서울남부지방법원 2025타경7578. 강서구 화곡동 ‘라피아노’ 제4층 제401호, 대상면적 28.32㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 322,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 206,080,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2022.07.22 설정된 목포수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 4,920,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-720호에 포함돼 있으며, 신청채권자의 청구액은 4,198,152,828원입니다.
권리의 선후만 보면 구조는 명확합니다. 조사된 16명의 전입일은 2022.11.04부터 2024.12.30까지로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 전입자들은 경매 매수인에게 임차보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력을 갖지 못하는 것으로 정리돼 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 16명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 사용 부분도 특정되지 않아 현장 점유와 명도 범위는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제401호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 28.32㎡ · 제4층 제401호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 사용승인 2022.07.14 · 총 14세대 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 206,080,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.22 근저당
말소기준권리는 2022.07.22 접수된 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.24 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 2022.11.22 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 원인은 2022.04.26 민간임대주택 등록입니다. 해당 등기의 매각 이후 처리와 관련 의무는 등기부 및 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
② 점유·전입자 16명 — 대항력은 없지만 내용은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경은 | 2022.11.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조해든 | 2023.11.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 미상 | 2025.02.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 미상 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
배당요구가 확인되는 사람은 나은혜·문유미·양하은·허재원·유진주 5명입니다. 그러나 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 산정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이 생기는 것은 아니며, 이 사건에서는 전입일이 모두 말소기준권리 이후라는 점이 인수 판단의 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 근거가 없다
감정가 322,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 206,080,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 크지만, 라피아노의 동일 면적 실거래 비교값과 최근 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 64%) | 206,080,000원 | 202,394,880원 | 4,717,605,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 164,864,000원 | 161,755,904원 | 4,758,244,096원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 131,891,200원 | 129,244,723원 | 4,790,755,277원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 근저당 배당액은 줄고 목포수산업협동조합의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 그 미배당 채권이 매수인에게 이전되는 구조는 아니므로, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 낮아지는 것과 채권자의 손실이 커지는 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,685,120원 | - |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 202,394,880원 | 4,717,605,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 1.8%인 3,685,120원으로 추정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유·전입자가 있으므로 최종 배당표는 배당요구서와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 용도. 1층 제101호는 제2종근린생활시설, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용되고 있으며 본건은 제4층 제401호 다세대주택입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다. 건물 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 2022.07.14 사용승인됐으며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 273.0㎡, 지목은 대, 장방형 평지이며 도시형생활주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 조사된 16명이 현재 실제 점유 중인지, 동일 세대 구성인지, 각자 어느 공간을 사용하는지 현황조사서와 현장에서 확인하세요.
- 임대차계약 대조. 보증금·확정일자·사용 부분이 전원 미상입니다. 대항력 인수는 없더라도 최우선변제와 배당순위는 계약서 및 배당요구서 확인이 필요합니다.
- 배당요구 5명. 나은혜·문유미·양하은·허재원·유진주의 배당요구서와 첨부 임대차계약서를 대조해 보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.22 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 등기부 및 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 없으므로 인근 화곡동 다세대주택의 최근 거래, 매물가격, 임대수익과 대체 매물을 직접 비교하세요.
- 환금성. 총 14세대·대상면적 28.32㎡이며 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 평가하세요.
- 배당표 원본. 집행비용과 근저당 배당액은 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 최종 배당순위를 원본 문서로 확인하세요.
- 기준 문서. 매각물건명세서 비고는 2025.02.12 감정평가서를 기준으로 작성됐습니다. 이후 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 쉬운 명도는 같은 말이 아니다”
이 사건의 금전 인수 판단은 분명합니다. 2022.07.22 근저당이 말소기준이고, 조사된 16명은 모두 그 이후 전입했으므로 대항력에 따른 보증금 인수는 없습니다. 근저당권자가 4,717,605,120원을 배당받지 못하더라도 그 채무가 매수인에게 넘어오지 않습니다.
그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 전입자 16명의 보증금·확정일자·사용 부분이 모두 미상이고, 동일 면적 실거래 비교값도 없습니다. 감정가 322,000,000원이 206,080,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 안전하지만 점유와 가격은 미확인입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유관계와 206,080,000원의 시장 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
