서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 라피아노 6층 601호 다세대주택입니다. 소유자는 조재한이고, 2022.07.22. 소유권보존과 같은 날 목포수산업협동조합 명의의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.01.24. 같은 목포수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권 청구액은 4,198,152,828원입니다.
현재 최저매각가는 190,464,000원으로 감정가의 51% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유만으로 가격 매력을 단정하기 어렵습니다. 실거래 비교 근거보다 먼저 봐야 할 것은 16명의 임차관계와 점유 범위입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 사용 부분은 확인되지 않은 경우가 많아 실제 명도 과정의 복잡성은 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제6층 제601호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 기준면적 | 다세대주택 · 34.82㎡ · 6층 601호 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 190,464,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 말소기준 | 2022.07.22. 근저당권 · 목포수산업협동조합 · 채권최고액 4,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2022.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.22.
말소기준권리는 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 4,920,000,000원이며 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.01.24. 임의경매개시결정이 접수됐고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 16명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 아래 16명이 실제 임차인 목록이며, 전입일은 모두 2022.07.22. 말소기준권리 이후입니다. 이 사건 자료상 대항력은 모두 없다고 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이고, 사용 부분도 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 없음 | 미상 | 2025.02.07 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 없음 | 미상 | 2025.02.17 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 없음 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 없음 | 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 190,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,466,496원 |
| 2. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 186,997,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,733,002,496원입니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 190,464,000원 | 186,997,504원 | 4,733,002,496원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 152,371,200원 | 149,438,003원 | 4,770,561,997원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 121,896,960원 | 119,390,403원 | 4,800,609,597원 | 0원 |
신청채권자인 목포수산업협동조합은 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 청구액을 전액 배당받지 못하는 구조입니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 “채권자 미배당이 크다 = 낙찰자가 그 금액을 떠안는다”로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 2층~6층은 다세대주택으로 이용 중이며, 본건은 6층 601호입니다. 1층 101호는 제2종근린생활시설로 이용됩니다.
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며, 본건 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2022.07.14이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 문구는 감정평가상 “지목 도로 한정”으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지이며 도시형생활주택(단지형다세대)과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 273.0㎡, 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 건물 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 지표. 라피아노는 14세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명 점유관계 재확인. 임차인의 사용 부분이 모두 미상이므로 601호 실제 점유자, 전입만 남은 사람, 퇴거한 사람을 현황과 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계와 명도협의의 실무 난도를 판단하려면 추가 확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원은 배당요구 접수일이 확인됩니다. 배당표와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1의 민간임대주택등기와 임대의무기간·임대료 증액기준 문구의 현재 효력을 확인하세요.
- 공동담보 관계. 근저당권에는 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 채권 변동을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론 내리지 말고, 34.82㎡급 화곡동 다세대의 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 입찰 직전 권리 변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 커도 인수는 0원, 승부처는 16명의 점유관계”
이 사건의 권리구조 자체는 기준이 명확합니다. 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 16명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 최저가 190,464,000원에서 근저당 채권최고액 기준으로 4,733,002,496원이 미배당으로 남더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 다세대’로만 보면 안 됩니다. 임차인 16명의 보증금·확정일자·사용 부분이 확인되지 않았고, 민간임대주택등기가 있으며, 이미 3회 유찰됐습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 3.0회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수금액보다 실제 점유관계·명도 범위·민간임대주택등기의 현재 효력, 그리고 190,464,000원이 현장 시세에서 어떤 위치인지 확인하는 것입니다.
