수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 8층 801호 다세대 물건입니다. 감정가는 342,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 175,104,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 현재 남아 있는 담보권은 없고, 2020년 설정됐던 새안양신용협동조합·고은숙의 근저당은 2021년에 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 김영은·이상호·김기철·강혜영·김광윤·이선행· 이요셉·안태진·주종삼·한춘섭·이현석·이원희·김태중까지 13명의 전입자가 확인됩니다. 모두 전입일이 2025.07.28보다 앞서 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 각 사람을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정하기보다는 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 8층 801호 |
| 용도 | 다세대 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 |
| 소유자 | 김완주 |
| 감정가 / 최저가 | 342,000,000원 / 175,104,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 핵심
2020년 설정된 새안양신용협동조합 근저당과 고은숙 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸하는 기준 권리는 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기권리만 보면 구조는 단순하지만, 이 사건은 전입자 13명의 임차관계 확인이 별도의 핵심입니다.
② 임차·점유관계 — 13명 모두 보증금 확인 전까지 보수적으로
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2025.08.18 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2025.08.05 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 숫자상 53.1%, 권리 확인 전에는 할인율을 확정할 수 없다
실거래 비교 자료는 길남타워 전용 66.68㎡, 9층의 2024.11 거래 1건입니다. 거래가는 330,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일하게 330,000,000원입니다. 현재 최저매각가 175,104,000원은 이 금액의 53.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 66.68㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.63㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
표면상으로는 감정가 342,000,000원보다 166,896,000원 낮고, 실거래 330,000,000원보다 154,896,000원 낮습니다. 다만 최근 실거래 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 임차인 인수액이 미확정입니다. 따라서 53.1%는 낙찰가 기준 할인율일 뿐 실질취득가 기준 할인율은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,251,456원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 171,852,544원 |
| 미배당 | - | 98,147,456원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 단순 가정입니다. 실제 배당에서는 임차인의 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으며, 이 표의 0원 인수 가정만으로 매수인의 실제 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 더 내려가도 권리불확실성은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 175,104,000원 | 171,852,544원 | 98,147,456원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 140,083,200원 | 137,322,035원 | 132,677,965원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 112,066,560원 | 109,697,628원 | 160,302,372원 |
가격은 추가 유찰 때마다 낮아지지만, 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가 하락 자체를 곧바로 실질취득가 하락으로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 군포양정초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 293.1㎡, 평지의 가로장방 형태이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 13명 보증금부터 확인. 현재 자료만으로 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 대항력은 ‘가능·미상’으로 접근. 전입일이 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아 단정은 금물입니다.
- 배당요구자 확인. 안태진은 2025.08.18, 주종삼은 2025.08.05, 한춘섭은 2025.10.13 배당요구 사실이 확인됩니다.
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 시세 비교. 보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 더해 330,000,000원 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 최근 실거래 표본 1건. 2024.11의 330,000,000원 한 건만 있어 시세 기준 자체도 넓게 잡을 필요가 있습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 숫자만으로 안전마진을 단정하지 마세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 13명의 보증금
342,000,000원 감정가가 세 번 유찰돼 175,104,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 330,000,000원과 비교하면 숫자상 53.1%입니다. 이 할인율만 보면 매우 커 보입니다. 그러나 현황조사상 전입자는 13명이고 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들 가운데 대항력이 인정되고 배당으로 전액 회수하지 못하는 임차인이 있다면 그 미배당액은 낙찰자의 추가 부담이 될 수 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “낙찰가가 싸다”가 아니라 “실질취득가를 아직 모른다”입니다. 과거 근저당이 이미 말소된 점은 긍정적이지만, 임차관계가 풀리지 않은 상태에서는 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다. 임차인별 보증금·확정일자·배당요구·점유관계를 확정한 뒤에야 175,104,000원의 진짜 의미를 판단할 수 있습니다.
