서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 라피아노 제3층 제302호 다세대주택입니다. 소유자는 조재한이고, 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합 근저당의 채권최고액은 4,920,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.01.24. 목포수산업협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 신청채권액은 4,198,152,828원입니다.
현재 최저매각가는 168,960,000원으로 감정가 330,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 특히 라피아노의 조사된 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 현재 물건 역시 3회 유찰 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제302호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 2층~6층 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조재한 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 168,960,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2022.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.22. 근저당
말소기준은 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당입니다. 이후 2025.01.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.11.22. 등기된 민간임대주택등기에는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대되고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 등기 원문을 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 조사 인원 16명
조사된 인원은 16명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.07.22. 이후여서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 많아 배당순위와 최우선변제 가능 금액은 별도 확인이 필요합니다. 이 가운데 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원은 배당요구 사실이 확인됩니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 2025.03.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 2025.02.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 2025.02.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 2025.03.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 2025.03.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 — 감정가 51.2%지만 시세 판단은 보류
감정가는 330,000,000원, 현재 최저매각가는 168,960,000원입니다. 3회 유찰되어 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 135,168,000원, 5회 유찰 시 108,134,400원으로 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 거래 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 라피아노의 경매통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰가 자료도 확인되지 않아, 가격 평가는 주변 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,165,440원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 165,794,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 미배당액은 4,754,205,440원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·시장·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2022.07.14입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 5,001,000원/㎡, 토지면적 273.0㎡, 지목은 대입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 조사된 16명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.22. 등기된 민간임대주택 관련 의무와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 명도 범위. 다수의 전입자가 조사된 만큼 실제 점유자와 각 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 다세대 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 배당변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낮아진 최저가보다 점유관계 확인이 먼저”
이 사건의 말소기준권리는 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당이고, 조사된 16명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 인수 위험은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 임차·점유자가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않으며 민간임대주택등기도 존재합니다. 권리 자체보다 실제 점유관계와 매각물건명세서 원문 확인이 중요합니다.
가격은 감정가 330,000,000원에서 3회 유찰되어 168,960,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리상 인수 0원이라는 장점과, 다수 점유·임대관계 확인 부담을 함께 놓고 판단해야 하는 물건입니다.
