수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 길남타운 7층 702호 오피스텔입니다. 감정가 299,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 153,088,000원까지 내려왔습니다. 등기부에는 2020.07.22. 새안양신용협동조합의 근저당권이 있었지만 2020.10.23. 이미 말소됐고, 현재 매각의 기준이 되는 권리는 2025.07.28. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞서 전입한 점유자들입니다. 현황조사에 기재된 13명 모두 전입일이 2020.10.23.~2024.04.29.로 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 존재하고 대항요건이 충족된다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있으므로, 현재 배당모형의 인수액 0원만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 7층 702호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김완주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 153,088,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 · 승강기·도시가스 난방·기계식 주차설비 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계가 핵심
등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 2020.07.22. 설정된 새안양신용협동조합 근저당권은 같은 해 10.23. 이미 말소됐고, 현재 남은 경매 관련 등기는 2025.07.28. 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기상 매각으로 소멸하는 권리만 보면 단순한 편입니다. 하지만 등기 밖 점유자 13명이 존재하며 모두 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 이들의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 전입자 13명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이선행 | 2020.10.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 안태진 | 2020.10.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2025.08.18 |
| 김태중 | 2020.12.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이현석 | 2020.12.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 강혜영 | 2021.02.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 주종삼 | 2021.03.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2025.08.05 |
| 김기철 | 2021.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이상호 | 2021.04.05 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 김광윤 | 2021.06.15 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 한춘섭 | 2021.07.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 |
| 김영은 | 2021.08.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이요셉 | 2021.11.30 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 이원희 | 2024.04.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
배당요구 사실이 확인되는 사람은 안태진·주종삼·한춘섭 3명입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 배당요구 여부와 별개로 선순위 대항력이 성립한다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있으므로, 각 전입자의 실제 점유관계와 보증금 확인이 입찰의 전제입니다.
③ 시세 비교 — 46.4% 할인처럼 보이지만 그대로 믿으면 안 된다
확인되는 최근 거래는 2024.11. 1건, 330,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 330,000,000원이며 표본 수는 1건입니다. 현재 최저가 153,088,000원은 그 금액의 46.4%로 매우 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 무엇보다 선순위 전입자들의 보증금이 미상이라 현재 최저가만으로 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
| 구분 | 시점 | 금액 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2024.11 | 330,000,000원 | 46.4% |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 330,000,000원 | 46.4% |
| 감정가 | - | 299,000,000원 | 51.2% |
| 현재 최저가 | 3회 유찰 | 153,088,000원 | 100% |
④ 예상배당표 (매각가 153,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,943,232원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 270,000,000원 | 150,144,768원 |
| 미배당 | - | 119,855,232원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 신청채권자에게 150,144,768원이 배당되고 119,855,232원이 미배당됩니다. 다만 이 계산에는 선순위 전입자 13명의 보증금이 반영돼 있지 않으므로, 표의 매수인 인수 0원을 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 153,088,000원 | 150,144,768원 | 119,855,232원 |
| 4회 유찰 시 | 122,470,400원 | 119,955,814원 | 150,044,186원 |
| 5회 유찰 시 | 97,976,320원 | 95,812,746원 | 174,187,254원 |
이 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 이미 평균 수준인 3회 유찰 상태입니다. 하지만 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용이 낮아진다고 볼 수 없습니다. 보증금 확인 없는 추가 유찰 기대는 권리 리스크를 해결하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡, 대체로 평탄한 가로장방형 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 확인되는 최근 거래는 2024.11. 330,000,000원 1건으로, 시세 판단 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 13명 보증금 확인. 가장 우선입니다. 각 점유자의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자는 모두 미상이고, 배당요구가 확인되는 사람은 안태진·주종삼·한춘섭입니다.
- 말소기준일 재확인. 현재 기준은 2025.07.28. 강제경매개시결정이며, 13명의 전입일은 모두 그보다 앞섭니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가만 보지 말고 확인되는 인수 보증금을 더해 최근 실거래 330,000,000원과 비교해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래 표본이 1건이므로 해당 호수의 층·상태 차이를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보여도 인수액이 미상이면 아직 싸다고 할 수 없다”
이 사건의 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 299,000,000원에서 3회 유찰돼 153,088,000원, 최근 실거래 330,000,000원의 46.4%입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 중요한 숫자가 아직 없습니다. 바로 선순위 전입자 13명의 보증금입니다. 이들이 실제 임차인이고 대항력이 성립해 미배당 보증금이 남는다면 낙찰자는 그 금액을 떠안을 수 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리비용은 미확정. 13명의 점유관계·보증금·확정일자를 확인해 매수인 인수액을 산정한 뒤에야 비로소 330,000,000원 실거래와 비교할 수 있습니다. 권리 확인 없이 “46.4% 할인”만 보고 입찰할 사건은 아닙니다.
