서울남부지방법원 2025타경7578. 서울 강서구 화곡동 라피아노 3층 301호, 전용 28.05㎡의 다세대주택입니다. 말소기준은 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 4,920,000,000원입니다. 같은 날 조재한 명의의 소유권보존이 먼저 접수됐고, 2025.01.24. 목포수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 159,744,000원으로 감정가 대비 51.2% 수준입니다.
이 사건에서 숫자만 보면 3회 유찰로 가격이 크게 내려온 모습이지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 라피아노는 14세대 규모이고 대상 면적은 28.05㎡이나, 비교 가능한 실거래 표본이 없어 최근 시세와 최저가를 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 하락폭이 아니라 실제 주변 거래가격을 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제3층 제301호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.05㎡ · 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 조재한 · 2022.07.22. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 159,744,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 말소기준 | 2022.07.22. 근저당권 · 목포수산업협동조합 · 채권최고액 4,920,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.11.22. · 2022.04.26. 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원
등기상 기준은 2022.07.22. 목포수산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당과 2025.01.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 근저당권은 공동담보목록 제2022-720호에 연결되어 있으며, 채권최고액 4,920,000,000원에 비해 본건 감정가 312,000,000원이 훨씬 작아 현재 회차에서도 근저당권자는 전액 배당받지 못합니다. 그러나 그 미배당액은 채권자 측 잔존채권이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 16명 모두 말소기준 이후 전입
조사된 임차인은 16명입니다. 가장 빠른 전입일은 2022.11.04., 가장 늦은 전입일은 2024.12.30.으로, 전원이 말소기준일인 2022.07.22.보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 기재된 전입일 기준으로는 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 배당요구가 확인되는 사람은 5명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경은 | 2022.11.04. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김예은 | 2023.01.02. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 조건주 | 2023.02.07. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 황의정 | 2023.10.30. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 조해든 | 2023.11.13. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 유진주 | 2023.12.11. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 2025.03.13. | 없음 |
| 이윤희 | 2024.01.11. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 김민수 | 2024.02.19. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 최다혜 | 2024.03.15. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 나은혜 | 2024.07.05. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 2025.02.07. | 없음 |
| 문유미 | 2024.08.07. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 2025.02.17. | 없음 |
| 양하은 | 2024.09.26. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 2025.03.05. | 없음 |
| 황아린 | 2024.10.28. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 이승형 | 2024.11.06. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
| 허재원 | 2024.11.12. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 2025.03.05. | 없음 |
| 최연가 | 2024.12.30. | 없음 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 확인 없음 | 없음 |
③ 가격 — 51.2%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 159,744,000원으로 감정가 312,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 127,795,200원, 5회 유찰 시에는 102,236,160원입니다. 다만 이 수치는 감정가 대비 하락폭일 뿐입니다.
라피아노는 2022.07.14. 사용승인된 14세대 건물이고 대상 면적은 28.05㎡입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 현재 최저가를 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 가격 가점을 주거나 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,744,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,036,416원 |
| 2. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 156,707,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 159,744,000원이 집행비용 3,036,416원과 근저당권자 배당 156,707,584원으로 전부 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 4,763,292,416원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2022.07.14.입니다. 2층부터 6층까지 다세대주택으로 이용 중이며 1층 101호는 제2종근린생활시설입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 273.0㎡ 장방형 평지이며 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 12m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지가격. 공시지가는 ㎡당 5,001,000원입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다. 실거래 비교 자료도 없어 환금성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 159,744,000원이 감정가 대비 51.2%라는 사실과 실제 시세 할인 여부는 별개입니다. 주변 동일·유사 면적의 최신 실거래를 먼저 대조해야 합니다.
- 16명 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않은 사람이 많습니다. 현장 점유와 각 임차관계를 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 양하은·나은혜·문유미·유진주·허재원은 배당요구가 확인됩니다. 그 외 임차인의 배당요구 및 관련 서류는 매각기록을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.22. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 임대의무기간 및 매각 후 처리관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 근저당 채권최고액이 4,920,000,000원이고 공동담보목록 제2022-720호가 연결되어 있습니다. 현재 예상 미배당은 매수인 인수금이 아니라 채권자 측 부족액입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 최종 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2%”보다 중요한 것은 시세와 점유 확인
이 사건은 가격 숫자와 권리 숫자를 분리해서 봐야 합니다. 말소기준 근저당 이후에 전입한 임차인 16명은 기재된 전입일 기준으로 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 따라서 선순위 보증금 인수형 사건은 아닙니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 3회 유찰로 최저가가 159,744,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래가 없어 최근 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 여기에 14세대 소규모 다세대, 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%의 경매 통계, 임차인 16명의 점유관계, 민간임대주택등기까지 함께 봐야 합니다. 이 물건의 핵심은 “인수금은 없지만, 가격과 명도·임대관계 확인 없이 감정가 대비 할인율만 보고 들어가면 안 된다”는 점입니다.
