수원지방법원 2025타경101271. 경기도 군포시 금정동 길남타운 8층 801호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 서울보증보험 주식회사가 270,000,000원의 채권을 청구했고, 감정가 342,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 140,083,000원입니다. 등기상 과거 새안양신용협동조합과 고은숙의 근저당권은 이미 말소됐으며, 2025년 7월 28일 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
표면적인 등기 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 실제 위험은 등기부 밖의 임대차관계에 있습니다. 김영은, 이상호, 김기철, 강혜영 등 총 13명의 전입 사실이 확인되지만, 각각의 보증금과 확정일자, 점유 부분은 특정되지 않았습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 전입 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 실제 주택 인도와 유효한 임대차관계가 인정된다면 매수인이 미배당 보증금 반환채무를 부담할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 8층 801호 도로명: 경기도 군포시 금재로1번길 19 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬라브지붕 · 지상 11층 건물 내 8층 |
| 면적 참고 | 시세 비교 대상 면적 67.63㎡ · 비교 거래 면적 66.68㎡ |
| 소유자 | 김완주 · 단독소유 |
| 감정가 | 342,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,083,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 41%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 270,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.28 강제경매개시결정 (갑구 2번) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 확인된 전입자 | 13명 · 보증금 및 점유관계 확인 필요 |
| 매수인 인수금액 | 확정 불가 · 임차보증금 미배당액 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임대차는 별개
2020년 설정된 근저당권들은 2021년에 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권들의 과거 채권최고액을 현재 인수채무나 현존 배당채권으로 계산해서는 안 됩니다. 현존 말소기준권리는 2025년 7월 28일의 강제경매개시결정입니다.
다만 말소기준권리보다 앞선 전입자 13명의 존재가 중요합니다. 전입만으로 주택임대차보호법상 대항력이 확정되지는 않습니다. 실제 점유, 임대차계약 및 보증금, 전입의 계속 여부를 함께 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입자 13명, 보증금 전원 미상
현황조사 등에 기재된 전입자는 총 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 계산한 인원은 없습니다. 다만 13명 모두에 대해 실제 임대차계약의 존부, 보증금액 및 목적물 점유관계가 확정된 것은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 신청 2025.08.18 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 신청 2025.08.05 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 신청 2025.10.13 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 가능·미상 | 미확인 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
대항력은 전입일뿐 아니라 실제 주택 인도, 유효한 임대차관계, 전입 유지 여부를 종합해 판단합니다. 확정일자와 보증금액이 확인되지 않아 우선변제권 및 인수금액도 확정할 수 없습니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 여부를 뜻합니다.
③ 시세 비교 — 42.4%라는 숫자를 그대로 믿기 어렵다
참고 거래는 2024년 11월, 66.68㎡, 9층, 330,000,000원입니다. 시세 비교 대상 면적은 67.63㎡로 표시되어 있으나, 확인 가능한 거래는 단 1건입니다. 감정가 342,000,000원과 비교하면 큰 차이가 없고, 현재 최저매각가 140,083,000원은 해당 거래금액의 42.4%입니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2024.11 | 66.68㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 실거래 평균 | 1건 | — | — | 330,000,000원 |
| 감정가 | — | — | 8 | 342,000,000원 |
| 현재 최저가 | 4회 유찰 | — | 8 | 140,083,000원 |
| 실질취득금액 | — | — | 8 | 미확정 |
또한 확인 가능한 거래 시점은 2024년 11월입니다. 2026년 10월 매각기일을 기준으로 현재 가격 수준을 직접 나타내는 거래라고 보기 어렵습니다. 최근 가격 상승이나 하락을 판정하기에도 거래 표본이 부족합니다. 따라서 42.4%는 최저매각가를 과거 참고 거래와 나눈 비율일 뿐, 실제 취득원가의 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,083,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 채권자 중심의 배당 계산입니다. 집행비용 2,761,162원을 먼저 공제하면 서울보증보험 주식회사에 137,321,838원이 배당되는 구조입니다. 청구액 270,000,000원 중 132,678,162원이 미배당으로 남습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,761,162원 |
| 1. 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 137,321,838원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당합계 | — | 140,083,000원 |
| 신청채권 미배당액 | — | 132,678,162원 |
집행비용은 추정치입니다. 임차인 우선변제·최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액이 곧 매수인 인수채무라는 의미는 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다
현재 회차와 추가 유찰을 가정한 배당 결과입니다. 매각가가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 금액은 서울보증보험 주식회사의 채권 부족분이며, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금과는 구별해야 합니다.
| 구분 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 (41%) | 140,083,000원 | 137,321,838원 | 132,678,162원 |
| 5회 유찰 시 (33%) | 112,066,400원 | 109,697,470원 | 160,302,530원 |
| 6회 유찰 시 (26%) | 89,653,120원 | 87,639,364원 | 182,360,636원 |
추가 유찰 회차는 가정된 시나리오이며 실제 매각일정이나 매각가격을 확정하는 수치가 아닙니다. 각 회차의 매수인 임차보증금 인수액은 미확정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 접도. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 실제 차량 동선과 기계식 주차시설 이용 조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 2020.07.03 준공으로 표시되어 있으며, 감정평가상 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 일부 호실은 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 가로장방형 토지로, 토지면적은 293.1㎡, 공시지가는 ㎡당 2,640,000원입니다.
- 도시계획. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등에 해당하며, 철도보호지구 저촉 사항과 토지거래계약 허가구역 관련 사항의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 본건 호실의 실제 사용 용도는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 참고 실거래는 1건에 불과하고 확인되는 경매 매각률도 0%입니다. 단기 재매각 가능성과 실제 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 13명 전입자 전수 확인. 각 전입자의 실제 거주 여부, 임차 부분, 임대차계약 체결 여부와 전입 유지 상태를 확인해야 합니다.
- 보증금액 확인. 임대차계약서와 매각물건명세서를 통해 전입자별 보증금을 파악하고, 동일 보증금의 중복 계산 여부도 확인해야 합니다.
- 대항력 판정. 전입일만으로 확정하지 말고 실제 주택 인도와 임대차관계, 권리 취득 시점을 함께 검토해야 합니다.
- 확정일자·우선변제권. 각 임차인의 확정일자, 배당요구 여부, 배당요구 종기 준수 여부와 예상 배당순위를 확인해야 합니다.
- 미배당 인수액 계산. 대항력 있는 임차인의 보증금 중 실제 배당으로 회수하지 못하는 금액을 따로 계산하고, 이를 낙찰가에 더해 실질취득금액을 산출해야 합니다.
- 배당요구 문건 검토. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 관련 서류와 채권신고 내용을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 재확인. 새안양신용협동조합과 고은숙의 근저당권 말소 내역, 2025.07.28 경매개시결정 및 이후 추가 권리변동을 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 동일 건물 실거래 검증. 길남타운과 길남타워의 동일성, 면적 및 용도 차이와 실제 거래 대상 호실을 확인한 뒤 현재 시세를 재산정해야 합니다.
- 현장조사. 801호 실제 이용상태, 점유자, 출입 가능 여부, 관리상태, 기계식 주차시설과 공용부분 관리비 체납액을 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.27 매각기일과 최저매각가격, 매각물건명세서의 변경·정정사항을 최종 공고로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 41%”보다 중요한 것은 인수할 보증금
이 물건은 겉으로 보면 큰 폭의 가격 하락을 경험한 경매물건입니다. 감정가 342,000,000원에서 최저가 140,083,000원으로 내려왔고, 330,000,000원의 과거 실거래도 확인됩니다. 그러나 이 두 금액만으로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수 없습니다.
핵심은 2025년 7월 28일 말소기준권리보다 앞서 전입한 13명의 권리관계입니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 인수할 보증금의 유무와 규모를 확정할 수 없습니다. 더욱이 참고 거래는 2024년 11월의 단 1건이며 건물명도 일치하지 않아 현재 시세를 직접 입증하는 비교 사례로 보기 어렵습니다.
4회 유찰과 제한적인 거래 표본, 혼합 용도 건물이라는 특성까지 고려하면, 현 단계의 종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 임대차관계와 미배당 보증금을 확인해 실제 취득원가를 계산한 다음, 동일 건물의 유효한 시세와 비교해야 비로소 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라 매수인이 최종적으로 얼마를 부담해야 하는지를 확정할 수 있는가에 있습니다.
