수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 3층 301호 오피스텔입니다. 이 사건의 등기부만 보면 오히려 단순해 보입니다. 2020년 설정됐던 새안양신용협동조합 근저당권과 홍기은 근저당권은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.07.28 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 앞서 전입한 다수의 점유·임차관계입니다.

현황조사 등에 나타난 13명은 모두 2020.10.23부터 2024.04.29 사이에 전입해 말소기준일인 2025.07.28보다 앞섭니다. 특히 김영은은 2021.08.02 전입과 같은 날 확정일자가 있고 2025.08.11 배당요구까지 한 것으로 확인됩니다. 나머지 다수는 보증금과 확정일자 또는 배당요구 여부가 확인되지 않아, 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 금액으로 계산할 수 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

2020년 두 건의 근저당권은 이미 말소됐으므로 낙찰자가 그 근저당권 자체를 인수하는 구조는 아닙니다. 그러나 결과적으로 현재 말소기준이 2025.07.28 경매개시결정으로 늦어졌고, 그 전에 전입한 점유·임차관계가 13명 존재합니다. 따라서 권리분석의 중심은 “등기부상 선순위 담보권이 있느냐”가 아니라 “각 점유자의 임차보증금과 대항력·배당 여부가 무엇이냐”에 있습니다.

② 점유·임차관계 — 실제 확인 대상 13명

보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 확인되지 않습니다. 조사상 13명의 점유·임차관계가 각각 직접 확인 대상입니다. 김영은은 확정일자와 배당요구까지 확인되지만 보증금이 미상이고, 나머지 12명 역시 보증금 또는 확정일자·배당요구 관계가 완전히 특정되지 않았습니다. 따라서 “임차인 인수 0원”으로 전제하는 것은 위험합니다.

③ 시세 비교 — 표면 46.1%, 그러나 가격 결론은 보류

가격자료에서 비교되는 전용면적은 70.63㎡이고, 동일 면적대 실거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2024.11 전용 66.68㎡·9층 330,000,000원이며, 집계된 최근 12개월 평균도 330,000,000원입니다.

숫자만 보면 152,064,000원은 330,000,000원의 46.1%입니다. 하지만 이 비율은 낙찰대금만 비교한 값입니다. 선순위 임차보증금 중 미배당 인수액이 확인되지 않았으므로, 실제 비교에 써야 할 실질취득액은 아직 산정 불가입니다. 실질취득액이 확인되기 전까지는 “시세보다 저렴하다”, “절반 가격이다”라는 결론을 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,064,000원 가정)

위 배당은 집행비용과 신청채권자 중심의 기초 시뮬레이션입니다. 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았고, 각 임차보증금 자체도 확인되지 않았으므로 실제 배당순위·배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 불확실성은 그대로

유찰이 한두 차례 더 진행되면 낙찰대금 자체는 121,651,200원, 97,320,960원으로 낮아집니다. 그러나 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그만큼 실질취득액도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 미배당 임차보증금이 남는다면 낙찰가 하락분 일부 또는 전부가 인수액 증가로 상쇄될 수 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건 용도는 오피스텔입니다. 감정평가 대상 건물은 일부 호는 오피스텔, 일부 호는 다세대주택으로 이용 중인 건물로 조사됐습니다.
• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 거래·환금성. 비교 단지는 7세대 규모이고 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있어 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 13명의 보증금 확인. 각 점유자의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부와 전입 유지 여부를 개별 확인해야 합니다.
• 배당관계 재구성. 김영은은 확정일자 2021.08.02 및 배당요구 2025.08.11이 확인됩니다. 다른 점유자도 확정일자와 배당요구 종기 내 신고 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 낙찰가에 미배당 승계보증금을 더한 금액을 330,000,000원의 거래자료와 비교해야 합니다. 인수액이 확정되기 전에는 46.1%라는 숫자로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 배당표 재검토. 현재 기초 배당표에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표 확정 전 신청채권자 배당액도 달라질 수 있습니다.
• 명도 구조 확인. 다수 점유자가 조사된 사건이므로 낙찰 후 실제 점유자와 인도 대상이 누구인지 호실 현황과 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 내역과 임대차계약 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 계산할 것은 인수액

이 사건은 감정가 297,000,000원이 3회 유찰돼 152,064,000원까지 내려온 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 최신 실거래 330,000,000원과 단순 비교하면 46.1%입니다. 하지만 낙찰가와 실질취득가는 같은 숫자가 아닙니다.

말소기준보다 앞선 점유·임차관계가 13명이고 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 현재 실질취득액은 152,064,000원 + 미배당 인수액으로만 표현할 수 있습니다. 특히 확정일자와 배당요구가 확인된 김영은을 포함해 각 점유자의 보증금과 배당결과를 특정하지 못하면 인수액 자체가 확정되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “표면가는 낮지만 권리비용이 미확정 — 가격 메리트 판단 보류”입니다.