서울남부지방법원 2025타경7578. 강서구 화곡동 ‘라피아노’ 제5층 제502호 다세대주택입니다. 건물은 2022.07.14. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 조재한이며, 2022.07.22. 목포수산업협동조합의 근저당권이 설정됐고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.01.24. 같은 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.
권리구조만 보면 말소기준은 선명합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사 등에서 확인되는 실제 임차인은 16명이고, 전입일은 모두 말소기준일인 2022.07.22.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 이들의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 배당관계와 실제 명도 과정은 별도로 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제5층 제502호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 2층~6층 다세대주택 · 대상 면적 24.81㎡ |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 157,184,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22. 근저당권 · 목포수산업협동조합 · 채권최고액 4,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
말소기준은 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 4,920,000,000원이며 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2025.01.24.로 말소기준 이후입니다. 등기부에는 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 등기의 매각 후 처리와 효력은 매각물건명세서 및 등기 원문을 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 16명, 모두 기준일 후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.03.05 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.02.07 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.02.17 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.03.13 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.03.05 | 없음 |
가장 이른 전입은 이경은의 2022.11.04.로, 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 확인된 16명 모두 전입신고 시점상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이고, 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원은 배당요구 사실이 확인됩니다. 대항력이 없으므로 계산상 매수인 승계액은 0원이지만, 실제 점유자가 많다는 점은 명도 일정과 현장 확인 측면에서 별도의 부담입니다.
③ 가격 판단 — 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 157,184,000원으로 감정가 307,000,000원의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 라피아노의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 그러나 비교 가능한 동일 조건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.
특히 대상 면적은 24.81㎡이고, 라피아노는 총 14세대 규모입니다. 경매 통계상 낙찰률은 0.0%로 나타나며 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 이런 경우에는 “감정가의 절반”이라는 숫자보다 실제 매매 가능한 가격과 환금성을 우선 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,000,576원 |
| 2. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 154,183,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당권자에게 154,183,424원이 배당되고 미배당액은 4,765,816,576원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 1층은 제2종근린생활시설, 2층~6층은 다세대주택으로 이용 중이며 토지는 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지입니다.
- 도로. 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 지목 도로 한정으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 273.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 5,001,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 14세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 매매수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 16명 현재 점유 여부 재확인. 현황조사 당시 전입자와 실제 현재 점유자가 일치하는지 현장·전입세대 관련 자료를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 배당 및 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 각 임차인의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 등기 처리와 관련 의무 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 157,184,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세보다 낮다고 볼 수 없습니다. 동일 면적·유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 4·5회 유찰 시나리오. 다음 회차 가격은 각각 125,747,200원, 100,597,760원으로 제시돼 있으므로 자금계획과 가격 상한을 회차별로 구분해 검토할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022.07.22. 근저당이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 16명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 계산상 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자가 많고, 14세대 규모 다세대가 이미 3회 유찰됐으며, 현재 최저가를 최근 실거래 시세와 직접 비교할 근거도 없습니다. 감정가 307,000,000원에서 157,184,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, “51.2%니까 싸다”는 결론으로 바로 이어지지는 않습니다. 이 물건은 권리 승계보다 점유·명도와 실제 환금가격 검증이 승부처입니다.
