수원지방법원 2025타경101271. 군포시 금정동 743-9 길남타운 5층 501호, 용도는 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 김완주이고, 2020.07.22 소유권보존 후 설정됐던 새안양신용협동조합 근저당과 홍기은 근저당은 2021.07.20 각각 일부포기·해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.07.28 서울보증보험 주식회사가 진행한 강제경매개시결정입니다.

등기만 보면 복잡한 담보권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 문제는 등기 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에서 확인된 13명의 전입일이 모두 강제경매개시결정일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 전부 미상입니다. 따라서 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서도, 반대로 배당으로 모두 정리된다고 전제해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 임차인 확인이 핵심

2020년에 설정됐던 근저당권들은 2021.07.20 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.07.28 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기상 담보권 자체보다 그보다 먼저 전입한 13명의 점유자가 훨씬 중요합니다.

② 임차인 — 실제 13명, 보증금은 전부 미상

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인 13명으로 봅니다. 이 가운데 배당요구 사실이 확인되는 사람은 안태진, 주종삼, 한춘섭입니다. 나머지는 배당요구 여부도 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서는 현재 배당표의 “매수인 인수 0원” 계산만으로 실제 인수 위험을 제거했다고 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 싸 보이지만 ‘실질취득’은 아직 계산 불가

면적 매칭된 최근 거래는 2024.11, 66.68㎡, 9층, 330,000,000원 한 건입니다. 비교 대상 면적은 70.63㎡이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 330,000,000원입니다. 현재 최저가 152,064,000원은 이 가격의 46.1%입니다.

표면 가격만 보면 감정가 297,000,000원보다도 낮고, 실거래 330,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 거래 표본 자체가 1건뿐이고, 더 중요한 것은 임차보증금이 전부 미상이라는 점입니다. 따라서 152,064,000원이 실제 취득비용이라고 단정하거나 “시세보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 실질취득은 확인된 임차보증금과 배당 결과를 합쳐 다시 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 152,064,000원 가정)

이 계산에서는 서울보증보험 주식회사 청구액 270,000,000원 중 149,135,104원이 배당되고 120,864,896원이 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 13명 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 표상 매수인 인수 0원은 임차관계 확인 전 최종 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포양정초등학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 용도. 해당 사건 용도는 오피스텔이며, 건물은 오피스텔과 다세대주택이 함께 이용되는 형태입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며 과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 293.1㎡, 공시지가 2,640,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 거래표본. 최근 확인 거래는 1건뿐이어서 330,000,000원을 충분한 시세 표본으로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 13명 보증금 확인. 각 임차인의 임대차계약서·보증금·계약기간을 확인해 실제 인수 가능액을 먼저 산출해야 합니다.
• 확정일자 확인. 모두 확정일자가 미상이라 우선변제권과 배당순위를 현재 상태로 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 확인. 안태진·주종삼·한춘섭은 배당요구 사실이 확인되지만 나머지 임차인의 신고 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 실질취득가 기준. 입찰가는 최저가만 보지 말고 낙찰가 + 미배당 인수액으로 다시 계산해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 4회 121,651,200원, 5회 97,320,960원으로 내려가도 인수보증금이 커지면 총비용은 낮아지지 않을 수 있습니다.
• 시세 표본 한계. 면적 매칭 거래가 1건뿐이므로 330,000,000원만으로 적정가를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 서로 대조해 임차관계를 확정한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰가보다 미상 보증금이 먼저”

감정가 297,000,000원이 3회 유찰돼 152,064,000원까지 내려왔고, 확인된 실거래 330,000,000원과 비교하면 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건에는 전입일이 말소기준보다 빠른 실제 임차인 13명이 있고, 보증금과 확정일자가 전부 미상입니다. 따라서 지금 단계에서 실질취득가를 152,064,000원으로 볼 수 없습니다.

등기상 과거 근저당은 이미 말소돼 단순하지만, 임차권 분석은 정반대로 불확실합니다. 3회 유찰이라는 숫자와 46.1%라는 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 13명의 보증금입니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용은 아직 모른다. 이 사건의 결론은 여기에 있습니다.