서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 라피아노 제2층 제203호, 다세대주택입니다. 감정가 303,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 155,136,000원으로 내려왔습니다. 언뜻 보면 감정가 대비 할인 폭이 커 보이지만, 감정가와 실제 거래 가능한 시세는 별개입니다. 동일 면적의 실거래 가격을 확인할 수 없는 상황에서 최저가가 싸다고 결론 내리는 것은 위험합니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 7월 22일 설정된 목포수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원으로, 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 금액을 203호만의 독립적인 채무나 매수인의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 별도로 확인해야 할 문제가 있습니다. 바로 복수 전입자의 실제 점유 관계와 민간임대주택 등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제203호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제2층 제203호 · 감정평가서상 2~6층 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 · 2022.07.14 사용승인 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 | 303,000,000원 |
| 최저매각가 | 155,136,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 | 목포수산업협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 4,198,152,828원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22 목포수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,920,000,000원 · 공동담보 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.11.22 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.08.26 (기재된 매각기일 · 이후 진행 결과 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 별도 확인
말소기준인 목포수산업협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025년 1월 24일의 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 따라서 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
현황조사에 기록된 전입일은 모두 2022년 7월 22일 말소기준일보다 늦습니다. 이 전입일만으로는 말소기준권리보다 앞선 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 전입기록만으로 203호의 실제 점유자, 임대차 범위, 선행 점유 여부, 별도의 권원까지 모두 확인되는 것은 아닙니다. 전입일에 근거한 후순위 판단과 실제 명도·인수 위험의 최종 확인은 구분해야 합니다.
② 임차인·전입자 분석 — 등재 16명, 203호 점유자는 미확정
현황조사에 전입자로 등재된 사람은 16명입니다. 보증기관 대위·승계로 분류된 신고자는 없으므로 명부상 중복 보증기관을 제외할 대상은 없습니다. 다만 각자의 점유 부분이 미상이고, 16명 전원이 203호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 이 명부를 건물 전체의 전입 현황과 해당 호실의 임대차관계로 나누어 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 2025.03.05 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 2025.02.07 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 2025.02.17 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 2025.03.13 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 미확인 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 | 2025.03.05 |
공통 사항: 점유 부분·보증금·확정일자 미상. 대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 대한 판단이며, 실제 점유 및 권리관계의 최종 판정이 아닙니다. 승계 여부 역시 203호의 실제 임대차관계 확인을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 155,136,000원으로, 감정가 303,000,000원의 51.2%입니다. 다만 라피아노의 동일 면적 실거래 가격과 최신 거래를 확인할 수 없으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 단지명 | 라피아노 |
|---|---|
| 건물 사용승인 | 2022.07.14 |
| 주택 수 | 14세대 |
| 비교 기준 면적 | 28.05㎡ · 본 호실과 면적 일치 여부 미확인 |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 |
| 최신 실거래 | 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 확인 필요 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 확인된 경매 낙찰 실적 | 확인되지 않음 |
특히 비교 기준 면적 28.05㎡가 203호와 일치하는지 확인되지 않았습니다. 정확한 전용면적이 맞지 않으면 동일 건물의 거래라도 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 203호의 전용면적을 확인하고 동일 면적·유사 층·유사 상태의 최근 거래와 비교하는 작업이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,971,904원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 152,164,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,971,904원을 제외한 152,164,096원이 목포수산업협동조합에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 4,767,835,904원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 이 근저당은 공동담보이므로 미배당액을 203호에만 귀속되는 확정 채무나 매수인 부담으로 해석해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 실제 임대차관계에 따른 배당 순위 및 금액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액 4,198,152,828원과 근저당 채권최고액 4,920,000,000원은 서로 다른 금액입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 채권 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권배당 | 미배당액 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 155,136,000원 | 152,164,096원 | 4,767,835,904원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 124,108,800원 | 121,571,277원 | 4,798,428,723원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 99,287,040원 | 97,099,873원 | 4,822,900,127원 | 0원* |
* 예상 인수 0원은 현재 파악된 권리와 배당 시뮬레이션 기준입니다. 실제 203호의 임대차·점유 및 별도 인수 조건 확인이 선행되어야 합니다. 향후 회차와 가격은 시나리오이며 확정된 진행 일정이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 시장 및 근린생활시설이 혼재한 주택지대로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.07.14 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 1층 101호는 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소), 2~6층은 다세대주택으로 이용 중입니다. 본건은 2층 203호입니다.
- 도로. 건물 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 공항 관련 제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약허가구역은 감정요항표상 지목 도로 한정으로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유 현황은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 14세대 규모의 다세대 건물이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 확인된 경매 낙찰가격과 동일 면적 실거래가 없어 적정 매각가격과 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 결과. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 낙찰·유찰·변경·취하 여부와 이후 일정은 법원 경매정보로 확인해야 합니다.
- 203호 임차인 특정. 전입 등재 16명 중 실제 해당 호실의 임차인과 점유자가 누구인지 확인하고, 건물 전체 전입 현황과 구분해야 합니다.
- 보증금·대항력. 해당 호실 임대차계약서, 보증금, 점유 개시일, 전입일, 확정일자를 대조해 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제. 배당요구 접수자들의 실제 임차 목적물과 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 현재 예상배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 민간임대주택 등기. 임대사업자 등록 상태, 임대의무 관련 사항과 경매 후 처리 여부를 관할기관 및 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보. 목포수산업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2022-720호를 확인하고 다른 담보물과의 관계를 구분해야 합니다.
- 실거래 비교. 본건의 정확한 전용면적을 확인한 다음 최근 12개월 동일 면적 실거래 및 최신 거래와 최저가를 비교해야 합니다.
- 현장·명도. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태, 관리비 체납 및 인도 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 이후 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값처럼 보여도 시세와 임차관계부터”
화곡동 라피아노 203호는 감정가 303,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 155,136,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 명확하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이지만, 민간임대주택 등기와 실제 호실별 임대차관계에 대한 확인이 남아 있습니다.
특히 전입 등재 16명의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 해당 호실의 실제 임차인 수와 인수 여부를 최종 확정할 수 없습니다. 여기에 동일 면적 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.
결론은 보수적입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 203호 실제 점유자 특정 → 임대차·민간임대주택 등기 확인 → 최신 실거래 비교 → 실질 취득비용 산정입니다. 이 과정이 완료되기 전까지 예상 인수 0원과 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 입찰 판단을 내려서는 안 됩니다.
