서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 ‘라피아노’ 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 320,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 163,840,000원, 감정가의 51.2%입니다. 등기상 말소기준은 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 4,920,000,000원입니다. 경매 신청채권자의 청구액은 4,198,152,828원입니다.
권리 순위 자체는 비교적 명확합니다. 확인된 점유자 16명의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.07.22.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션은 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 금전 인수를 0원으로 계산합니다. 다만 보증금과 확정일자는 전원 확인되지 않았고, 5명은 실제 배당요구를 접수한 상태라 배당순위와 최우선변제 여부는 원문서 대조가 필요한 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제202호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 2층~6층 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 사용승인일 2022.07.14 |
| 소유자 | 조재한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 163,840,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
말소기준은 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이고 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있습니다. 2025.01.24. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 소유권보존 후에는 2022.11.22. 민간임대주택등기가 존재하며, 이 주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준의 적용을 받는 민간임대주택이라는 등기내용이 확인됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 16명, 전원 기준권리 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으므로 실제 확인된 점유자는 16명입니다. 모두 2022.07.22. 이후 전입해 데이터상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 2025.02.07 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 0원 |
대항력은 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 표시했습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했으며, 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
③ 가격 — 51.2%까지 내려왔지만 시세 판단은 별도
현재 최저매각가는 163,840,000원으로 감정가 320,000,000원의 51.2%입니다. 네 번째 유찰 시 시나리오는 131,072,000원, 다섯 번째 유찰 시 시나리오는 104,857,600원입니다. 하지만 라피아노의 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 4,759,253,760원 |
| 4회 유찰 시 | 131,072,000원 | 128,436,992원 | 4,791,563,008원 |
| 5회 유찰 시 | 104,857,600원 | 102,589,594원 | 4,817,410,406원 |
④ 예상배당표 (매각가 163,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,093,760원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 160,746,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 3,093,760원을 제외한 160,746,240원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 4,759,253,760원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 2022.07.14 사용승인됐으며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 1층 101호는 제2종근린생활시설, 2층~6층 201호~602호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 장방형 평지, 북측 약 12m 도로에 접하며 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명 점유관계 확인. 각 점유자의 실제 점유 호실과 임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전원 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 배당요구한 5명의 계약내용과 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 등기를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 163,840,000원이지만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 유찰 반복 확인. 사건은 이미 3회 유찰됐고 라피아노 경매 통계상 평균 유찰도 3.0회입니다. 반복 유찰의 원인이 가격인지 점유·상품성인지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표 재확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준이 2022.07.22. 근저당으로 분명하고, 확인된 16명의 전입은 모두 그 이후입니다. 그래서 현재 분석상 매수인이 떠안을 금전 인수는 0원입니다. 그러나 점유자가 16명에 이르고 보증금·확정일자는 확인되지 않았으며 5명은 배당요구까지 했습니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 비교 가능한 실거래 금액도 없어, 최저가 163,840,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 등기 인수 위험은 낮지만 점유·가격 검증 난도는 높은 다세대 경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
