수원지방법원 2025타경101271. 경기도 군포시 금정동 길남타운 3층 302호에 대한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 김완주, 경매개시결정 채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 청구금액은 270,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 41%인 122,470,000원으로 내려왔습니다. 외형상 할인 폭이 매우 커 보이지만, 그 할인율이 매수인의 실제 취득원가를 설명하지는 못합니다.
핵심은 2020.12.01 설정된 주식회사네온테크의 전세권입니다. 이 전세권은 2025.07.28 강제경매개시결정보다 먼저 등기되었고, 건물 전부를 대상으로 전세금 270,000,000원이 설정되어 있습니다. 전세권이 매각 후에도 존속하고 미배당액을 인수하는 경우, 매수인은 낙찰대금뿐 아니라 그 미배당액까지 부담하게 됩니다. 따라서 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 취득원가가 낮아진다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 3층 302호 도로명: 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 3층 |
| 면적 참고 | 실거래 비교 대상 면적 71.91㎡ |
| 소유자 | 김완주 (단독소유) |
| 감정가 | 299,000,000원 |
| 최저매각가 | 122,470,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매개시 채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 주식회사네온테크 · 등기 전세금 270,000,000원 |
| 전입자 | 13명 확인 · 임대차관계 및 보증금 미확정 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
과거 새안양신용협동조합의 채권최고액 4,260,000,000원 근저당권과 홍기은의 채권최고액 60,000,000원 근저당권은 각각 2020.11.23 및 2020.11.30 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.
전세권은 2022.12.08 변경등기에서 전세금 280,000,000원이 기록되었으나, 해당 변경 기록에는 말소 표시가 있습니다. 2024.12.05에는 존속기간이 2026.11.20까지로 변경되었습니다. 현재 배당 추정은 원 전세금 270,000,000원을 기준으로 하되, 실제 유효한 전세금 및 변경등기의 법적 효력은 등기 원본으로 대조해야 합니다.
② 전입자 13명 — 대항력과 보증금 모두 확인 필요
현황조사 등에서 13명의 전입자가 확인됩니다. 다만 각 전입자의 보증금, 확정일자, 점유 부분과 실제 임대차관계가 확정되지 않았습니다. 전입일이 경매개시결정보다 앞선다는 사실만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 이들의 상태는 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 인수 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김영은 | 2021.08.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 확인 필요 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 확인 필요 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 확인 필요 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 확인 필요 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 확인 필요 |
| 이선행 | 2020.10.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 확인 필요 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 확인 필요 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 배당요구 2025.08.18 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 배당요구 2025.08.05 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 배당요구 2025.10.13 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 확인 필요 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 확인 필요 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 122,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,514,580원 |
| 1. 전세권 · 주식회사네온테크 | 270,000,000원 | 119,955,420원 |
| 2. 전세권 존속기간 변경등기 | 별도 채권액 없음 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용 2,514,580원 공제 후 전세권에 119,955,420원이 배당되는 구조로 계산되어 있습니다. 실제 배당 순위, 전세권자의 배당요구, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 최종 배당 결과를 변경할 수 있습니다. 채권자의 미배당액 전부가 매수인 인수금액이 되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
선순위 전세권의 미배당액을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 전세권자에게 돌아가는 배당액도 감소하고 그만큼 매수인 인수 부담이 증가할 수 있습니다. 이를 현재 회차 및 추가 유찰 시나리오에 적용하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 전세권 예상배당 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 (41%) | 122,470,000원 | 119,955,420원 | 150,044,580원 | 272,514,580원 |
| 5회 유찰 (33%) | 97,976,000원 | 95,812,432원 | 174,187,568원 | 272,163,568원 |
| 6회 유찰 (26%) | 78,380,800원 | 76,569,946원 | 193,430,054원 | 271,810,854원 |
인수 추정 = 전세금 270,000,000원 − 해당 회차 예상배당. 실질취득 추정 = 낙찰대금 + 인수 추정. 전세권 존속 및 미배당 인수를 전제로 계산한 비교이며, 실제 경매 결과와 추가 임차보증금·취득 부대비용은 별도입니다.
⑤ 시세 비교 — 37.1%라는 숫자의 착시
비교 가능한 실거래로 표시된 것은 길남타워의 2024.11 거래 1건입니다. 거래금액은 330,000,000원이고, 거래 면적은 66.68㎡, 층수는 9층입니다. 반면 본건의 비교 대상 면적은 71.91㎡이고 실제 위치는 3층입니다. 면적과 층수에 차이가 있으므로 해당 거래를 본건의 확정 시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 66.68㎡ | 9층 | 330,000,000원 |
최저매각가 122,470,000원은 비교 거래금액 330,000,000원의 37.1%입니다. 그러나 전세권 인수를 반영한 실질취득 추정액 272,514,580원은 같은 거래금액의 약 82.6%입니다. 더욱이 이 실거래는 2024.11의 단일 거래이므로, 2026년 매각 시점의 최신 시세나 최근 가격 추세를 판단하기에는 근거가 부족합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 11층 건물입니다. 외벽은 페인팅 및 석재붙임, 내부는 도배 및 타일 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 및 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 동일 건물에는 오피스텔 이용 부분과 다세대주택 이용 부분이 혼재합니다. 본건은 오피스텔로 표시되어 있으므로 호실별 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 도로. 남동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 시가지경관지구, 과밀억제권역 및 철도보호지구 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 가로장방형 토지로, 토지면적은 293.1㎡, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 단지의 세대수는 7세대로 표시되며, 확인되는 거래도 단 1건입니다. 소규모 건물 특성과 반복 유찰을 고려해 재매각 가능성을 신중히 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권의 존속 여부. 주식회사네온테크 명의 전세권이 매각으로 소멸하는지, 배당요구가 접수되었는지, 매수인이 미배당 전세금을 인수하는지를 매각물건명세서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 전세금 변경등기. 원 전세금 270,000,000원과 변경등기상 280,000,000원의 관계, 변경등기의 말소 및 현재 유효한 권리 내용을 확인해야 합니다.
- 전입자 13명의 실체. 각 전입자가 실제 임차인인지, 가족·동거인 또는 다른 점유관계인지 확인해야 합니다. 보증금과 점유 부분, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 배당요구한 전입자. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 내용을 확인하고, 우선변제권 및 미배당 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 중복채권 확인. 서울보증보험 주식회사의 청구금액과 기존 전세권 채권 사이에 대위변제·채권승계 관계가 있는지 확인해야 합니다. 동일 채권의 중복 계산 여부도 검토 대상입니다.
- 실질취득원가 재계산. 단순 최저가가 아니라 낙찰대금과 실제 인수금액, 세금 및 기타 부대비용을 합산한 금액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
- 시세 재검증. 2024.11 단일 거래만으로 적정 시세를 단정하지 말고, 본건과 면적·층수·용도가 유사한 거래를 확인해야 합니다.
- 건축물·용도 확인. 오피스텔과 다세대주택이 혼재하는 건물이므로 해당 호실의 건축물대장상 용도, 실제 이용상태 및 임대차 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비 관련 비용을 조사해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 기록을 재확인해야 합니다. 특히 선순위 전세권의 실제 인수 여부가 확정되기 전에는 최저가만을 근거로 응찰하지 않는 것이 타당합니다.
맺으며 — “최저가 41%”보다 “실질취득 272,514,580원”을 보아야 한다
이 물건은 4회 유찰되어 감정가의 약 41%까지 내려왔지만, 가격 할인만으로 매력을 판단할 수 없는 사례입니다. 주식회사네온테크의 선순위 전세권 270,000,000원이 존속하고 미배당액을 인수한다는 전제에서 실제 부담은 272,514,580원으로 추정됩니다. 이는 단순 최저매각가 122,470,000원과 전혀 다른 금액입니다.
여기에 전입자 13명의 보증금과 법적 지위가 확정되지 않았고, 비교 시세도 2024.11의 단일 거래에 의존합니다. 추가 유찰이 진행되더라도 전세권 인수가 유지된다면 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다. 권리 불확실성과 시세 검증 부족을 함께 고려하면 현재 입찰은 보류하고, 전세권 소멸 여부 및 전입자별 임대차관계를 먼저 확인하는 것이 적절합니다.
