서울남부지방법원 2025타경7578. 화곡동 라피아노 제6층 제602호로, 감정평가상 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합 근저당권 4,920,000,000원입니다. 이후 2025.01.24. 임의경매개시결정이 들어왔고, 신청채권자 역시 목포수산업협동조합입니다. 신청 청구액은 4,198,152,828원입니다.

권리상 가장 중요한 포인트는 전입자들의 전입일입니다. 확인되는 전입일은 모두 말소기준일인 2022.07.22.보다 늦고, 각 전입자에 대해서도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 배당분석에서는 낙찰자가 승계할 임차보증금을 0원으로 보고 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많아, 금전 인수와 별개로 실제 점유관계와 명도 난도는 반드시 현장에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 이후 권리는 소멸

2022.07.22. 소유권보존과 같은 날 목포수산업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-720호가 기재되어 있습니다. 2025.01.24. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 점유·임차 관계 — 전입은 모두 말소기준 이후

현황조사 등에 확인되는 전입자들은 모두 2022.07.22. 말소기준권리 이후 전입했습니다. 현재 자료에서는 모두 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 배당요구 여부와 실제 계약관계·점유 범위는 명도 판단을 위해 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다

감정가는 372,000,000원, 현재 최저매각가는 190,464,000원으로 감정가의 51.2% 수준입니다. 할인폭만 보면 크게 내려왔지만, 라피아노의 실거래가를 직접 비교할 수 있는 거래값은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.

라피아노는 2022.07.14. 사용승인된 14세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰 상태입니다. 최근 낙찰금액은 확인되지 않아, 입찰가를 정할 때는 인근 다세대의 실제 거래와 동일·유사 면적 사례를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,464,000원 가정)

현재 회차에서는 목포수산업협동조합 채권에 4,733,002,496원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 강서구 화곡동 서울월정초등학교 남동측 인근. 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2022.07.14.입니다. 승강기·난방·도시가스·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용. 1층 101호는 제2종근린생활시설, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 273.0㎡, 공시지가 5,001,000원/㎡입니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 3회 유찰·감정가 51.2%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 다세대 실거래를 직접 대조해야 합니다.
• 점유관계 확인. 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상인 점유자들이 실제로 누구와 어떤 계약을 맺었는지 확인해야 합니다.
• 명도 비용 확인. 매수인 인수액은 0원이지만 현재 점유자가 존재한다면 인도·퇴거 과정은 별도로 발생할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 기재 내용이 낙찰 후 임대사업자 지위나 의무에 미치는 영향을 등기와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 목포수산업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-720호가 기재되어 있으므로 실제 채권·배당관계를 확인해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — 인수 0원과 ‘좋은 가격’은 별개의 문제

현재 자료대로라면 말소기준권리보다 앞선 전입자는 없고, 배당분석상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리의 금전 인수 측면은 비교적 명확합니다. 그러나 이 물건은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자가 다수 있고 민간임대주택등기도 존재해, 실제 점유관계와 명도·임대 관련 사항을 가볍게 볼 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가 190,464,000원은 감정가 372,000,000원의 51.2%까지 내려왔지만, 이를 곧바로 ‘시세의 절반’이라고 해석할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 실거래 확인 후. 이 사건은 두 판단을 분리하는 것이 핵심입니다.