서울남부지방법원 2025타경7578. 강서구 화곡동 라피아노 제3층 제303호 다세대주택입니다. 감정가는 312,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 159,744,000원으로 내려와 있습니다. 권리의 기준점은 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 4,920,000,000원의 공동담보 근저당이며, 이후 2025.01.24. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현황조사에 나타난 전입자는 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다. 따라서 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 전입자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많으므로, 권리 자체와 별개로 점유·명도 및 임대관계 확인은 입찰 전에 끝내야 할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제303호 (화곡동, 라피아노) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 2층~6층 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 사용승인일 2022.07.14 |
| 소유자 | 조재한 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 159,744,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 전입
말소기준권리는 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후 등기되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 소유권보존 후 2022.11.22. 민간임대주택등기도 등기돼 있으므로, 해당 등기의 구체적 효력은 입찰 전 원본 서류에서 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 전입자 16명 — 모두 말소기준권리 이후
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 2025.03.05 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 2025.02.07 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 2025.02.17 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 2025.03.13 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 2025.03.05 |
③ 가격 판단 — 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 159,744,000원은 감정가 312,000,000원의 51.2%입니다. 다만 라피아노의 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않았고, 면적 비교도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
라피아노는 14세대, 사용승인일 2022.07.14인 건물이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰 상태입니다. 가격 메리트는 실거래 또는 인근 유사 다세대의 실제 거래자료를 별도로 대조한 뒤 판단하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,036,416원 |
| 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 156,707,584원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권의 미배당액은 4,763,292,416원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지이며 도시형생활주택(단지형다세대)·근린생활시설 건부지로 이용중입니다. 토지면적은 273.0㎡입니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,001,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 16명 재확인. 모두 말소기준권리 이후 전입으로 판정돼 있지만 실제 점유자·호실 사용관계와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 전입자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔더라도 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 주변 유사 다세대 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 예상배당 후 근저당 미배당액은 4,763,292,416원이며, 다음 회차로 내려가면 미배당액은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 후순위, 판단의 핵심은 점유와 가격
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2022.07.22. 근저당이 말소기준이고, 조사된 16명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 그래서 자료상 대항력 있는 선순위 임차인은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자가 다수이고, 민간임대주택등기가 존재합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 3회 유찰로 감정가 312,000,000원에서 159,744,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저평가라고 판단할 수 없습니다. 이 물건은 권리상 선순위 인수는 없지만, 점유관계와 실제 시장가 검증이 남아 있는 다세대 경매로 보는 것이 제공된 자료에 가장 충실한 결론입니다.
