수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동의 길남타운 5층 501호 오피스텔입니다. 소유자는 김완주이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 270,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 적용되는 말소기준권리는 2025년 7월 28일의 강제경매개시결정입니다. 과거 설정됐던 새안양신용협동조합과 홍기은의 근저당권은 이미 말소되었습니다.

등기권리만 보면 구조가 비교적 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 현황조사에 등장하는 전입 명의자가 13명이고, 모두 경매개시결정 이전의 전입일을 가지고 있습니다. 이들의 전입만으로 대항력이 확정되는 것은 아니지만, 임대차와 점유 요건이 확인되면 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 더욱이 각자의 점유 부분이 미상이라 13명 모두가 501호의 임차인인지조차 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차인은 별개

등기부의 흐름에서 중요한 부분은 2021년 7월 20일입니다. 2020년에 설정됐던 근저당권들이 이날 말소되어 현재 매수인이 인수할 존속 근저당권으로 취급되지 않습니다. 이후 2025년 7월 28일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 전입 13명, 보증금 전부 미상

현황조사상 전입 명의자 13명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계 명의자는 포함되어 있지 않습니다. 다만 각 명의자의 점유 부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않아, 13명 모두를 501호의 대항력 있는 임차인으로 확정할 근거는 부족합니다. 아래의 대항력 표시는 전입 시점에 따른 가능성 및 미확정 상태를 뜻합니다.

대항력 가능·미상: 전입일은 경매개시결정 이전이나, 해당 호실의 임차권·실제 점유·대항요건 미확인. 우선변제 미상: 확정일자 및 우선변제 요건 미확인. 배당요구 접수는 우선변제권이나 배당액의 확정을 뜻하지 않습니다. 승계 해당 없음: 보증기관 대위·승계 명의자가 아닌 것으로 분류된 상태입니다.

③ 실질취득금액 — 121,651,000원으로 확정할 수 없다

이 사건의 가장 중요한 계산은 최저가 자체가 아니라 낙찰대금에 실제 인수할 보증금을 더한 금액입니다. 현재 배당 시뮬레이션은 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 임차인에 관한 미확정 위험까지 0원이라는 의미는 아닙니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고, 그 보증금 중 낙찰대금에 상응하는 금액이 배당되며 나머지를 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득금액은 결과적으로 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수보증금이 그만큼 증가하면 실제 총부담은 줄지 않습니다. 다만 본건에서는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 이러한 구조의 발생 여부와 규모를 확정할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 거래 1건으로 가격 메리트를 확정할 수 없다

비교 가능한 거래자료로 제시된 것은 길남타워의 2024년 11월 거래 1건입니다. 거래금액은 330,000,000원으로, 감정가 297,000,000원보다 높습니다. 그러나 해당 거래는 9층·66.68㎡이고, 본건은 5층 501호이며 조회 기준 면적은 70.63㎡입니다. 건물 표기 역시 길남타운과 길남타워로 달라 실제 동일 건물·비교 가능 거래인지 확인이 필요합니다.

최근 12개월 평균으로 표시된 330,000,000원은 실제 확인 가능한 거래가 2024.11의 1건이라는 점에서 매각기일인 2026.10.27에 가까운 최근 시세로 사용하기 어렵습니다. 과거 단일 거래에 현재 가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다. 최근 가격 추세를 판단할 연속 거래도 확인되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 121,651,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정할 때, 산출된 매각대금의 배분은 다음과 같습니다. 집행비용을 먼저 공제하고 나머지가 서울보증보험 주식회사에 배당되며, 소유자 잔여금은 없습니다.

집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인의 최우선변제·우선배당 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액 150,852,114원이 곧 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다. 반대로 임차인의 인수 위험이 없다는 뜻도 아닙니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 안전해지는 것은 아니다

4회 유찰된 현재 최저가는 121,651,000원입니다. 추가 유찰을 가정한 매각가와 신청채권자의 미배당액은 다음과 같습니다. 각 회차의 인수액 0원은 임차인의 보증금 인수를 확정적으로 제외한 금액이 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재합니다. 주거 및 근린생활 기능이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 11층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 건물 내 호실에 따라 오피스텔과 다세대주택 용도가 혼재하는 것으로 조사되었습니다. 본건의 사건상 용도는 오피스텔입니다. 실제 호실의 이용상태와 등기·건축물대장상 용도는 입찰 전 대조가 필요합니다.
• 도로. 본건 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 차량 진출입 및 기계식 주차설비의 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역, 철도보호지구 등 관련 규제사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부에 따른 실제 적용요건도 확인해야 합니다.
• 건물 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 이는 내부 상태와 임대차관계까지 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 비교 조회 대상은 총 7세대 규모이며, 확인된 실거래는 1건입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래사례에 의존하기 어려워 처분가격과 매각기간의 불확실성이 큽니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 501호 실제 점유자 특정. 현황조사에 나타난 13명의 전입 명의자가 어느 호실에 거주하거나 거주했는지 확인하고, 본건 501호와 직접 관련된 임차인만 구분해야 합니다.
• 임대차계약 및 보증금 확인. 해당 호실 임차인의 계약서, 보증금, 계약기간, 점유 개시 시점, 전입신고 및 확정일자를 대조해야 합니다.
• 대항력과 우선변제 별도 판정. 경매개시결정 전 전입했다는 사실만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 실제 점유와 적법한 임대차 요건, 확정일자 및 선순위 권리관계를 각각 확인해야 합니다.
• 배당요구자 3명 확인. 안태진·주종삼·한춘섭의 배당요구 서류와 실제 채권액, 배당순위, 배당 가능액을 확인해야 합니다. 나머지 명의자들의 배당요구 여부도 함께 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 재산정. 낙찰예정금액과 인수할 미배당 보증금을 합산한 뒤 그 금액을 비교 거래 및 현시점 시세와 비교해야 합니다.
• 거래사례 동일성 검증. 길남타운과 길남타워의 명칭 차이, 비교 거래의 층·면적·거래시점 차이를 확인하고 동일 건물 및 유사한 이용상태의 거래인지 검증해야 합니다.
• 관리비·시설·명도 확인. 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차설비 상태, 내부 시설 상태, 점유자 명도 가능성과 실제 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 배당요구종기 관련 서류를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “41% 낙찰가가 41% 취득원가는 아니다”

이 사건에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 감정가 297,000,000원 대비 최저가 121,651,000원, 즉 40.96%라는 비율입니다. 4회 유찰로 상당한 가격 조정이 이루어진 것은 사실입니다. 그러나 이 숫자가 실제 투자원가를 뜻하지는 않습니다.

등기부상 과거 근저당권은 모두 말소되었지만, 경매개시보다 먼저 전입한 명의자 13명의 점유 부분과 보증금은 확정되지 않았습니다. 그중 3명에게서는 배당요구 접수도 확인됩니다. 특히 501호와 실제 관련된 임차인이 누구인지, 그 임차인이 대항력을 갖추었는지, 배당 후 어떤 보증금이 남는지가 핵심입니다.

가격 비교 역시 신중해야 합니다. 330,000,000원의 실거래는 2024년 11월의 단일 거래이며, 본건과 층·면적 및 건물명에 차이가 있습니다. 이 거래만으로 현재 시세를 확정하거나 실질취득금액 대비 할인율을 계산하기는 어렵습니다. 소규모 오피스텔의 환금성과 4회 유찰 이력까지 고려하면 현재 단계의 가격 매력도를 높게 평가할 근거는 부족합니다.

종합 판단은 D등급. 이유는 단순히 전입자가 많아서가 아닙니다. 실제 임차인과 인수액을 특정하지 못했고, 현재 시세를 뒷받침할 거래사례도 부족하기 때문입니다. 입찰 판단에 앞서 임차권과 실질취득금액부터 확정해야 합니다. 이 물건의 관건은 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하느냐입니다.