수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 5층 502호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 299,000,000원의 51.2%인 153,088,000원까지 내려왔습니다. 등기부에는 2020년 새안양신용협동조합 근저당권이 있었지만 2021.03.05 이미 말소됐고, 현재 강제경매개시결정은 2025.07.28 서울보증보험 주식회사 명의입니다.
가격 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 비교 실거래 330,000,000원에 비해 현재 최저가는 46.4%에 불과합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 따로 있습니다. 현황조사상 전입자가 13명이고 모두 전입일이 2025.07.28 경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고 실제 인수액을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 5층502호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 김완주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 153,088,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 수원지방법원 안양지원 안양등기소 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당은 말소, 문제는 전입자
2020.07.22 새안양신용협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 4,260,000,000원으로 설정됐고, 2020.12.09 채권최고액 2,373,720,000원으로 변경된 뒤 2021.03.05 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 13명, 보증금은 모두 미상
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영은 | 2021.08.02 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이선행 | 2020.10.23 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 2025.08.18 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 2025.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 2025.10.13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 전입자는 13명입니다. 안태진·주종삼·한춘섭은 배당요구 접수일이 확인되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 보증금 승계 가능성을 계산할 수 없습니다. 나머지 전입자 역시 보증금과 확정일자가 미상이라 동일하게 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 46.4% 할인처럼 보여도 실질취득은 미상
가격 비교에 확인되는 실거래는 2024.11, 66.68㎡, 9층, 330,000,000원 1건입니다. 시세지표의 평균·최저·최고·최근 거래가 모두 330,000,000원이며, 현재 최저매각가 153,088,000원은 그 금액의 46.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 66.68㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 330,000,000원 |
또한 길남타워 시세자료는 총 7세대, 확인 실거래 1건이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 거래 표본과 경매 유동성이 모두 제한적이므로 한 건의 실거래 가격만을 확정 시세로 보는 것도 주의가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,943,232원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 150,144,768원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 서울보증보험 주식회사 청구액 270,000,000원 중 150,144,768원이 배당되고 119,855,232원이 미배당됩니다. 다만 이 배당표에는 임차인의 실제 보증금과 우선변제 범위가 확정 반영되지 않았으므로, 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수 리스크는 그대로
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 153,088,000원 | 150,144,768원 | 119,855,232원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 122,470,400원 | 119,955,814원 | 150,044,186원 |
| 5회 유찰 · 32.77% | 97,976,320원 | 95,812,746원 | 174,187,254원 |
유찰이 이어지면 입찰 최저가는 122,470,400원, 97,976,320원으로 내려가지만, 전입자 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 자동으로 실질취득가도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 실제 인수금이 발생하면 낙찰가와 별도로 부담해야 하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 일부 호는 오피스텔, 일부 호는 다세대주택으로 이용 중이며 본 사건의 용도는 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,640,000원/㎡, 토지면적 293.1㎡이며 평지·가로장방 형태입니다.
- 환금성. 시세자료상 총 7세대, 실거래 1건이며 경매물건 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 유동성 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 13명 각각의 임대차보증금과 실제 점유관계가 확인돼야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 모두 미상이라 우선변제 범위가 계산되지 않습니다.
- 배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭은 배당요구 접수일이 확인되지만, 나머지 전입자는 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 말 것. 153,088,000원이 실거래 330,000,000원의 46.4%라는 사실은 매력적이지만, 실질취득가는 인수금액을 더해 판단해야 합니다.
- 표본 부족 감안. 비교 실거래는 1건이므로 개별 호수의 면적·층·상태 차이를 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “46.4% 할인”보다 먼저 볼 것은 13명의 보증금
현재 최저가 153,088,000원은 감정가 299,000,000원의 51.2%, 비교 실거래 330,000,000원의 46.4%입니다. 숫자만 보면 3회 유찰로 가격이 크게 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 13명의 전입자입니다. 전입일은 모두 2025.07.28보다 빠른데 보증금과 확정일자가 미상이라, 대항력과 미배당 보증금 승계액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가를 곧 실질취득가로 보면 안 됩니다.
등기부 자체는 과거 근저당이 이미 말소돼 비교적 단순하지만, 임차관계가 정리되지 않은 상태에서 응찰하면 낙찰 후 예상하지 못한 인수부담이 생길 수 있습니다. 이 물건은 가격은 크게 내려왔지만 권리비용이 아직 숫자로 잠기지 않은 경매입니다. 결론은 보증금 확인 전 입찰가 산정 보류입니다.
