서울남부지방법원 2025타경7578. 화곡동 라피아노 제4층 제403호로, 감정평가상 제2층부터 제6층까지 다세대주택으로 이용되는 건물입니다. 말소기준은 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합의 근저당권입니다. 현황조사에 나타난 16명의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦어, 전입일 기준으로는 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인이 없습니다.

다만 “인수 0원”과 “간단한 물건”은 같은 뜻이 아닙니다. 16명 모두 점유 부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았고, 이 가운데 5명만 배당요구 사실이 확인됩니다. 따라서 금전적 승계액과 별개로 실제 점유자 확인, 각 호실 또는 공간별 사용관계, 인도 협의 범위가 입찰 전 핵심 조사사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 전입자 16명

말소기준권리는 을구 1번 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이며 공동담보목록 제2022-720호가 기재되어 있습니다. 2025.01.24. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 보증금 승계는 0원

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 16명은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 조사됐습니다. 전입일은 전부 2022.07.22. 말소기준일 이후이므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.

③ 가격 검증 — 감정가의 64%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 감정가 322,000,000원의 64%인 206,080,000원입니다. 하지만 라피아노의 최근 실거래 금액과 최신 거래일이 확인되지 않아, 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 최저가를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 2회 유찰과 36% 감액만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.

라피아노는 2022.07.14. 사용승인을 받은 14세대 규모입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 0.0%로 나타납니다. 소규모 다세대라는 점과 실거래 비교 공백을 감안하면, 가격 판단은 인근 다세대의 동일 면적·준공연도 거래와 현재 임대수익을 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,080,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 202,394,880원이 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·시장·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2022.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접하고, 토지는 장방형 평지입니다.
• 용도. 제1층은 제2종근린생활시설, 제2층부터 제6층은 다세대주택으로 이용됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 지목 도로 한정으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 273.0㎡, 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
• 환금성. 14세대 소규모 다세대이며 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 매도기간과 적정 매도가를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 16명 점유 실체 확인. 각 임차인의 실제 점유 공간과 현재 거주 여부를 현장조사·전입세대확인·문건 열람으로 대조하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없더라도 배당순위와 명도 협의에 영향을 주므로 임대차계약서와 확정일자를 확인하세요.
• 배당요구자 확인. 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원의 배당요구 문건과 나머지 점유자들의 권리신고 여부를 대조하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간, 임대료 증액기준, 등록 말소 및 매수인 의무와 관련된 원문을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가의 64%라는 할인율이 아니라 인근 동일 용도·준공연도·면적대 다세대의 최근 거래와 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2022-720호가 기재되어 있으므로 다른 담보물의 진행과 배당관계를 함께 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 등 체납 여부와 실제 사용자를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 문건·감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 명도·싼 가격”

이 사건은 말소기준일보다 늦게 전입한 16명의 임차인으로 구성되어, 전입일 기준 보증금 승계액은 0원입니다. 현재 최저가 206,080,000원과 실질취득액도 동일합니다. 그러나 보증금과 확정일자, 점유 부분이 미상이고 배당요구가 확인된 임차인은 5명뿐입니다. 여기에 민간임대주택등기와 14세대 소규모 다세대의 환금성, 최근 실거래 비교 공백이 겹칩니다.

따라서 이 물건의 결론은 권리 인수는 제한적이지만 명도와 가격은 보수적으로입니다. 감정가의 64%라는 숫자만으로 응찰하기보다 16명의 점유관계와 민간임대 의무를 먼저 정리하고, 인근 실거래와 임대수익으로 206,080,000원의 적정성을 검증해야 합니다.