서울남부지방법원 2025타경7578. 강서구 화곡동 라피아노 제4층 제401호 다세대주택입니다. 감정가는 322,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 164,864,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.07.22. 을구 1번 목포수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 4,920,000,000원입니다. 이후 2025.01.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 눈에 띄는 부분은 임차인 수입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 모두 16명이며 전입일은 2022.11.04.부터 2024.12.30.까지로 전부 말소기준권리 이후입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고 현재 배당계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아, 배당요구 여부와 별개로 매각물건명세서와 임대차 원자료를 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제401호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 | 다세대 · 2층~6층 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 조재한 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 164,864,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 4,198,152,828원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22. 근저당권 · 목포수산업협동조합 · 채권최고액 4,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2022.07.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입
등기상 소유권보존과 근저당권 설정은 모두 2022.07.22.입니다. 같은 해 2022.11.22.에는 민간임대주택등기가 기재됐고, 2025.01.24. 목포수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리인 근저당 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 민간임대주택등기는 등기부에 별도 기재되어 있으므로 입찰 전 매각조건과 말소 여부를 원문으로 함께 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 16명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 미상 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 2025.02.07 | 미상 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 없음 | 미상 | 2025.02.17 | 미상 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 | 미상 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 미상 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 미상 |
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘51.2%’만 보고 판단 금지
현재 최저매각가 164,864,000원은 감정가 322,000,000원의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 131,891,200원, 5회 유찰 시 105,512,960원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 자료에는 본건 전용면적과 직접 맞는 실거래 시세가 확인되지 않았고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,108,096원 |
| 2. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 161,755,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권에 161,755,904원이 배당되고 4,758,244,096원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 2층~6층은 다세대주택으로 이용 중이며 본건은 제4층 제401호입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며 주변은 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2022.07.14입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 라피아노는 14세대로 파악되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 16명의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 반드시 대조합니다.
- 배당요구 확인. 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원의 배당요구 접수일과 실제 임대차 내용을 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 법적 상태와 말소 여부를 확인합니다.
- 시세 별도 검증. 현재 자료에는 본건 면적과 직접 비교되는 최근 실거래가 없으므로 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회이므로 현장 상태·점유·수요를 확인합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 등기상 기준은 명확합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 16명은 모두 그 이후 전입이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차인들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 다세대주택이 이미 3회 유찰됐으며, 본건과 직접 비교할 최근 실거래 가격도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 선순위 인수 구조는 아니지만, 임차관계 확인과 시세 검증을 끝낸 뒤 가격을 결정해야 하는 사건입니다.
