제주지방법원 2025타경9065. 서귀포시 성산읍 ‘성산리치유클래시아’ 제4층 B416호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고 비교 면적은 29.93㎡입니다. 제공된 권리관계에서 현재 말소기준은 2020.05.21. 김종성 근저당권(채권최고액 600,000,000원)입니다. 이후 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원입니다.

하지만 이 물건은 권리보다 가격과 환금성을 먼저 봐야 합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2026년 5월 100,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 가격의 146.0%입니다. 전체 7건 평균 127,357,142원도 현재 최저가보다 낮으며, 최근 구간이 이전 거래보다 -24.2% 하락한 흐름입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

2018년 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2019.05.27. 일호주택주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권도 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있으며, 현재 분석의 말소기준은 2020.05.21. 김종성 근저당권입니다. 이후의 2025년 임의경매개시결정과 2026년 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유 확인

현황조사에 이름이 확인된 실제 임차인은 6명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 다만 조사된 호실은 A417호, B301호, B504호, B516호로, 본건 B416호와 일치하는 임차인 기재는 없습니다. 따라서 아래 타호실 임차인들의 보증금을 B416호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

전입일이 확인되는 5명은 모두 2020.05.21. 말소기준권리보다 후순위입니다. 박지은은 전입일이 확인되지 않으므로 대항력을 단정할 수 없어 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 모두 본건 B416호가 아닌 다른 호실 조사 내역입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격이 높다

성산리치유클래시아는 296세대, 사용승인일 2018.11.30.이고 비교 면적은 29.93㎡입니다. 동일·유사 면적 실거래 7건의 전체 평균은 127,357,142원이지만, 과거 2021년의 150,000,000원·159,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 146.0%입니다. 전체 평균 127,357,142원과 비교해도 최저가는 114.6% 수준입니다. 특히 최근 거래 구간은 이전 거래보다 -24.2% 낮아져 있어, 과거 고가 거래를 근거로 현재 신건 가격에 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 600,000,000원 중 예상배당은 143,156,000원이고, 미배당액은 456,844,000원입니다. 매수인에게 승계되는 등기상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 신청채권자 청구액은 1,260,680,000원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치하고, 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재하는 읍 소재지 내 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2018.11.30.입니다. 기본 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도·규제. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 준주거지역·고도지구(20m 이하)·역사문화환경보존지역·토지거래계약 허가구역 등이 표시되어 있습니다.
• 토지. 4필 일단의 토지로 대체로 등고·평탄한 부정형이며, 북서측과 남동측으로 약 25m 및 약 10m 아스팔트포장도로에 접합니다. 공시지가는 908,600원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일·유사 면적 최근 실거래가 2026.05 100,000,000원까지 내려왔고 최근 추세가 -24.2%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회, 매각률은 25.0%로 가격 민감도가 큰 편입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 127,357,142원에는 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 현재 판단은 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
• 유찰 가격 재검증. 1회 유찰 116,800,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 93,440,000원 구간에서는 다시 최신 실거래와 매물 상황을 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 2026.05.20. 기준 공용부분 연체관리비 2,067,650원 내역이 접수돼 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
• 점유 호실 대조. 조사된 임차인 6명은 A417·B301·B504·B516호입니다. 본건 B416호의 실제 점유상태를 현장에서 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
• 토지 이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 여러 규제 표기가 있으므로 입찰 시점의 적용 범위와 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 리스크

이 물건은 제공된 권리관계상 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 본건 B416호와 일치하는 임차인 조사 기재도 없습니다. 그러나 신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 100,000,000원의 146.0%이고, 최근 가격 추세는 -24.2%입니다. 게다가 공용부분 연체관리비 2,067,650원의 인수 가능성도 남아 있습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 ‘권리가 깨끗하냐’보다 최근 시세 대비 얼마에 취득하느냐입니다. 현재 가격은 최근 시세 이상이고, 1회 유찰 가격 116,800,000원도 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시 93,440,000원에서야 최근 12개월 평균 아래로 내려오는 구조이므로, 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.