서울남부지방법원 2025타경7578. 강서구 화곡동 라피아노 6층 601호로, 감정평가상 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용되는 집합건물입니다. 소유자 조재한 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 2022.07.22. 같은 날 목포수산업협동조합의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 근저당은 공동담보목록 제2022-720호에 포함되어 있으며, 신청채권자의 청구액은 4,198,152,828원입니다.
등재된 임차인 16명의 전입일은 2022.11.04.부터 2024.12.30.까지로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고, 경매 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 반면 각 임차인의 점유부분과 보증금·확정일자가 모두 미상이라, 실제 인도 대상과 점유 범위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제6층 제601호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 2층~6층 다세대주택 · 1층 101호 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 2022.07.14. 사용승인 · 14세대 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 238,080,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대주택등기는 확인
말소기준은 2022.07.22. 접수된 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당과 2025.01.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 갑구에는 2022.11.22. 민간임대주택등기도 기재되어 있으며, 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용입니다. 이 등기의 매각 후 효력과 말소 여부는 매각물건명세서와 등기부 원본에서 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수 0원, 명도는 단순하지 않다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경은 | 2022.11.04. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조해든 | 2023.11.13. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11. | 미상 | 2025.03.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05. | 미상 | 2025.02.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07. | 미상 | 2025.02.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26. | 미상 | 2025.03.05. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12. | 미상 | 2025.03.05. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30. | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 판정은 명확합니다. 16명 모두 말소기준일 이후 전입했기 때문에 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않아 최우선변제 또는 우선변제 대상과 금액은 확정할 수 없습니다. 이는 매수인 인수액보다 배당표의 채권자 배당액을 바꿀 수 있는 요소입니다.
③ 가격·배당 — 64%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 238,080,000원으로 감정가 372,000,000원의 64%입니다. 대항력 있는 임차인이나 별도 인수액이 없어 권리상 실질취득액도 238,080,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 238,080,000원 | 233,946,880원 | 4,686,053,120원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 190,464,000원 | 186,997,504원 | 4,733,002,496원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(40.96%) | 152,371,200원 | 149,438,003원 | 4,770,561,997원 | 0원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 238,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,133,120원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 233,946,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 미배당액 4,686,053,120원은 목포수산업협동조합 측의 미회수 채권으로, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 밝혀질 경우 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 101호는 제2종근린생활시설인 인터넷게임시설제공업소, 2층부터 6층의 201호~602호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 다세대주택·시장·근린생활시설이 섞인 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다. 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 2022.07.14. 사용승인을 받았으며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·세로장방형 토지이며 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항)에 포함됩니다.
- 환금성. 14세대 규모의 다세대주택이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 실거래 비교가 없어 정상 매매가와 매수층 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 임차인 16명의 점유부분이 모두 미상입니다. 실제 601호 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 16명 모두 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않았습니다. 특히 배당요구를 신고한 나은혜·문유미·양하은·유진주·허재원의 신고 내용과 금액을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 등기의 매각 후 말소 여부와 임대의무 관련 효과를 매각물건명세서·등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 238,080,000원이 감정가의 64%라는 이유만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 라피아노 및 인근 다세대의 실제 거래가와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 배당표 변동. 임차인의 보증금과 최우선변제 여부가 확인되면 목포수산업협동조합의 실제 배당액이 줄어들 수 있습니다. 다만 후순위 전입자의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 매각기일 및 최저가 변동 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 점유도 단순”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 16명의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 대항력 인수형은 아니며, 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 238,080,000원입니다.
그러나 임차인이 16명이고 점유부분·보증금·확정일자가 모두 밝혀지지 않았다는 점은 가볍지 않습니다. 5명은 배당요구까지 신고했습니다. 여기에 민간임대주택등기의 매각 후 처리, 실거래 비교 부재, 단지 경매 통계상 매각률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 보증금 인수 위험은 낮지만, 점유·명도와 가격 검증 부담은 높은 물건입니다. 감정가 대비 64%보다 먼저 확인할 숫자는 실제 점유자 16명입니다.
