서울남부지방법원 2025타경7578. 화곡동 라피아노 제1층 제101호로, 감정평가서상 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 소유자는 조재한이고, 말소기준권리는 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이며, 2025.01.24. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 현황조사에는 16명의 전입자가 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.07.22.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 따라서 권리상 인수와는 별개로 실제 점유·임대관계와 인도 문제를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제1층 제101호 (화곡동, 라피아노) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소) |
| 소유자 | 조재한 |
| 감정가 / 최저가 | 409,000,000원 / 209,408,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22. 근저당권 · 목포수산업협동조합 · 채권최고액 4,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부의 핵심은 단순합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 2025.01.24. 임의경매개시결정은 그 뒤에 접수됐습니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 권리이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 실제 전입자 16명, 모두 후순위
현황조사상 확인되는 사람은 16명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 2022.07.22. 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 2025.02.07 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 없음 | 미상 | 2025.02.17 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 209,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,731,712원 |
| 2. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 205,676,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 209,408,000원을 기준으로 집행비용 3,731,712원을 제외한 205,676,288원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 대비 4,714,323,712원의 미배당이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제101호는 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소), 제2층부터 제6층은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건이며 사용승인일은 2022.07.14입니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 273.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 16명 전입관계 대조. 모두 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에서 최종 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원은 배당요구 접수가 확인됩니다. 나머지 전입자의 실제 임대차관계도 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거가 아니라 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)입니다. 주거용 부동산의 시세·대출·환금성 기준을 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 51.2%이나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 명도·영업 점유. 다수 전입과 현 영업 이용상태를 감안해 실제 영업자·점유자와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘점유와 환금성’이 승부처
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 전입자들은 후순위입니다. 현황조사상 전입자 16명 모두 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반 주거가 아니라 제2종근린생활시설이고, 이미 3회 유찰됐습니다. 게다가 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 점유관계를 별도로 풀어야 합니다. 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실 자체는 확인되지만, 이를 곧바로 시세 대비 저가로 해석할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 인수금보다 실제 점유관계와 근린시설의 환금성·임대가치 확인입니다.
