서울남부지방법원 2025타경7578. 강서구 화곡동 라피아노 제5층 제501호로, 감정평가상 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용 중인 건물입니다. 소유자는 조재한이고, 2022.07.22. 소유권보존과 같은 날 목포수산업협동조합의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있습니다.
경매는 목포수산업협동조합이 신청했고 청구액은 4,198,152,828원입니다. 현재 최저매각가는 158,720,000원으로 감정가 310,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 다만 이 할인폭을 곧바로 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다. 라피아노의 실거래 비교금액은 확인되지 않고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제5층 제501호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 6층 건물 중 제5층 · 2층~6층 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 조재한 |
| 사용승인일 | 2022.07.14 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 158,720,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22. 근저당권 · 목포수산업협동조합 · 채권최고액 4,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 확인된 전입은 모두 말소기준 뒤
핵심 기준일은 2022.07.22.입니다. 개인 명의로 확인되는 16명의 전입일은 가장 빠른 이경은의 2022.11.04.부터 시작하므로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 각 명의자에 대한 판정도 대항력 없음으로 정리돼 있고, 현재 계산상 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다.
임차·점유 현황
| 명의자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 미상 | 미상 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 2022.11.04 | 50,000,000원 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
이경은은 건물 전부에 대한 주택임차권등기가 2025.02.18. 접수돼 있고 임차보증금은 50,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2022.11.04.입니다. 그러나 이 날짜 역시 말소기준인 2022.07.22.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 나머지 전입 명의자들도 모두 말소기준 이후 전입입니다.
② 가격 — 감정가 51.2%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 158,720,000원으로 감정가 310,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 라피아노의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격을 비교할 수 있는 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51.2%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 금물입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 158,720,000원 | 51.2% | 155,697,920원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 126,976,000원 | 40.96% | 124,398,336원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 101,580,800원 | 32.77% | 99,358,669원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,022,080원 |
| 을구 1번 근저당권 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 155,697,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서는 매각대금 전액이 집행비용과 말소기준 근저당권 배당으로 소진되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,764,302,080원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이지 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 6층 철근콘크리트구조 건물로 사용승인일은 2022.07.14입니다. 1층 101호는 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소), 2층~6층은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 규모. 라피아노는 14세대로 집계돼 있습니다. 본건은 제5층 제501호입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방 형태, 토지면적 273.0㎡이며 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 실거래 가격 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준은 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 확인된 개인 전입 16명은 전부 그 이후입니다.
- 별도 주거 기재 확인. 전입일이 확인되지 않은 “등기사항” 기재는 대항력 가능·미상으로 남으므로 실제 점유와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 명도 대상 특정. 전입 명의가 다수이므로 실제 거주자, 퇴거자, 중복 전입 여부를 구분한 뒤 명도 범위를 정해야 합니다.
- 이경은 임차권등기 확인. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2022.11.04., 임차권등기 접수 2025.02.18.입니다. 말소기준보다 후순위라는 점과 배당관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 등기 처리와 관련 내용을 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 감정가 할인만으로 입찰가 결정 금지. 현재 최저가 158,720,000원은 감정가의 51.2%지만 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않습니다.
- 배당액과 인수액 구분. 근저당 미배당 4,764,302,080원은 채권자 미회수액이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 미반영 항목 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
권리 순위만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 개인 전입 16명은 모두 이후 전입이어서 대항력 없음으로 정리됩니다. 계산상 실질취득액도 최저가와 같은 158,720,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘반값 다세대’로 보는 것은 위험합니다. 이미 3회 유찰됐고, 라피아노는 14세대 규모이며 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 현황상 전입 명의가 많고, 별도 주거 기재 1건은 전입일이 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 점유관계와 시장가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
