서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 ‘라피아노’ 제5층 제502호로, 감정평가상 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용 중인 건물입니다. 소유권보존과 목포수산업협동조합의 근저당권 설정이 모두 2022.07.22. 이루어졌고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원, 경매 신청 청구액은 4,198,152,828원이며 등기에는 공동담보목록 제2022-720호가 기재돼 있습니다.
등기 순서만 보면 근저당과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 16명도 모두 말소기준일 이후 전입했으므로 대항력 인수는 없습니다. 다만 이 사건의 난도는 등기상 인수 여부보다 현장 점유와 배당관계에 있습니다. 각 임차인의 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구가 확인된 사람은 5명입니다. 등기에는 민간임대주택등기도 있으므로 매각물건명세서와 매각조건에서 처리 내용을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제5층 제502호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 6층 건물 중 제5층 제502호 · 2층~6층 다세대주택 이용 |
| 소유자 | 조재한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 196,480,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.22. 근저당권 · 목포수산업협동조합 · 채권최고액 4,920,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 민간임대주택등기는 확인 필요
말소기준권리는 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합 근저당입니다. 2025.01.24. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 갑구에는 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 이 등기는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이므로, 입찰 전 매각물건명세서에서 매각 후 처리와 말소 여부를 확인해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 16명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경은 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05 | 미상 | 미상 | 2025.02.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07 | 미상 | 미상 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 검증 — 감정가의 64%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 307,000,000원이고 현재 최저매각가는 196,480,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 라피아노는 14세대 규모이고 확인 가능한 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 없어, 최저가를 실제 시장가격과 직접 비교할 근거가 충분하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 4,727,070,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 157,184,000원 | 154,183,424원 | 4,765,816,576원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 125,747,200원 | 123,186,739원 | 4,796,813,261원 | 0원 |
단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰금액과 낙찰일자는 확인되지 않습니다. 현재 회차가 평균 유찰 횟수에 도달했다는 사실은 알 수 있지만, 그것만으로 196,480,000원이 시세보다 낮다는 결론을 낼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,550,720원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 192,929,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.8%로 추정한 3,550,720원이며, 나머지 192,929,280원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 4,727,070,720원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택·시장·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 제101호는 제2종근린생활시설인 인터넷게임시설제공업소, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2022.07.14.이며, 승강기·난방·도시가스·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 장방형 평지의 도시형생활주택·근린생활시설 건부지이며 북측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 273.0㎡, 공시지가는 5,001,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 라피아노는 14세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 낙찰과 실거래 비교가 확인되지 않아 가격 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 16명 점유 실체 확인. 각 임차인의 실제 점유 호실·공간, 퇴거 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 보완. 전입은 모두 후순위지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구종기 내 신고 내용과 최우선변제 가능성을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원의 배당요구 문건과 허재원의 매각물건명세서 기재 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 매각조건에서 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 법원 기록을 대조해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 64%만으로 저가 판단을 하지 말고 인근 동일 용도·유사 규모의 최근 거래와 본건 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 근저당 채권최고액 4,920,000,000원과 공동담보목록 제2022-720호의 다른 담보물 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 16명 전원의 전입일이 그 이후이므로, 대항력 보증금 인수는 0원입니다. 하지만 실제 판단의 무게중심은 권리 소멸이 아니라 16명의 점유관계, 미상인 보증금·확정일자, 민간임대주택등기, 실거래 공백에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 시세와 비교할 자료가 확인되지 않으므로 가격 메리트는 보류해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 안전, 명도와 가격은 보수적 검증입니다.
