제주지방법원 2025타경9065. 성산리치유클래시아 제3층 제비319호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중인 집합건물입니다. 대상 면적은 24.27㎡, 건물은 사용승인일 2018.11.30인 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물입니다. 소유자는 일호주택주식회사이고, 2019.05.27 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다.
권리관계의 기준은 2019.05.27 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권 2,730,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보이며, 이후 설정된 김종성 근저당권과 제주특별자치도 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸하며, 2026.01.19에는 그 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비319호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상면적 24.27㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 일호주택주식회사 · 2019.05.27 신탁재산의 귀속으로 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 서귀포신용협동조합 / 1,260,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 명시 인수권리 | 해당사항없음 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2019.05.27 서귀포신용협동조합 근저당권입니다. 2019.07.10 국가 명의 근저당권 1,080,000,000원은 2020.01.13 이미 말소됐고, 2019.07.31 김경진 가압류 23,200,000원도 2024.01.25 말소됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 2020.05.21 김종성 근저당권 600,000,000원과 2025.09.25 제주특별자치도 압류는 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — B319호 직접 확인자는 없다
현황조사에 기재된 점유자 6명은 모두 본건 제비319호가 아닌 다른 호실에 연결돼 있습니다. 따라서 아래 인원들의 보증금을 본건 B319호의 인수액으로 합산하면 안 됩니다. 본건 호실에 직접 연결된 임차인은 확인되지 않습니다.
| 이름 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수 | 제에이417호 | 2020.09.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대중 | 제비301호 | 2021.08.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 편주호 | 제비301호 | 2025.06.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지은 | 제비504호 | 미상 | 5,300,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김요섭 | 제비516호 | 2021.12.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지훈 | 제비516호 | 2025.03.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박지은은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 다만 해당 점유 호실은 제비504호로, 본건 제비319호와 다릅니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건이 비싸다
성산리치유클래시아는 296세대, 사용승인일 2018.11.30이며, 대상 면적은 24.27㎡입니다. 실거래 12건 전체 평균은 109,750,000원이지만, 과거 123,000,000원~129,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 95,000,000원, 최신 거래 100,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -18.9%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.56㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 24.56㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 24.56㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 21.91㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2025.07 | 24.27㎡ | 2 | 91,000,000원 |
| 2024.12 | 24.56㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2024.02 | 24.56㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2023.12 | 24.56㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2023.12 | 24.56㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 4 | 126,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.10 | 24.56㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 95,000,000원 |
현재 최저가 106,000,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 111.6%입니다. 최신 2026.08 거래 100,000,000원보다도 높은 가격입니다. 반면 전체 12건 평균과 비교하면 최저가가 96.6%로 보이지만, 이 수치는 과거 고가 거래가 섞인 평균에 기대는 값이므로 현재 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서귀포신용협동조합 | 2,730,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김종성 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,330,000,000원 중 예상배당은 103,716,000원이고 미배당액은 3,226,284,000원입니다. 이는 채권최고액 기준 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다. 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 1번 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 권리 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 3,226,284,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 3,247,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 3,263,781,120원 | 0원 |
권리구조상 회차가 내려가더라도 매수인에게 별도 등기 권리가 승계되는 구조는 아닙니다. 가격 관점에서는 현재 106,000,000원이 최근 12개월 평균 95,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 84,800,000원, 2회 유찰 시 67,840,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
⑥ 관리비 — 등기 인수 0원과 별도로 볼 항목
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중이며, 대상 면적은 24.27㎡입니다.
- 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치하고 공원, 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지가 혼재합니다. 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 908,600원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형입니다.
- 규제. 고도지구, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함·저촉됩니다. 토지거래계약에관한허가구역은 2024.11.15~2026.11.14로 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 지표. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.9회, 매각률 25.0%이고 최근 거래 추세는 -18.9%입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 12건 평균 109,750,000원보다 최근 12개월 평균 95,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 가격 착시 주의. 현재 최저가 106,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.6%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 현재 가격까지 싸다고 해석하면 안 됩니다.
- 하락 추세 확인. 최근 대비 이전 거래 추세가 -18.9%입니다. 감정가 산정 시점과 실제 매각 시점 사이의 시장 차이를 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 2026.05.20 기준 공용부분 연체관리비 1,693,610원이 매수인에게 인수될 수 있으므로 최신 잔액을 확인해야 합니다.
- 호실 구분. 현황조사의 점유자들은 A417·B301·B504·B516호로, 본건 B319호와 다릅니다. 다른 호실 보증금을 본건 인수액으로 합산하면 안 됩니다.
- 등기 변동 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 입찰 전 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현재 가격에는 안전마진이 없다
이 물건의 장점은 분명합니다. 2019.05.27 말소기준 근저당권 뒤의 권리는 매각으로 정리되고, 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 106,000,000원은 최근 12개월 평균 95,000,000원의 111.6%이고 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -18.9%이고 단지 경매 매각률도 25.0%입니다. 원룸형 도시형생활주택의 환금성까지 감안하면, 전체 기간 평균 대비 96.6%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 여기에 공용부분 연체관리비 1,693,610원이 매수인에게 넘어올 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
정리하면, 등기 권리는 단순하지만 신건 가격은 최근 시세보다 높고 시장 추세도 하락 방향입니다. 이 사건의 핵심은 ‘권리 인수 여부’보다 최근 실거래와 유찰 시나리오를 기준으로 어느 가격대에서 위험 대비 여유가 생기는지를 확인하는 데 있습니다.
