서울남부지방법원 2025타경7578. 화곡동 라피아노 4층 403호로, 감정평가 이용상태상 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 322,000,000원이고 현재 최저매각가는 164,864,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 시세 자료가 확인되지 않아 “싸다”는 결론을 낼 근거는 없습니다.
권리의 기준점은 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합의 근저당입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이고 공동담보목록 제2022-720호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.01.24. 같은 채권자가 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 회차 배당 가정에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되고 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제403호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 2층~6층 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조재한 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 164,864,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2022.07.14 |
| 규모 | 라피아노 14세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.22.
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이루어졌고, 이후 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재되었습니다. 경매개시결정은 2025.01.24.이며, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 민간임대주택등기는 별도 기재가 있는 만큼 입찰 전 원문을 함께 대조하는 편이 안전합니다.
② 전입·점유 조사 — 16명 모두 말소기준 이후
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예은 | 2023.01.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 조해든 | 2023.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.13 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.07 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.17 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
16명 모두 전입일이 근저당 설정일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 나은혜·문유미·양하은·허재원·유진주는 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로, 최우선변제 대상 여부까지 별도로 대조해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
③ 가격 — 51.2%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 164,864,000원으로 감정가 322,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 131,891,200원, 5회 유찰 시 105,512,960원으로 계산되어 있습니다. 그러나 동일 물건·인근 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,864,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,108,096원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 161,755,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 4,758,244,096원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로, 사용승인일은 2022.07.14.입니다. 승강기·도시가스·난방·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 273.0㎡, 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 흐름. 라피아노 경매물건의 평균 유찰횟수는 3.0회로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금·최우선변제 확인. 16명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 임대차계약관계를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 전입자가 많아 실제 점유자와 명도 상대방을 특정하는 작업이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 면적·인근 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘다수 점유·보증금 미상’ 확인이 핵심
이 사건의 말소기준은 명확하고 조사된 16명의 전입일도 모두 그보다 늦습니다. 그래서 현재 자료만 놓고 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원입니다.
다만 16명이라는 많은 전입자가 확인되면서도 보증금·확정일자가 대부분 확인되지 않았고, 현재 가격은 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 시세가 없습니다. 따라서 이 물건은 “51.2%라서 싸다”가 아니라, 권리기준은 후순위로 정리되지만 점유·보증금·최우선변제와 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
