. 그다음에야 122,470,000원이라는 최저가가 진정한 기회인지 판단할 수 있습니다. 할인율보다 인수금액이 우선입니다.