서울남부지방법원 2025타경7578. 강서구 화곡동 라피아노 제5층 제503호에 대한 임의경매입니다. 등기부상 소유자는 조재한이며, 2022년 7월 22일 목포수산업협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 지정되어 있고, 2025년 1월 24일 같은 금융기관의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권 채권최고액은 4,920,000,000원으로, 공동담보목록 제2022-720호가 기재되어 있습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 51.2%입니다. 하지만 감정가에서 크게 할인되었다는 사실과 실제 시장가격보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 특히 현황조사에 다수의 전입자가 등장하는데도 호실별 점유관계와 임대차 보증금은 특정되지 않았습니다. 이 사건은 권리 말소 여부뿐 아니라 실제 점유자 확인과 가격 검증이 중요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 확인

말소기준권리는 2022년 7월 22일 설정된 을구 1번 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당 채권최고액 4,920,000,000원은 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 공동담보가 설정되어 있으므로 전체 채권액을 이 호실 하나의 개별 채무액이나 실제 배당채권액과 동일시해서도 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 전입자 16명, 실제 503호 점유자 확인 필요

현황조사에 기재된 전입자 명단은 16명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없지만, 각 사람의 점유 부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 16명 전원이 503호의 실제 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 실제 503호 점유자 수와 임대차계약의 당사자 관계는 별도 확인이 필요합니다.

확인된 전입신고일은 모두 말소기준일인 2022년 7월 22일보다 늦습니다. 기재된 전입일과 권리판정에 따르면 말소기준권리보다 앞서는 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으므로, 점유자별 실제 대항요건·우선변제 여부 및 명도 부담을 최종적으로 확정한 상태는 아닙니다.

전입일은 말소기준일과 비교한 날짜입니다. 대항력 표시는 확인된 전입일에 따른 선순위 여부를 뜻하며, 미상인 보증금·확정일자·실제 점유 사실까지 확인되었다는 의미가 아닙니다. 승계·인수의 최종 판단은 503호의 임대차계약과 점유관계 확인을 전제로 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 51.2%가 시세의 51.2%는 아니다

현재 최저매각가는 158,720,000원으로 감정가 310,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰되었다는 사실은 확인되지만, 대상 503호와 면적이 일치하는 실거래 표본이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다.

따라서 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 시세차익으로 계산할 수 없습니다. 현재 확인된 권리 기준으로는 최저가에 산정 인수액 0원을 더한 158,720,000원이 취득대금 비교의 출발점이지만, 실제 취득비용과 명도 부담은 별도입니다. 동일 용도·전용면적·입지·층·건물 상태를 갖춘 최근 거래와 비교한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,720,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 채권최고액을 배당 계산상 채권액으로 사용했습니다. 실제 채권 잔액·공동담보 배당관계·당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.

현재 매각가 기준 목포수산업협동조합 예상배당액은 155,697,920원이며, 채권최고액 기준 미배당액은 4,764,302,080원입니다. 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분으로, 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

회차가 진행되면 최저매각가는 내려가고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기상 권리와 배당 가정에 따른 결과이며, 실제 점유관계에 관한 추가 확인을 대체하지 않습니다.

신청채권자의 청구액은 4,198,152,828원이고 현재 회차의 예상배당액은 155,697,920원입니다. 청구액을 전액 충족하지 못하는 구조입니다. 그렇다고 잔여 청구액 전부가 매수인 부담으로 바뀌는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2022년 7월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 실제 용도. 1층 101호는 제2종근린생활시설로 이용 중이고, 2층부터 6층은 다세대주택으로 이용 중입니다. 대상 503호는 다세대주택에 해당합니다.
• 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지 면적은 273.0㎡, 공시지가는 5,001,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 대상 호실의 전용면적이나 개별 시세가 아닙니다.
• 규제. 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 수평표면구역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 지목 도로 한정으로 표시되어 있으므로 대상 권리의 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 14세대 규모의 다세대주택으로, 최근 낙찰사례와 호실 면적에 일치하는 거래가격이 확인되지 않았습니다. 매각 가능 가격과 재매도 기간을 수치로 예측하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 503호 실제 점유자 특정. 전입 조사 명단 16명의 점유 호실을 구분하고, 503호에 실제로 거주하거나 점유하는 사람을 확인해야 합니다. 이름별 조사 내역만으로 503호 임차인 수를 확정하지 않습니다.
• 임대차 계약 확인. 보증금·확정일자·계약기간·배당요구 여부를 확인하고, 미상인 임대차 정보와 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
• 원본 권리 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 경매기록을 대조하여 매수인이 인수하는 권리가 없는지 최종 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 등록 상태와 의무임대기간, 매각 후 관련 의무 및 행정절차를 확인해야 합니다.
• 정확한 전용면적 확보. 집합건축물대장과 감정평가서에서 503호 전유면적을 확인하고, 면적이 일치하는 실거래를 수집해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 거래와 최신 거래가격을 확인하기 전에는 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 입찰가격을 결정하지 않아야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-720호와 실제 배당채권액을 확인하여 예상배당과 실제 배당의 차이를 검토해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비와 실제 점유자의 인도 가능 여부를 확인하고 별도 비용을 산정해야 합니다.
• 매각 상태 재확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 입찰 관련 판단 전에 해당 기일의 진행 결과와 이후 기일·조건의 변동 여부를 법원 기록으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “51.2% 할인”보다 중요한 것은 실제 시세와 점유 확인

라피아노 503호는 감정가 310,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 158,720,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 목포수산업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 503호 점유자와 임대차계약이 확인되지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래가격도 확보되지 않았습니다. 현황조사의 전입자 16명을 모두 이 호실의 임차인으로 보아서는 안 되지만, 이들의 점유관계를 확인하지 않고 명도 부담이 없다고 결론 내릴 수도 없습니다.

또한 3회 유찰, 소규모 다세대주택의 환금성 불확실성, 민간임대주택 등기와 공동담보 구조를 함께 검토해야 합니다. 등기상 인수액은 0원으로 산정되지만, 실제 시세와 점유관계가 확인되기 전까지 가격 메리트와 전체 취득 위험에 대한 판단은 보류하는 것이 타당합니다.