서울남부지방법원 2025타경7578. 강서구 화곡동 ‘라피아노’ 제2층 제202호로, 감정평가상 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용되는 6층 건물 내 집합건물입니다. 조재한 명의로 2022.07.22. 소유권보존등기가 마쳐졌고 같은 날 목포수산업협동조합의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.01.24. 개시된 임의경매는 매각으로 소멸합니다.
신청채권자의 청구액은 4,198,152,828원으로 근저당 채권최고액보다 작지만, 현재 최저가 204,800,000원에서 집행비용을 제외한 근저당 예상배당은 201,132,800원에 그칩니다. 미배당액이 크더라도 이는 근저당권자의 미회수 채권이며, 제공된 배당 추정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제202호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 2층 제202호 · 2층~6층 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 사용승인 2022.07.14 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유 · 2022.07.22. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 204,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합 근저당입니다. 조사된 임차인 16명의 가장 이른 전입일은 2022.11.04.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 16명 모두 대항력 없음이며 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 조사 임차인은 16명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 신청 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 2025.02.07 신청 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 없음 | 미상 | 2025.02.17 신청 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 신청 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 신청 | 없음 |
16명 모두 보증금·확정일자·점유부분은 확인되지 않았습니다. 대항력 없음은 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 자료상 판정입니다.
② 가격 비교 — 감정가 64%지만 ‘시세 판단’은 보류
감정가는 320,000,000원이고 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 204,800,000원입니다. 감정가 대비 64%, 감정가보다 115,200,000원 낮은 가격입니다. 그러나 같은 면적의 실제 거래가격이나 최근 거래자료는 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 320,000,000원 | - |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 204,800,000원 | 4,718,867,200원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 163,840,000원 | 4,759,253,760원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 131,072,000원 | 4,791,563,008원 |
③ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,667,200원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 201,132,800원 |
| 근저당 미배당 | - | 4,718,867,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당표는 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았으며, 임차인 보증금이 확인되면 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 민간임대주택등기 — 별도 확인할 표시
갑구에는 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용상 이 주택은 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 표시돼 있습니다. 해당 등기는 말소기준 근저당보다 뒤에 기재됐지만, 제공된 권리자료에는 매각에 따른 처리 결과가 명시돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.07.14.이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 이용. 1층 제101호는 제2종근린생활시설인 인터넷게임시설제공업소, 2층부터 6층은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 장방형 평지의 건부지로 북측 약 12m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 273.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 라피아노는 14세대로 집계돼 있으며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명 점유 대조. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서와 현장 점유자를 대조해 실제 세대 구성과 인도 대상을 확정하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 모든 임차인의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성 및 실제 배당표 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 5명과 확인되지 않은 11명의 문건접수 내역을 매각기일 기준 원문으로 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등기의 말소 여부와 낙찰 후 행정상 처리 조건을 매각조건 및 관할 행정기관에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당에는 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만 사용하지 말고, 동일 건물·인근 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 감정 기준일 확인. 매각물건명세서 비고상 2025.02.12. 감정평가서를 기준으로 작성됐으므로 이후 점유·시설·권리 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수는 0원, 확인할 사람은 16명”
이 사건의 말소기준은 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당입니다. 조사된 임차인 16명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으므로, 제공된 배당 추정상 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 금전 인수만 보면 0원으로 명확합니다.
하지만 16명 모두 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았고 배당요구도 5명만 확인됐습니다. 민간임대주택등기도 별도로 기재돼 있습니다. 감정가 3.20억에서 2회 유찰돼 2.048억까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 낼 수도 없습니다. 실거래 비교가 없기 때문입니다. 권리상 인수는 없지만, 점유 확인과 가격 검증의 숙제가 큰 물건. 이 사건은 할인율보다 16명의 실제 점유관계와 매각조건 원문을 먼저 확인해야 합니다.
