서울남부지방법원 2025타경7578. 강서구 화곡동 라피아노 제2층 제201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2022.07.22. 설정된 목포수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,920,000,000원입니다. 이후 2025.01.24. 임의경매가 개시됐고, 김민수의 주택임차권등기는 2025.02.28. 접수돼 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
가격은 감정가 303,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 155,136,000원입니다. 하지만 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 현황조사상 전입자가 다수이고 보증금이 확인되지 않은 경우가 많아, 가격보다 먼저 점유관계와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경7578 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로17길 125, 제2층 제201호 (화곡동, 라피아노) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 2층~6층 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 · 사용승인 2022-07-14 |
| 소유자 | 조재한 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 155,136,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,198,152,828원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.07.22.
말소기준권리는 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 김민수의 주택임차권등기는 모두 그보다 뒤에 접수됐습니다. 김민수는 임차보증금 50,000,000원, 계약일 2024.01.19., 점유개시 2024.02.17., 주민등록·확정일자 2024.02.19.로 확인되며, 말소기준권리보다 후순위라 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 후순위가 많지만 ‘미상’은 남는다
이름이 확인된 전입·임차 관련자는 모두 말소기준권리인 2022.07.22.보다 뒤에 전입한 것으로 정리돼 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 별도의 “등기사항” 항목은 전입일도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조해든 | 2023-11-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양하은 | 2024-09-26 | 미상 | 2025-03-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2024-01-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승형 | 2024-11-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조건주 | 2023-02-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경은 | 2022-11-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나은혜 | 2024-07-05 | 미상 | 2025-02-07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최다혜 | 2024-03-15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문유미 | 2024-08-07 | 미상 | 2025-02-17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유진주 | 2023-12-11 | 미상 | 2025-03-13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아린 | 2024-10-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황의정 | 2023-10-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연가 | 2024-12-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예은 | 2023-01-02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재원 | 2024-11-12 | 미상 | 2025-03-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 2024-02-19 | 50,000,000원 | 2025-02-28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 등기사항 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 51.2%지만 실거래 검증은 없다
현재 최저매각가는 155,136,000원으로 감정가 303,000,000원의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 124,108,800원, 5회 유찰 시 99,287,040원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 라피아노의 비교 가능한 최근 매매가격은 확인되지 않아, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 직접 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,971,904원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 152,164,096원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권의 미배당액은 4,767,835,904원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·시장·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2022-07-14이며, 승강기·난방·도시가스·위생 및 급배수·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 273.0㎡, 공시지가 5,001,000원/㎡이며 장방형 평지의 도시형생활주택·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 항목 확인. 전입일이 확인되지 않은 항목은 대항력 유무를 단정하지 말고 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 원문 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 전입자 확인. 현황상 다수의 전입자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 각 점유자의 실제 임대차관계와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 김민수 임차권. 보증금 50,000,000원, 주민등록·확정일자 2024.02.19.이며 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.22. 민간임대주택등기의 내용과 경매 매각조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 미배당액이 4,767,835,904원이며 신청채권도 전액 변제되지 않습니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상’을 먼저 확인
숫자만 보면 감정가 303,000,000원에서 3회 유찰돼 155,136,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리 이후의 확인된 전입자들은 대항력이 없고 배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 51.2%라는 할인율 자체가 아닙니다. 보증금 미상 전입자가 다수이고, 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 항목도 남아 있습니다. 비교 가능한 실거래 근거도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정하기 어렵습니다. 따라서 권리상 후순위라는 점과 실제 점유·임대차가 완전히 확인됐다는 것은 별개라는 전제로 접근해야 합니다.
