제주지방법원 2025타경9065. 서귀포시 성산읍의 성산리치유클래시아 제3층 A310호입니다. 물건은 아파트가 아니라 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 24.56㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 소유자는 한국자산신탁주식회사로 등기되어 있습니다.
2019년 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 임의경매가 개시됐으며, 2026년에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력도 확인됩니다. 등기상 채권 구조에는 공동담보가 포함되어 있고, 현재 소유권에는 신탁관계가 존재합니다. 따라서 단순히 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 점유·신탁·관리비 문제까지 모두 해결된다고 해석해서는 안 됩니다.
가격 역시 조심스럽습니다. 전체 실거래 평균은 113,333,333원이지만, 최근 12개월 평균은 101,666,666원으로 더 낮습니다. 최신 거래도 100,000,000원에 그쳤습니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 거래를 우선하면, 현재 최저가는 시세보다 높은 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제에이310호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산등용로17번길 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 전용면적 / 층 | 24.56㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 사용승인 | 2018.11.30 |
| 단지 규모 | 성산리치유클래시아 · 296세대 |
| 소유자 | 한국자산신탁주식회사 (신탁등기) |
| 감정가 | 115,000,000원 |
| 최저매각가 | 115,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 서귀포신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,260,680,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.27 · 을구 1번 서귀포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,730,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 공용부분 연체관리비 | 1,472,459원 (2026.05.20 기준 · 매수인 인수 가능) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁관계는 확인
신탁등기 자체를 별도의 확정 인수채무로 계산해서는 안 되지만, 실제 임대차의 체결권한·승낙 여부 및 점유관계를 확인하기 전에는 신탁 관련 위험이 없다고 단정하기 어렵습니다.
② 임차인·점유 분석 — 다른 호실과 A310호를 구분해야 한다
현황조사에 기재된 전입·점유 관련 인물은 모두 A417호, B301호, B504호, B516호에 연결되어 있습니다. 경매 대상인 A310호와 호실이 일치하지 않습니다. 따라서 이들을 본건 A310호의 실제 임차인으로 계산하거나, 다른 호실의 보증금을 본건 매수인 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 조사상 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수 | A417호 | 2020.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대중 | B301호 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 편주호 | B301호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지은 | B504호 | 미상 | 5,300,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김요섭 | B516호 | 2021.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지훈 | B516호 | 2025.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
위 표의 인물은 경매 대상 A310호가 아닌 다른 호실에 연결된 현황조사 기재자입니다. 대항력 표시는 각 기재 호실의 전입일과 말소기준일을 비교한 조사 결과이며, A310호에 대한 권리 판정이 아닙니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 신고자는 확인되지 않습니다.
본건 확인 임차인 0명 · 명세서상 명시 인수권리 없음과 실제 점유 및 미확인 임대차 위험의 완전한 해소는 서로 다른 판단입니다. A310호의 현장 점유, 전입세대, 임대차계약 및 신탁원부를 대조해야 합니다.
특히 B504호 박지은의 보증금 5,300,000원은 본건 A310호의 인수금액이 아닙니다. 해당 인물은 전입일이 확인되지 않아 기재 호실에서의 대항력 여부도 미상입니다. 이 보증금을 A310호에 더하거나 대항력 있는 본건 임차인으로 취급하는 것은 호실이 다른 점을 무시한 잘못된 분석입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로 신건은 비싸다
성산리치유클래시아의 동일 면적대 실거래를 비교합니다. 전체 실거래 12건 평균은 113,333,333원이지만, 이 평균에는 상대적으로 높은 과거 거래가 포함됩니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 101,666,666원과 2026년 8월 최신 거래 100,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.56㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 24.56㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 24.56㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 24.27㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 2024.12 | 24.56㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.02 | 24.56㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2023.12 | 24.56㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2023.12 | 24.56㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2023.08 | 24.56㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 113,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 101,666,666원 |
최근 12개월 평균: 101,666,666원
최신 거래: 100,000,000원 (2026.08)
최근 거래 추세: -13.3%
신건 최저가: 115,000,000원
최저가 / 최근 12개월 평균: 113.1%
신건 최저가는 전체 평균의 101.5%이지만, 최근 평균 대비로는 113.1%입니다. 특히 최신 거래 100,000,000원보다 높아 전체 평균만 보고 적정하거나 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
최근 거래만 보더라도 2026년 3월 120,000,000원, 6월 85,000,000원, 8월 100,000,000원으로 편차가 존재합니다. 본건과 같은 3층 거래가 포함되어 있다는 점은 참고할 수 있지만, 개별 호실의 향·내부 상태·점유 조건은 거래가격에 반영되는 요소입니다. 현재 신건 최저가에는 이러한 변수를 보상할 가격 여유가 확인되지 않습니다.
다만 평균 유찰 횟수는 단지의 과거 통계로, 본건이 반드시 같은 횟수만큼 유찰된다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,410,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서귀포신용협동조합 | 2,730,000,000원 | 112,590,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 2,730,000,000원 | 2,617,410,000원 |
근저당권 이전 전 권리자 명칭을 사용하는 배당 추정모형입니다. 채권최고액과 실제 확정 채무액은 다르며 공동담보 배당·채권승계·당해세·임차인 최우선변제는 확정 반영된 계산이 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준 산술 잔액으로 본건의 확정 부족채무를 뜻하지 않습니다.
그러나 채권자가 배당받지 못하는 금액을 낙찰자가 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 배당모형의 매수인 인수액은 0원이며, 미배당액 2,617,410,000원을 취득비용에 더해서는 안 됩니다. 단, 점유·신탁에 관한 별도 확인과 공용부분 관리비 문제는 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 남는다
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 2,617,410,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 2,640,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 2,658,124,800원 | 0원 |
유찰 시나리오는 가정에 따른 계산이며 실제 유찰 또는 향후 매각가격을 보장하지 않습니다. 미배당은 채권최고액 기준으로 계산됐습니다. 매수인 인수 0원은 확인된 배당모형의 값이며, 관리비와 미확인 점유·임대차 문제를 포함한 확정 총취득비용은 아닙니다.
1회 유찰 시 가정 최저가는 92,000,000원, 2회 유찰 시에는 73,600,000원입니다. 현재 신건 가격 115,000,000원과 달리, 두 가정 가격은 최근 12개월 평균 101,666,666원 및 최신 거래 100,000,000원보다 낮습니다.
다만 가격이 내려간다는 사실만으로 투자성이 확정되는 것은 아닙니다. 실거래 추세가 -13.3%이고 단지 매각률이 25.0%인 만큼, 향후 실제 거래 수준과 원룸형 주택의 환금성을 함께 고려해야 합니다. 또한 유찰 여부와 관계없이 신탁원부·점유·관리비 확인은 필요합니다.
공용부분 연체관리비 1,472,459원은 매수인에게 인수될 수 있어 명시 인수권리 0원과 별개로 확인해야 하는 추가 비용입니다. A310호 점유관계가 확인되지 않았으므로 취득비용이 최저가만으로 확정된다고 보아서도 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 성산파출소 남서측 근거리입니다. 주변에 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대이며, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물·이용상태. 사용승인일은 2018.11.30이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물입니다. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 관련 토지는 4필 일단의 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 북서측 및 남동측으로 폭 약 25m 및 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·고도지구(20m 이하)이며, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 등이 관련됩니다. 제2공항개발사업 예정지역 및 주변지역과 관련된 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2024.11.15~2026.11.14로 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 물건의 허가 대상 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 296세대 단지이지만 본건은 전용 24.56㎡의 원룸형 주택입니다. 최근 거래가격은 85,000,000원부터 120,000,000원까지 차이가 나고, 실거래 추세는 -13.3%입니다. 단지 경매 매각률 25.0%를 고려해 재매각 가능성을 보수적으로 살펴야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 가격 설정. 전체 평균 113,333,333원보다 최근 평균 101,666,666원, 최신 거래 100,000,000원과 하락 추세 -13.3%를 우선 확인하세요. 신건 최저가 115,000,000원에는 가격상 여유가 확인되지 않습니다.
- 신탁원부 확보. 제2021-569호를 확인하고 신탁 목적, 수익자, 관리·처분권한, 임대차 관련 조항을 대조하세요. 현재 소유자는 한국자산신탁주식회사입니다.
- 본건 호실의 점유 확인. A417호·B301호·B504호·B516호의 조사 내역을 A310호의 임차관계로 혼동하지 마세요. 실제 A310호 점유자와 임대차계약·전입관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 연체관리비 확인. 2026.05.20 기준 공용부분 연체관리비는 1,472,459원입니다. 관리주체를 통해 현재 잔액, 공용·전용 부분 구분, 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 근저당권 이전·공동담보 확인. 서귀포신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 이력을 경매기록과 대조하고 공동담보의 배당 영향을 확인하세요.
- 유찰 가정과 실제 시세 구분. 1회 유찰 92,000,000원, 2회 유찰 73,600,000원은 가정 가격입니다. 실제 매각 여부와 향후 시세는 보장되지 않습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정 내용, 역사문화환경 관련 규제와 실제 적용 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 신탁원부 및 실거래 원본을 확인하세요. 특히 매각기일 2026.10.06 이전의 변경사항을 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수권리 없음”이 곧 “가격 메리트”는 아니다
이 물건은 말소기준 근저당권과 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 다른 호실의 전입자를 A310호의 임차인으로 합산하지 않는다면, 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내서는 안 됩니다. 소유권은 한국자산신탁주식회사 명의로 되어 있어 신탁원부 제2021-569호를 확인해야 하고, A310호의 실제 점유·임대관계도 확인이 필요합니다. 공용부분 연체관리비 1,472,459원은 별도 인수 가능성이 있습니다.
무엇보다 현재 신건 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 101,666,666원의 113.1%입니다. 최신 거래 100,000,000원보다도 높고, 거래 추세는 -13.3%입니다. 단지의 평균 유찰 횟수 1.9회와 매각률 25.0%도 가격 판단에 신중해야 할 근거입니다.
결론은 신건 가격 보류와 권리·점유 추가 확인입니다. 유찰에 따른 가격 조정이 실제로 이루어지는지 살피되, 가격이 낮아지더라도 신탁·점유·관리비 문제가 해결됐는지를 별도로 확인해야 합니다. 본건의 핵심은 최저가만이 아니라 최근 시세에 비춘 실질취득 부담과 미확인 위험을 함께 관리하는 것입니다.
