제주지방법원 2025타경9065. 서귀포시 성산읍 성산리 ‘성산리치유클래시아’ 제2층 B219호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 비교 실거래의 목표 면적은 24.27㎡입니다. 사용승인일은 2018.11.30이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 규모입니다. 현재 소유자는 일호주택주식회사입니다.
권리분석의 기준은 2020.05.21 설정된 김종성 근저당권 600,000,000원입니다. 제공된 권리판정상 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제2층 제비219호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 도시형생활주택(원룸형) · 목표 면적 24.27㎡ · 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 일호주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포신용협동조합 / 1,260,680,000원 |
| 말소기준 | 2020.05.21 김종성 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2018년 한국자산신탁주식회사 명의 신탁 소유권은 이후 말소되고, 2019.05.27 일호주택주식회사 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 기존에 설정됐던 서귀포신용협동조합 및 국 명의 근저당권은 등기부상 말소된 것으로 정리돼 있고, 현재 권리판정의 말소기준은 2020.05.21 김종성 근저당권입니다. 이후 2025.11.14 임의경매개시결정과 2026.03.26 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 확인 — 조사 인원은 모두 다른 호실
현황조사에는 6명이 기재돼 있으나, 호실은 A417호·B301호·B504호·B516호로 대상 B219호와 일치하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없습니다. 다만 감정평가 자료상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 대상 B219호의 실제 점유상태는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수 | 제에이417호 | 2020.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대중 | 제비301호 | 2021.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 편주호 | 제비301호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지은 | 제비504호 | 미상 | 5,300,000원 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김요섭 | 제비516호 | 2021.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지훈 | 제비516호 | 2025.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤수·김대중·편주호·김요섭·김지훈은 전입일이 말소기준 2020.05.21보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 박지은은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 다만 이 6명 모두 대상 B219호가 아닌 다른 호실에 기재된 인원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
성산리치유클래시아는 296세대, 2018.11.30 사용승인 단지입니다. 제공된 12건의 전체 실거래 평균은 109,750,000원이지만, 2023~2024년의 118,000,000원~129,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 95,000,000원, 최신 거래 100,000,000원, 최근과 과거의 가격 추세 -18.9%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.56㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 24.56㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 24.56㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 21.91㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2025.07 | 24.27㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 2024.12 | 24.56㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.02 | 24.56㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2023.12 | 24.56㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2023.12 | 24.56㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 95,000,000원 |
현재 최저가이자 권리 기준 실질취득액인 103,000,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원보다 8,000,000원 높고, 데이터상 최근 시세의 108.4%입니다. 최신 2026.08 거래가 100,000,000원과 비교해도 3,000,000원 높습니다. 따라서 전체 12건 평균 109,750,000원보다 낮다는 이유만으로 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,242,000원 |
| 2. 근저당 · 김종성 | 600,000,000원 | 100,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김종성 근저당 채권최고액 600,000,000원 중 100,758,000원이 배당되는 것으로 계산돼 미배당액은 499,242,000원입니다. 신청채권자 청구액은 1,260,680,000원이며 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 499,242,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 519,483,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 535,666,560원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 유찰 시 매수인에게 근저당 미배당액이 이전되는 구조가 아니라, 매각가격이 103,000,000원 → 82,400,000원 → 65,920,000원으로 내려가는 형태입니다. 다만 공용부분 연체관리비 1,438,339원의 승계 가능성은 이 등기권리 계산과 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지가 혼재한 읍소재지 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 기본 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 및 남동측으로 폭 약 25m 및 약 10m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 부정형입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(20m 이하)·건축계획심의대상구역·하수처리구역·역사문화환경보존지역 관련 규제가 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2024.11.15~2026.11.14로 기재돼 있습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 95,000,000원, 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 대비 과거 가격 추세는 -18.9%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 25.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 109,750,000원보다 최근 12개월 평균 95,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 신건 103,000,000원은 최근 평균의 108.4%입니다.
- B219 실제 점유 확인. 현황조사에 나온 6명은 모두 다른 호실이고 감정평가 자료의 임대관계는 미상입니다. 대상호실의 현재 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 연체관리비 확인. 2026.05.20 기준 공용부분 연체관리비 1,438,339원이 접수돼 있고 매수인이 인수할 수 있으므로 최신 금액과 범위를 확인하세요.
- 토지거래 관련 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역이 2026.11.14까지로 기재돼 있으므로 입찰·취득 과정에서의 적용 여부와 필요한 후속 절차를 확인하세요.
- 유찰 가격대 비교. 제공 시나리오상 1회 유찰 시 82,400,000원, 2회 유찰 시 65,920,000원이며 각 회차의 등기권리 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 및 관리비 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 최근 시세 위
현재 자료상 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 기준으로는 구조가 비교적 단순합니다. 그러나 실질취득액 103,000,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 108.4%이고, 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -18.9%이므로 과거 거래가 포함된 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
여기에 도시형생활주택(원룸형)이라는 이용형태, 단지 경매 평균 유찰 1.9회·낙찰률 25.0%, 그리고 공용부분 연체관리비 1,438,339원의 인수 가능성을 함께 봐야 합니다. 권리 인수 0원이라는 장점과 신건 가격이 최근 시세보다 높다는 사실을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
