⚠️ 4회 유찰 🏷️ 감정가의 약 41% 👥 임차인 등재 13명 ❓ 실제 인수금 미확정

수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 5층 502호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 김완주이며, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 청구금액은 270,000,000원입니다. 등기부에는 2020년 새안양신용협동조합 근저당권 설정 이력이 있지만, 해당 근저당권은 2021.03.05 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다.

문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 서로 다른 이름의 임차인 13명이 확인되지만, 이들의 임차 목적물, 보증금, 확정일자와 실제 점유관계가 명확하지 않습니다. 전입일이 경매개시결정일보다 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 502호에 실제로 대응되는 임대차와 매수인이 승계할 보증금이 있는지 확인하기 전에는 최저가만으로 수익성을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차관계는 미확정

등기부상 근저당권은 이미 정리되었습니다. 2020.07.22 새안양신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,260,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 2020.12.09 채권최고액이 2,373,720,000원으로 변경되었습니다. 이 근저당권은 공동담보목록에 연결된 권리로, 2021.03.05 말소된 것으로 확인됩니다. 해당 과거 채권최고액을 이 호실에 현재 남아 있는 채무로 계산해서는 안 됩니다.

이후 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었으며 이번 매각의 말소기준권리로 분류됩니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 등기부상 말소되는 권리와 임차인의 보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다. 전입·점유·임대차계약 등 대항요건이 갖추어진 임차인이 존재한다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다.

② 임차인 현황 — 13명, 보증금 전부 미상

현황조사에 등재된 임차인 관련 인원은 13명이며, 보증기관 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 명의자 13명을 보증기관 중복신고자로 제외할 근거는 없습니다. 다만 13명 모두가 이 경매 대상 502호의 독립적인 유효 임차인인지는 확인이 필요합니다.

배당요구 신청 확인: 안태진·주종삼·한춘섭. 나머지는 배당요구 여부 미확인입니다. 우선변제 미상은 확정일자 및 그 밖의 요건이 확인되지 않았다는 의미이며, 승계 해당 없음은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라는 뜻입니다.

③ 시세 비교 — 37.1%라는 숫자의 한계

비교 대상으로 확인되는 거래는 길남타워의 2024.11 거래 1건입니다. 가격은 330,000,000원, 거래면적은 66.68㎡, 거래층은 9층입니다. 반면 이번 경매물건의 시세 비교 대상면적은 71.91㎡입니다. 건물명 표기와 면적이 서로 다른 만큼, 두 자료가 동일한 기준으로 직접 비교 가능한지 먼저 검증해야 합니다.

단순 금액 비교로는 최저가가 2024년 거래가의 37.1%에 해당합니다. 그러나 확인된 거래가 1건뿐이고 거래시점도 오래되었으며 면적도 다릅니다. 따라서 이 비율은 참고용 가격비율이지 현재 시장에서 502호를 그만큼 저렴하게 매입할 수 있다는 증거가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,470,000원 가정)

위 배당은 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 우선변제·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 임차보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 및 인수위험

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아집니다. 하지만 그만큼 매각대금에서 채권자에게 돌아갈 금액도 줄어듭니다. 위 표의 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 한편 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 해소되지 않고 남는다면, 낙찰가가 내려가도 인수금이 증가하여 실질취득비용은 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포시 금정동 소재 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 11층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전 및 기계식 주차설비가 있습니다.
• 용도. 경매물건은 오피스텔로 표시되어 있습니다. 감정요항표상 같은 건물에는 오피스텔 이용 호실과 다세대주택 이용 호실이 혼재합니다. 502호의 공부상 용도 및 실제 이용상태를 호실별로 대조해야 합니다.
• 도로. 본건 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 과밀억제권역·철도보호지구 등 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 비교 거래는 1건에 그쳐 가격 형성 수준과 거래 활성도를 충분히 판단하기 어렵습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰은 3.9회로, 실제 매수수요와 환금성에 대한 보수적 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인과 호실 대응관계. 현황조사상 13명 중 실제 502호에 해당하는 임차인이 누구인지, 같은 건물 다른 호실 임차인이 혼재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금·계약관계. 개별 임대차계약서, 보증금, 월차임, 임차 부분 및 점유 상태를 확인해야 합니다. 보증금이 불명확한 상태에서 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
• 대항력·우선변제. 전입일 외에 실제 인도·점유, 주민등록의 유효성, 확정일자와 배당요구의 효력을 각각 검토해야 합니다.
• 배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 접수 내역과 나머지 임차인의 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 배당요구만으로 보증금 전액 회수 또는 매수인 인수위험 해소가 보장되지는 않습니다.
• 시세 원본 대조. 길남타운과 길남타워의 동일 물건 여부, 71.91㎡ 비교대상과 66.68㎡ 거래의 차이, 최근 실제 거래 및 동일 호실 유형의 매물 시세를 재확인해야 합니다.
• 유찰과 자금계획. 4회 유찰된 최저가만으로 수익률을 산정하지 말고, 예상 인수보증금·명도비용·관리비 등을 반영한 실질취득비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·점유·주차. 미납 공용관리비, 실제 점유자, 인도 가능성, 기계식 주차설비의 이용조건과 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 감정평가서를 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 41%보다 중요한 것은 실제 인수금”

이 물건은 감정가 299,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가 122,470,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 겉으로는 매우 큰 할인폭이지만, 시세 비교는 2024년의 면적이 다른 단일 거래에 의존하고 있습니다. 따라서 37.1%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

등기부상 과거 근저당권은 이미 말소되어 있지만, 임차인으로 등재된 13명의 보증금과 실제 권리관계는 확정되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원도 확인되지 않은 임대차 위험을 제거해 주지는 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 실질취득비용은 최저가보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

결론은 등기권리 일부 정리, 임차관계 고위험·미확정, 가격 판단 보류입니다. 이미 4회 유찰된 만큼 추가적인 최저가 하락을 기대하는 것보다 502호의 실제 임차관계를 먼저 확정하는 것이 중요합니다. 권리 확인 전에는 낮은 최저매각가를 안전마진으로 인정하기 어렵습니다.