제주지방법원 2025타경9065. 성산읍 성산리 ‘성산리치유클래시아’ 제3층 B318호입니다. 감정평가상 일련번호 대상들은 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중이며, 대상 면적은 24.27㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 한국자산신탁주식회사이고, 2021.02.23 신탁으로 소유권이 이전돼 있습니다. 2019.05.27 설정된 서귀포신용협동조합 근저당권 채권최고액 2,730,000,000원이 말소기준권리이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가격보다 먼저 볼 것은 신탁등기와 호실별 점유관계입니다. 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 다만 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9065 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제비318호 |
| 용도 / 면적 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) · 24.27㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건 · 사용승인일 2018.11.30 |
| 소유자 | 한국자산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 서귀포신용협동조합 / 1,260,680,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.05.27 근저당
말소기준은 2019.05.27 서귀포신용협동조합의 근저당권입니다. 채무자는 일호주택주식회사, 채권최고액은 2,730,000,000원이며 공동담보목록 제2019-479호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.11.14 서귀포신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 2026.01.19 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
호실별 현황조사 — 대상 B318과 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에 기재된 전입·점유 정보는 아래와 같지만, 모두 B318호가 아닌 다른 호실입니다. 따라서 이 명단을 B318호의 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수 | 제에이417호 | 2020-09-16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대중 | 제비301호 | 2021-08-20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 편주호 | 제비301호 | 2025-06-09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지은 | 제비504호 | 미상 | 5,300,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김요섭 | 제비516호 | 2021-12-15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지훈 | 제비516호 | 2025-03-27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 11.6% 높다
성산리치유클래시아 동일면적권 실거래 중 최근 12개월 표본은 4건이며 평균은 95,000,000원입니다. 신건 최저가 106,000,000원은 이 최근 평균의 111.6%입니다. 최신 거래는 2026.08 100,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 24.56㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 24.56㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 24.56㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 21.91㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 95,000,000원 |
전체 12건 평균은 109,750,000원이고 현재 최저가는 그 평균의 96.6%이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 95,000,000원, 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -18.9%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 최근 시장 흐름을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,284,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서귀포신용협동조합 | 2,730,000,000원 | 103,716,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 2,626,284,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 2,626,284,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 2,647,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 2,663,781,120원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 인수보증금이 아니라 실제 매각가와 최근 실거래 시세의 관계가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형) 등으로 이용 중이며, 기본 급·배수 및 위생설비, 보일러 난방, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 성산파출소 남서측 근거리에 위치하고 공원·숙박시설·근린생활시설·공동주택· 단독주택·농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 단지. 성산리치유클래시아는 296세대, 사용승인일은 2018.11.30입니다.
- 토지. 준주거지역, 고도지구(20M이하)이며 북서측과 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 역사문화환경보존지역·역사문화환경보전지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역· 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 109,750,000원보다 최근 12개월 평균 95,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래의 추세가 -18.9%이므로 신건 최저가 106,000,000원을 ‘저렴한 가격’으로 전제하지 않는 것이 중요합니다.
- 신탁원부 확인. 소유자가 한국자산신탁주식회사이고 등기에 신탁주의사항이 있으므로 신탁원부 제2021-577호의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- B318 점유 재확인. 현황조사에 기재된 전입자는 다른 호실이며 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 대상 B318호의 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 공용관리비. 2026.05.20 기준 공용부분 연체관리비 1,693,610원이 접수돼 있으며, 매수인에게 인수될 수 있는 범위를 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 제공된 시나리오상 매각가는 신건 106,000,000원, 1회 유찰 시 84,800,000원, 2회 유찰 시 67,840,000원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 신탁·점유 확인이 핵심
이 물건은 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 신건 최저가 106,000,000원이 최근 12개월 평균 95,000,000원의 111.6%이고 최신 거래 100,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 추세 역시 -18.9%입니다.
따라서 전체 12건 평균 109,750,000원만 보면 현재 가격이 낮아 보일 수 있지만, 최근 시장만 놓고 보면 반대입니다. 여기에 신탁등기, B318호 실제 점유관계, 공용부분 연체관리비 1,693,610원까지 별도로 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원이지만 신건 가격에는 최근 시세 대비 메리트가 확인되지 않는 물건으로 정리할 수 있습니다.
