수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 3층 302호로, 감정평가상 해당 호를 포함한 일부 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 299,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 153,088,000원입니다. 겉으로는 절반 가까이 할인된 물건처럼 보이지만 권리순서를 보면 이야기가 달라집니다. 현재 말소기준은 2025.07.28. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정인데, 그보다 훨씬 앞선 2020.12.01. 주식회사네온테크 명의의 전세권이 존재하며 등기상 말소기준 이전 권리 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다.

더구나 현황조사에는 김영은·이상호·김기철·강혜영·김광윤·이선행·이요셉·안태진·주종삼·한춘섭·이현석·이원희·김태중 등 13명이 확인됩니다. 이들의 전입일은 모두 2025.07.28.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 실제 인수액이 얼마인지 확정되지 않은 상태라 현재 최저가 153,088,000원을 실질취득가로 볼 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심

2020.07.22. 새안양신용협동조합 근저당권 4,260,000,000원과 2020.07.27. 홍기은 근저당권 60,000,000원은 각각 2020.11.23., 2020.11.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 2020.12.01. 주식회사네온테크 전세권이 건물 전부를 범위로 설정됐고 최초 전세금은 270,000,000원이었습니다. 2022.12.08. 변경등기에서는 전세금이 280,000,000원으로 바뀌었고, 2024.12.05.에는 존속기간이 2024.11.21.부터 2026.11.20.까지로 변경됐습니다.

② 점유자 13명 — 보증금·확정일자 미상

보증기관 대위나 승계 신고가 아니라 실제 점유자로 확인된 인원은 13명입니다. 전입일은 모두 말소기준인 2025.07.28. 이전이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 각 점유자의 법적 지위와 인수금액은 확정할 수 없습니다. 안태진·주종삼·한춘섭은 배당요구 접수 사실이 확인되며, 나머지는 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.

③ 가격 비교 — 46.4% 할인처럼 보여도 ‘저렴’ 판정은 보류

비교 실거래 자료는 전용 66.68㎡, 9층의 2024.11 거래 330,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 153,088,000원은 해당 금액의 46.4%입니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 대상 전용면적은 71.91㎡이며, 무엇보다 매수인이 부담할 선순위 권리와 점유자 보증금이 확정되지 않았습니다. 따라서 46.4%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.

감정가 기준으로도 비교 거래 330,000,000원보다 낮지만, 이 사건은 실질취득액 자체가 확정되지 않은 물건입니다. 선순위 전세권과 미상 점유자 문제가 해소되지 않는 한, 최저가와 실거래만 나란히 놓고 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,088,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 540,000,000원, 채권자 예상배당 150,144,768원, 미배당 389,855,232원입니다. 이 계산에서는 전세권 채권액을 270,000,000원으로 두고 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 전세금 변경액 280,000,000원과 선순위 전세권 인수 표시, 13명의 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다

한 번 더 유찰되면 최저가는 122,470,400원, 두 번 더 유찰되면 97,976,320원까지 내려갑니다. 하지만 동시에 예상 미배당액은 420,044,186원, 444,187,254원으로 증가합니다. 낙찰가가 더 내려간다고 권리위험까지 함께 줄어드는 구조가 아닙니다. 실제 입찰 판단의 핵심은 추가 할인율이 아니라 선순위 전세권과 각 점유자의 보증금·대항력·배당관계를 확정하는 것입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며, 감정평가상 해당 일련번호군은 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역·철도보호지구 등의 제한이 확인됩니다.
• 토지. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 원문 확인. 2020.12.01. 설정, 2022.12.08. 전세금 280,000,000원 변경, 2024.12.05. 존속기간 변경의 현재 효력과 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 13명 전원 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 각 점유자의 실제 점유, 보증금, 확정일자와 계약관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 안태진은 2025.08.18., 주종삼은 2025.08.05., 한춘섭은 2025.10.13. 배당요구가 확인됩니다. 다른 점유자의 배당요구 여부도 확인이 필요합니다.
• 실질취득액 재계산. 선순위 전세권과 점유자 보증금이 확정된 뒤에야 낙찰가와 합친 실질 부담을 계산할 수 있습니다.
• 비교 실거래 과신 금지. 비교 실거래는 2024.11의 330,000,000원 한 건이므로 그 숫자만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
• 3회 유찰 이유 점검. 현재까지 3회 유찰됐고 비교 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 3.0회입니다. 할인율보다 권리·점유 복잡도를 먼저 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 및 최신 권리변동을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “153,088,000원”보다 먼저 봐야 할 숫자는 280,000,000원과 13명

감정가 299,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 153,088,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 330,000,000원과 비교하면 46.4% 수준입니다. 하지만 이 할인율은 이 사건의 핵심이 아닙니다. 2025.07.28. 말소기준보다 앞선 주식회사네온테크 전세권이 존재하고, 변경등기상 전세금은 280,000,000원입니다. 여기에 13명의 선순위 전입 점유자가 있으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

따라서 현재 자료만으로는 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 최저가가 더 내려가더라도 이 불확실성이 해결되지 않으면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건은 ‘3회 유찰된 저가 오피스텔’이 아니라, 선순위 전세권과 다수 미상 점유자를 먼저 해소해야 하는 고난도 권리물건으로 보는 것이 맞습니다.