서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 라피아노 제4층 제402호 다세대주택입니다. 등기부의 핵심은 단순합니다. 2022.07.22. 소유자 조재한 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 날, 목포수산업협동조합이 채권최고액 4,920,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 공동담보목록 제2022-720호에 포함된 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.01.24. 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고 현재 시나리오에서 매수인이 떠안을 등기상 채무도 없습니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 전입자는 총 16명입니다. 가장 빠른 전입일도 2022.11.04.로 말소기준일인 2022.07.22.보다 늦기 때문에 모두 대항력이 없지만, 각자의 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 확인되지 않아 인도와 배당관계 조사 난도가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제4층 제402호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 2층~6층 다세대주택 이용 · 제4층 제402호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 사용승인일 2022.07.14 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 203,520,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 감정평가 기준 | 2025.02.12. 감정평가서 기준 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2022.07.22. 접수된 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이고 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권과 2025.01.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에 표시된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 전입·임차관계 — 실제 조사대상 16명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 16명은 모두 실제 전입·임차관계 조사대상입니다. 전입일은 전부 말소기준일 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 사람은 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원 등 5명입니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 미상 | 미상 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 318,000,000원이고 현재 최저매각가는 203,520,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰로 표면적인 가격은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 동일면적 실거래 표본과 최근 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
감정평가서 작성 기준도 2025.02.12.입니다. 매각기일은 2026.07.23.이므로 응찰 전에는 화곡동 인근 다세대주택의 최근 실거래, 동일 건물 매물, 제4층 제402호의 내부 상태를 별도로 확인해 현재 최저가 203,520,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,649,280원 |
| 1. 근저당권 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 199,870,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,649,280원을 제외한 199,870,720원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 4,720,129,280원입니다. 이 미배당 채권은 현재 계산상 매수인에게 승계되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 시장, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로, 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 273.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 북측 약 12m 도로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 5,001,000원입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 참고. 라피아노는 2022.07.14. 사용승인된 14세대 건물이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 확인된 낙찰금액과 낙찰률은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명 점유관계 확정. 각 전입자의 현재 거주 여부, 실제 사용 부분, 임대차계약 상대방과 퇴거 여부를 현장조사와 원본 서류로 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 전입자 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 여부가 배당과 인도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 사람은 5명이며, 나머지 11명은 배당요구 사실이 확인되지 않습니다. 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 관련 행정서류를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액은 4,920,000,000원이고 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있습니다. 공동담보 물건과 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 감정평가 기준일은 2025.02.12.이고 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 최근 화곡동 다세대 거래와 동일 건물 매물을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 규제 확인. 공항 관련 보호지구·수평표면구역·대공방어협조구역과 소규모주택정비 관리지역 등 토지이용 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수 내역을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 다르다
이 사건의 등기상 권리 구조는 명확합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자 16명도 전부 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 전입자 전원의 보증금과 확정일자가 미상이고, 배당요구가 확인된 사람도 5명뿐입니다. 점유자 수가 많아 인도 대상과 임대차관계를 정리하는 과정이 이 사건의 가장 큰 변수입니다. 최저가 203,520,000원은 감정가의 64%이지만 최근 실거래 비교가 없으므로 가격이 싸다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 없지만, 점유와 가격 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
